温州重推楼市新政背后：去化周期20个月，开发商拿地积极性不高

徐凡淋/发自上海

温州接连出台多个新政刺激楼市。

7月10日，温州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“措施”），从二手房带押过户、打击虚假广告、公积金贷款额度等方面做了新调整，进一步保障购房者权益。

在上述措施出台的前两天，温州还发布了购房“卖旧买新”财政补贴政策。市民换购新建商品住房在享受国家政策给予个人所得税退税1%基础上，温州再给予0.6%财政补贴，即叠加补贴1.6%，补贴范围包括鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、海经区、温州湾新区；补贴时间为2023年6月1日到2023年12月31日。

接连推出楼市新政背后，是温州当前商品住宅销售出现下滑及高库存的现实景象。

“市场每况愈下，连市场公认保值性相对较强的滨江CBD板块，成交套数和成交价格每个月都在下滑。”某房企温州区域负责人直言。

“滨江CBD板块整个6月仅成交4套，对比5月份的12套一半都不到。”温州某房产营销负责人亦表示，1套中瑞曼哈屯，1套华润·滨江万象天地，2套华润九悦，不仅成交量下降，成交单价也下降了很多。

“折扣力度上，部分项目频频探底，大部分楼盘创下区域内折扣力度新高。”上述温州某房企营销负责人表示，这一轮楼市低谷期不仅豪宅板块大幅下降，刚需改善板块的降价更加严重，持续走低的市场行情对购房者信心影响巨大。

在商品住宅销售价格方面，根据国家统计局数据，温州新房房价指数从2022年2月开始已连续下跌12个月，在今年2月~4月迎来小幅上涨后，5月新房价格再次下跌0.2%；二手房同样自2022年2月连续下跌12月后，今年2月~3月迎来小幅上涨后再次进入下行通道，其中，4月下跌0.4%，5月下跌0.6%，在长三角城市群中属跌幅较大的城市之一。

来自同策研究院的数据显示，今年上半年温州商品住宅成交292万平方米，同比增长32%；当前商品住宅库存989万平方米，创阶段性历史新高，去化周期为20.3个月。

新房折扣探底，二手房交易也持续下行。根据C21世纪温州研究中心数据统计，2023年6月温州市区二手房成交量同比上月下降30.08%；成交榜单大多以杨府山、珑悦里等安置房为主，二手房成交环比量价齐跌。

“目前，刚需购买力不足、土地市场降温及开发商拿地积极性不高是温州楼市的特点，在此背景下，温州推出一系列政策在一定程度上能够刺激楼市需求，进而提振开发商在温州拿地投资的信心。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

对于此次温州新政，易居研究院研究总监严跃进表示，“卖旧买新”政策不仅可以享受个税退税政策，还可以享受额外财政补贴，有助于降低业主方出售成本，增加认购新房积极性，对一二手房市场有较好的导向作用。

曾经，温州楼市经历过一段跌宕起伏的时刻。

温州是一座有着2000多年悠久历史的城市，是浙江三大中心城市之一，也是中国民营经济改革开放的前沿阵地。改革开放初期，以“南有吴川，北有温州”享誉全国，遍布世界各地的温州商人被称之为“东方犹太人”。

在房地产行业快速发展的第一个10年，温州房价曾有着近乎“疯狂”的上升阶段。

根据温州大学房地产研究院当时的统计，2006年~2011年间，温州市区房价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米；2008年~2009年，全国商品房平均售价涨幅约20%，温州房价涨了近110%。

房价快速上升，让这座城市聚集起了大量“炒房客”，曾经的“炒房客”杨涛（化名）在最高峰时，向银行借贷1.5亿元、民间借贷5000万元投入房产。

2010年之后，全国限购、限贷政策密集出台。

“炒房客”的恐慌与集中抛售让温州楼市率先崩盘。2011年时，温州房价33000元/平方米，仍位居全国高位；2015年，房价跌至16976元/平方米。

根据国家统计局数据，截至2013年7月，70个大中城市中有69个城市房价同比上涨，唯有温州房价在下跌，一些新建商品房比最高峰时下跌了30%~40%。

一夜之间房产缩水，杨涛持有的房产的市值跌到6000万元，资金链断裂，不少房产被公开拍卖。根据中国新闻周刊数据，2011年到2013年间，温州司法委托拍卖查封的房屋至少有3000套。

对于温州楼市的发展，财经评论员刘晓博曾说，在中国楼市过去第一个10年里，温州房价被大幅高估透支。在产业结构方面，温州以劳动密集型的制造业为主，45.5%外来人口中，初中及以下文化占88.1%；吸引高学历年轻人方面缺少产业支撑，新兴产业方面又比同省的嘉兴、绍兴以及杭州相差甚远，影响了楼市发展基础。

此次一系列支持政策能否令温州楼市回暖？

温州市鹿城区滨江板块一房企市场部负责人并不乐观。他表示，现在温州多数楼盘都在打折促销，有些楼盘卖不动，在政府补贴的基础上采取给购房者返现的方式促成交，很多楼盘实际销售价格低于备案均价，对开发商来说去库存是当前面临的首要问题。