城方作为国家队扛旗者，助力上海保租房发展走在前列

在“租售并举”的政策大旗下，近些年租赁住房“国家队”纷纷入场。2018年年初，上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌——城方正式面世，这也是上海首个国企住房租赁品牌。

截止2023年上半年，上海地产集团纯租赁用地累计持有建面约147万方，全国第一，到2025年，地产城方储备项目管理规模5万套，上海第一。地产城方发挥市场化专业运营服务能力，将国企资源充分激活，打造上海“职住平衡”的居住社区。

全国保租房发展进入快车道，

上海走在前列

近年来，国家有关部门频繁出台配套支持政策，各地积极细化落实措施，保障性租赁住房成为国家“十四五”住房建设重点。

据了解，“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。其中，北京、上海、广州、深圳将合计计划筹建新增保障性租赁住房超200万套(间)，在“十四五”总筹建规模中占比约3成。

从房源供给看，主要通过涉租赁用地新建租赁住房、产业配套用地建设租赁住房、非改租、现有机构化房源筹集和空置、未售的保障性住房转化五种方式供应，其中非改租和涉租赁用地新建均占比30%。非改租能够快速供应租赁住房满足当前租赁需求，涉租赁用地新建租赁住房能够满足未来日益增长的租赁需求。

图：上海“十四五”保租房筹建方式占比情况

资料来源：克而瑞租售整理

国家队先行先试，

上海城方引领租赁住房行业发展

目前，上海共有70余家国有企业积极参与并引领高品质租赁住房建设，充分发挥住房租赁市场压舱石、稳定器作用，政企联手，进一步有力规范住房租赁市场发展。通过对上海208幅R4租赁地块梳理，新增项目辐射各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域，努力实现“职住平衡”。

图：截止2023.4上海国企租赁用地拿地建面TOP10（单位：㎡）

资料来源：CRIC城市租售系统

2023年上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套，并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）。据克而瑞租售的整理数据，截止到2023年5月份上海新建保租房已入市项目超20个，供应房源约3万间， 2023年内预计将还有15个项目约3.5万间的新建保租房房源投入市场。

提到上海的住房租赁行业，就不得不提上海地产城方。上海地产城方已运营新建保租房项目6个，约占上海市场规模的30%。地产城方国企背景，以市场化专业运营服务能力为特色，在承担城市建设责任的同时，做好住房租赁、商业配套和运营服务，品牌成立五年以来，服务10万+家庭，1500家机构及人才。

1、 体量先行，深耕申城

上海地产集团践行国家“租购并举”战略，2018年发布上海首个国企租赁住房业务品牌——城方。上海城方，作为市场化专业化公司，履行行业扛旗者使命，充分发挥市场化运作机制，专注于租赁住房管理和社区商业赋能，致力于成为国内领先的租赁住房及社区商业运营商，为各类人才提供更高品质的租住生活服务。

图：上海国企成立租赁住房品牌时间

资料来源：公开资料整理

作为首个国企住房租赁品牌，地产城方经过几年的发展，使得在上海方寸间，处处可见城方的影子。目前规划布局上海市重点核心区域近30个优质项目，涉及租赁住房超3万套，分布在长宁、静安、浦东、闵行、徐汇、嘉定等多个行政区的醇熟地段，区域生活配套丰富，交通便捷。从上海开业项目来看，地产城方开业规模达到9834间，稳居上海租赁企业开业规模TOP5，位居国企系企业开业规模第一。

图：上海租赁企业开业规模TOP10（单位：间）

数据来源：CRIC城市租售系统

充分发挥功能性国企责任使命，在公租房建设运营方面，上海地产集团在全市共布局10个市筹公租房项目，约12980套房源，服务5万+上海人才。公租房指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的租赁住房。

在满足公租房日常生活需求的同时，更注重精神文化建设，利用公租房配套商业为客户群体量身打造“馨社区”服务品牌。公租房配套服务主要包含“馨家园”“馨邻里”和“馨生活”等服务板块及“馨空间”党群服务站，聚焦人性化服务，打造全新生活方式，助力青年人才安居。

图：公租房配套“馨社区”服务品牌

在存量改造方面，地产城方同样表现亮眼。有6个存量改造社区由上海城方负责运营管理。2021年城方活力社区·江月路店获取了不动产权证书，该项目正式成为上海首例存量商办转性70年产权R4租赁社区。城方超级社区·华山路店是上海首例非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目。

2、全周期的运营管理实力

城方的业务模式核心——基于长期租约管理，提供资产服务和客户服务，做租赁社区全生命周期的运营管理，包括前期咨询服务、开业和运营管理顾问、委托运营管理服务、资产管理服务、资产管理和退出。2023年已获取外部项目5个。

图：城方全周期运营管理能力

通过将地产城方平均出租率和上海集中式公寓平均出租率对比发现，近一年地产城方的平均出租率高达95%，高于上海集中式公寓平均出租率。

如此高出租率意味着地产城方已在住房租赁赛道上站稳脚跟，而这离不开其多年以来对产品、服务和运营的精细打磨及沉淀积累。

图：2022.5—2023.5地产城方平均出租率

和上海集中式公寓平均出租率对比

数据来源：CRIC城市租售系统

3、私域流量，升级多维竞争实力

在过去的2022年中，城方不断打造自己的私域流量，通过20万+私域忠实粉丝，强粘性租户活动，在私域角度呈现结果能够与头部企业比肩通行。

城方拥有1200余家企业客户，20万+私域忠实粉丝。城方自己开发小红书、公众号大V的流量，有效地助力了私域流量的打造。除此以外，作为国企结合街道围绕人才进行服务，在虹桥街道开展了游园会，进行国际化的人才互动。

通过私域流量营销，升级多维竞争实力，地产城方在保租房新品上已经超越呈现。耀华国际社区开业2个月签约超1000套；璟博滨江社区开业1个月签约300套；康桥璟仁社区开业首日签约100套；虹桥璟智社区开业半年出租率稳定至90%。在商业上，古北璟宏商业出租率高达94%。

4、产品趋向多元

地产城方旗下已形成成熟全面的租赁产品线，覆盖保租房社区、市场化社区、公租房社区以及分散式租赁住房社区。产品线趋向多元，可提供不同套型、租金、租期、服务标准的租赁住房产品，满足住客差异化、个性化需求。

以地产城方·耀华国际社区为例，项目位于浦东新区世博板块后滩区域，由上海地产住房发展有限公司开发建设，是上海市重大工程和首批100米超高装配式住宅项目，入选上海市装配式建筑示范项目，2021年被评选为“上海市优秀保障性住房奖”，2022年被上海市人才工作领导小组办公室命名为“上海市市级人才公寓”。

项目距离7号线后滩站约300米，两公里范围内覆盖5条轨交线路（6/7/8/11/13号线）。项目共计提供租赁房源3134套，其中璟滨1278套，璟耀1856套。

此外，社区配套约20000㎡公共服务空间，包含文化运动、教育培训、餐饮零售、生活服务等业态。

在户型设计上，项目充分考虑租客全生命周期的租赁需求，户型设计涵盖了一房、两房和三房，主力户型包括约48㎡一房、约70㎡两房、约100㎡三房，且部分房源可畅享一线江景。

图：项目户型设计

图：项目内外景

小结

地产城方依托租赁住房社区为载体，实行租赁住房及社区商业运营双轮驱动，在规模体量、运营能力、私域流量营销、租赁产品、经营效益等方面发力，有效解决了人才在“生活、工作、文娱”的需求，扛起上海租赁住房发展旗帜，为留在城市的新市民新青年提供更加美好的生活和创新发展服务，推动城市活力创新。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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