高铁新城的热度为什么消失了？

不知道大家发现没有，曾经大热的高铁新城，在今年突然就失去了热度。

不仅是板块内的新房迟迟没有动静，而且在土拍市场中也很久没有出现高铁新城地块的身影。

为什么高铁新城的热度渐渐消失了？本期我们就来好好聊聊这个话题。

以前高铁新城有多热

在开始之前，我们先来回顾一下，曾经的高铁新城热度有多高。

▋新房开盘即罄

前几年，高铁新城的热度非常高，尤其是板块内的新房，几乎开盘就能售罄。

比如2019年，美的云筑首开，项目首次开盘推出278套房源，1500人抢，开盘一小时就全部售罄；

比如2020年另一个新盘融信·天澄入市，首开劲销10.9亿，并且项目均价是当时板块最高；

同年入市的花语天境也很火热，开盘当天接待900多组客户，单日销售成交金额超过12亿；

再比如也是2020年，高铁新城MOC芯城汇三期加推，180秒销售187套，热销5.39亿。

可以说，当时高铁新城的新盘，逢开必火。

▋土拍热度非凡

后来，高铁新城新房的火热也蔓延到了土拍市场。

2021年4月，高铁新城15号地块开拍。

这宗地块开拍前，已经有5轮报价，开拍后，仅34秒便突破中止价，进入一次报价环节。

在一次报价环节，该地块更是产生了93轮报价，最后由金茂以48.2亿的总价拿下。

这样的土拍热度可谓是空前。

在此之前，苏州土拍火热的地块大多也集中在园区和狮山，高铁新城的地块甚少可以达到如此热度。

但2021年的高铁新城做到了， 这宗地块也就是如今在售的铂悦春和万象项目。

▋规划重量级

不仅如此，当时关于高铁新城板块的规划 也全都是重量级。

高铁新城的起点就很高，定位北部核心板块，同时以苏州高铁北站为中心，联合虹桥国际开放枢纽北向拓展规划，将其 打造成为国家级综合交通枢纽、长三角综合交通枢纽、沪苏一体化复合枢纽。

同时，相城的十四五规划也明确提出要重点建设高铁新城核心区，形成以高铁新城为相城主中心的“一主、三副、多点”的相城中心体系。

种种规划，高铁新城俨然就是奔着相城第一板块去的。

高铁新城现状如何

但如今的高铁新城表现如何呢？我们还是分几个维度来看。

▋土拍归冷

首先是土拍。

土拍热度明显下降， 从2021年4月后，高铁新城一共出让了5宗地块，这5宗地块全部都是0溢价率成交。

除了高铁新城64号地块由大和拿下，其余4宗地块都由城投、国企承包。

而且，如今的高铁新城地块进展也变得缓慢。

上述5宗地块，只有高铁新城13号地块（大悦繁华图）已经入市，其余的地块进度最快的，比如高铁新城70号地块（象屿操盘）也只是项目规划出炉。

迟迟不出规划，对于新项目的关注度自然也会下降。

▋新房热度下降

其次，板块内的新房热度也肉眼可见地下降。

在2019年和2020年左右，高铁新城的新房基本上是不愁卖的，甚至开盘即罄的项目也不少。

但这样的热度似乎只延续到了铂悦春和万象。

项目2022年初首开，均价破3万/㎡，8分钟全部售罄。

后续几次加推也都是板块销量最好的项目，不过这其中也离不开铂悦春和万象有板块稀缺的洋房产品。

再看看今年，高铁新城13号地块（大悦繁华图）入市，项目均价破板块新高，达到3.1万/㎡，据官方数据，大悦繁华图首开去化3.76亿。

这个成绩不仅与2年前高铁新城新盘表现有一定差距，而且在今年苏州的各大纯新盘去化中，也算不上优秀。

据了解，大悦繁华图5月30日领取204套房源，截止到今天，显示签约中的房源只有50套，剩余房源均可以销售。

并且项目在开盘前就启动了分销，还在6月推出了特价房源促销，足以看出项目热度不高。

▋二手房表现一般

同样，高铁新城的二手房也表现平平。

我们从链家网上拉取了近2月高铁新城二手房的成交数据，这2个月内，高铁新城共成交了33套房源。

平均一个月只有16套左右，差不多2天才能成交1套。

其中，有25套成交户型面积都是100㎡以下，可见板块内的二手房市场仍以刚需为主。

此外，高铁新城二手房的挂牌均价也开始下降，在2021年板块均价在2.8万/㎡，如今只有2.6万/㎡。

从最近2个月成交的单价来看，这33套房源成交均价大概是23460元/㎡，其中还有5套房源成交单价在1字头。

由此可见，高铁新城板块二手房不仅是成交数量表现一般，成交价格上也开始下跌，甚至来到了1字头。

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为什么高铁新城热度消失

看到这里，相信大家都会心生疑惑，曾经炙手可热的高铁新城，为什么热度就消失了呢？

我们认为可能与以下三点有关：

1、板块产品优势不够强劲

在前几天的文章中，我们盘点过今年上半年卖得最好的项目无非就是两种，一种是价格足够便宜的刚需，另一种则是产品足够优秀的改善产品。 相关阅读：

但落位到高铁新城来看，第一目前高铁新城板块内在售新房不多，主要就是铂悦春和万象和大悦繁华图，剩下的都是尾盘。

所以新房供应的减少直接导致板块声量不够，热度下滑。

第二，在售的两个项目都有点介于高端改善和纯刚需之间，不属于上半年最受欢迎的两类新房产品。

2、相城区的高端产品转移

并且，这两年相城区的高端改善产品已经转移到其他板块。

换句话说就是，相城区新房的关注重点已经不再是高铁新城了。

比如相城今年热门的和悦塘前雅院、龙湖青云阙，一个在元和，另一个在经开区。

包括之前的华侨城龙湖启元、花语云萃等热盘，都不在高铁新城。

缺乏热盘的高铁新城，其热度也注定会在楼市渐渐消失。

3、板块新房价格上涨

除了以上两点，板块新房价格上涨也是原因之一。

在铂悦春和万象备案均价破3之前，高铁新城板块的新房价格一直都在2.8-2.9万/㎡之间，备案总价差不多在250万左右。

而自从板块新房价格破3万后，新房总价最低都需要283万。

这还是备案价的最低价格，一般都对应着低楼层，如果想要挑个好一点的楼层，哪怕是刚需，在高铁新城也需要350万左右，首付三成则需要105万起。

这样的价格放眼全苏州来看，可挑选的新房太多，比如园区胜浦、新区科技城、吴中区城南等都是不错的选择。

在这样的情况下，高铁新城的优势更不明显了。

最后

其实高铁新城的热度消失原因很多，除去板块自身的供应变化，整个大环境下，大家的购房欲望下降也是重要原因之一。

不过接下来，高铁新城还有不少新盘即将入市。

比如大和和风雅信与象屿操盘的高铁新城70号地块就很有看点。

大和与象屿都属于在苏州有好口碑的，这次在高铁新城再度操盘，有点令人期待。

那借着纯新盘入市的东风，不知高铁新城能否重回此前的热度巅峰呢？ ▋

你认为高铁新城还值得期待吗？

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编辑：张小果｜主编：Miao

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