这几个微观指标，揭秘楼市真实市场状况

6月份，二手房成交数据出炉，1.2万套，也就是周均3000套的数据。意料之中的跌破荣枯线。

目前的一线市场，房价回调的速度非常快，无论是房龄新旧程度的二手房，价格都在加速回调，往大了看，当前的上海楼市就是加速触底的过程，目前的二手市场均价，一个月比一个月低。所以近段时间，网上的小道消息越来越多，篇篇自媒体都在写房地产马上就要放松的小作文。

每天都在“预计最迟下月”、“马上就要出台”等以此炒作当前是至低点。本质在不停向大家传递一个信息，就是房地产马上要涨了，新一轮周期马上就要开始了。

但是，按照过去的楼市行情经验来看，哪怕出台政策，市场也不是马上反应出来的；政策对宏观的影响一直都是有滞后性的。

相较而言，大家可以从更微观的层面和指标去判断楼市的情况，毕竟微观的数据，更能反映出市场的真实反馈。这篇文章和大家分享两个简单又直接的微观数据，直接反映楼市真实的市场情况，大家可以参考。

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挂盘量

这是最简单且直观的关键数据之一。当前上海的二手房的挂牌量，达到了惊人的20+万套，然而新增挂牌的速度并没有下来，还在以平均每天400套的速度持续挂牌。

这也就意味着，平均每个月的新增挂牌量在1.2万套左右，但是上海的二手房成交数据，目前每月也就在1.3-1.5万套左右，再去掉非中介的成交占比，真实成交可能也仅有1万套左右。

在这里我们能得出一个结论，当前上海二手房的新增挂牌速度，比二手房的成交速度还要快。我们可以再看看过去几年二手房挂牌量。

其中2019-2020年那段期间，上海楼市处于一个量价齐升的阶段；因为刚从2018年的波谷阶段走出来，上海二手房的挂牌量在当时也仅有8万套左右，而链家对外展示的房源也仅有5万套左右。当时二手房的成交量，平均每个月均在2-2.5万套之间。

虽然2020-2021年这一波是结构分化行情，但关键是好房源稀售，这一年期间上海的存量房源数量也仅仅维持在5万套左右，链家对外展示的房源也就3万套。那时候我和客户一起看房，都能明显感觉到很多区域甚至整个板块，都找不出几套优质房源。那时候的优质房源是很稀缺的，价格自然没话说。

但是现在的情况是截然相反的。无论是哪个价位段的房子，挂牌量都是天量，但成交量却逐月减少，不停走低。这就很难在短时间内消化高达20万套的存量，如此一来，房价还怎么可能会涨呢？

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中介的工作状态

其实，二手房的挂牌数据和成交数据，对于大多数人，可能没有办法第一时间获取到这个信息，但是中介的工作状态，却是一目了然的。

我们周末的时候可以稍微留意一下小区周边的中介门店，看看中介是在门店里呆着，还是在外面工作。

如果在门店里呆着，就证明一定没有客户看房的，不然他们也不会待在店里。但是如果门店里没有人，我们就要看一下中介在户外工作，工作性质是什么。

如果只是站在小区的门口发传单，那么只能证明，这家门店的管理相对比较狼性，不允许员工在店里坐着；但是如果我们在小区里面都看到三两中介带客户来看房，而且频繁看到的话，这就能证明市场真的火热了，这是一个非常重要的信号，要告诉我们，如果有需求的话，也要加速抢跑了。

以上就是从两个比较微观的维度来分析真实的市场反应，适合很多普通朋友们来感知楼市的冷热度。

这两个维度，反映的市场也是很真实的，比网上那些传得人云亦云的放松政策的传言，要靠谱得多。大家有什么其他的问题，也欢迎写在评论区，我们一起来讨论。