“保交楼”一周年 头部房企撑起行业过半交付量

“保交楼”被写入中央政治局会议内容中，已经近一年时间了。

这一年里，从中央到各级地方，都在不断开会强调这三个字的意义——不仅是稳定购房者信心的关键，更关系国计民生。

尤其今年上半年，市场短暂的小阳春后，复苏势头未能持续，房地产企业风险仍在深化，退市、债务违约、逾期交付、停工缓建等问题依然在发生。

作为楼市底层逻辑的“保交楼”，更是面临只可加强不可松懈的重托。

而头部房企，是这项任务里关键的压舱石。

房企：完善交付体系

把“保交付”作为重中之重

近期，亿翰智库发布了今年上半年中国典型房企交付业绩研究报告。

报告显示，整体来看，头部企业仍然是“保交楼”的主力——TOP5房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%，TPO10房企的交付套数超过整体的一半。

交付业绩报告显示，碧桂园、万科、融创位居前三。

其中碧桂园交付套数为27.8万套，累计交付面积3438万平方米，在交付量上稳居行业第一，且远超第二名（12.8万套）和第三名（11.7万套）的交付总和，占据TOP50房企上半年总交付量的13.7%，大幅领先同行。

一些出险房企也在力保交付，恢复自己的市场信誉。例如，绿地集团交付10万套，旭辉集团交付5.5万套，阳光城交付均超4万套，佳兆业集团交付2.1万套，中国奥园交付1.9万套。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，整体来看，今年上半年房企交付情况表现不错，较去年有明显改善。

据了解，为了提高交付效率，今年不少头部企业都在从工程把关、交付流程标准化等多方面完善自己的交付体系。

交付量最大的碧桂园，早就已经从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化动作流程，持续提升基础产品力，全力以赴保交楼。

2023年，碧桂园实施强基行动3.0，进一步强化工程管理体系，完善技术标准体系。精细、完善的工程管理要求贯彻在前置策划、样板先行、技术交底、举牌验收、承接查验、维保修管理等全过程。

其中，样板先行，是指实行样板分级管理制度，户内、园林、外立面、地下室、屋面等五大交付样板必须通过项目、区域现场验收。

举牌验收是指主要工序施工完成进入下一道工序前，由甲方、监理、施工单位及班组对工序施工质量共同进行验收，质量合格符合验收标准后，由验收责任人共同进行举牌验收，方可开始下一工序。

另外，还有领导一线督查、现场经验交流等，固化管理行为、狠抓关键工序、使动作标准化，确保房屋的基础产品力。

除了项目层面的自检，碧桂园集团层面，还建立了全周期质量检查体系——通过工程巡检，交付评估，飞检、综合巡检制度，对所有区域实行季度全覆盖的工程巡检，从土建工程、装修工程、机电工程、实测实量等多维度，确保施工品质和施工安全，规范现场管控。

据了解，2023年上半年，碧桂园累计工程巡检645个批次，碧桂园区域总走访工地1364次。

为了增强品质公信力，在项目正式交付前，碧桂园还会聘请第三方对所有交付批次开展交付评估工作，结合业主敏感点，对户内、公区、外立面、园建绿化设置了800余个检查项。交付评估成绩不达标的不允许交付。

2023年上半年，碧桂园累计交付评估592个批次（部分项目2022年已完成交付评估），交付评估一次性通过率达92%。

而碧桂园的业主们，同样能参与到“交付监工”中——碧桂园全国各项目会不定期举办工地开放日活动，邀请业主提前走进项目，了解项目进展。同时，部分项目开展常态化工地直播，邀请业主“云监工”，随时随地关注工程进度。

在交付前，项目会面向业主举办预验收、云验收活动，征集业主的意见并及时反馈。凭借专业的“快修队”，收房过程中出现的需求，基本能做到“当天发现、当天整改”

而交付后，碧桂园还会持续开展客户定期回访、满意度调查等一系列工作，用真实的反馈提升客户服务。

监管：持续出台支持政策

保预期稳民生

交付不是一个孤立的节点，保交付也不仅仅靠企业的努力就可实现。

“保交付”数字转好的背后，政策和地方，以及金融端的扶持功不可没。

中央层面，2022年7月28日召开的中央政治局会议提出“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,“保交楼”也首次写入政治局会议文件；9月份，全国2000亿元专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段；11月份，央行和银保监会发布“金融16条”，明确指出要积极做好“保交楼”金融服务。同月，央行推出 2000亿元“保交楼”贷款支持计划，房企的信贷、债券和股权融资“三箭齐发”；12月15日，包括“保交楼”在内的“三保”被首次写入中央经济工作会议。

而地方层面，去年下半年就有近40个省市出台保交楼举措。5月以来，包括福建、广州在内的多省会、城市，密集举行专题会议、出台政策，加强房地产项目预售资金监管，内容涉及专户管理、建立预售资金移动预警机制等。

2023年7月10日晚间，央行和金融监管总局宣布，将去年一系列政策中的“王炸”政策——“金融16条”有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。

这两条延期的政策，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

总结来说，就是房企的存量债务可延期，并鼓励商业银行继续为“保交楼”发放专项借款配套融资。

在业内人士看来，两条政策的延期，有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时，也有助于修复市场预期。

亿翰智库在研报中预计，“保交楼”工作仍然是国家和社会的关注焦点，随着2023年国家更多相关政策落地，支持“保交楼”的工作会顺利进行，整体的交付情况将呈现出边际向好的趋势。