房地产急刹车是难以承受之重：建议从“保交楼”走向“保主体”

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

文｜刘胜军

房地产下行压力持续加大。房地产在理论界素有“金融危机之母”的称号。稳定房地产，仍需更大的决心和更快的行动。

1月至5月，全国房地产开发投资同比下降7.2%，且跌幅连续三个月扩大。1月至5月，全国房屋新开工面积同比下降22.6%。国家统计局新闻发言人付凌晖指出，“房地产市场缓慢恢复，房地产企业新项目开发意愿不强。”

房地产不稳，经济难稳定。须知：1）房地产对经济增长贡献率达20～30%，房地产的低迷对经济的冲击是巨大的；2）房地产牵一发而动全身，波及广泛的上下游产业，“三角债”对上下游行业的运转和就业带来显著冲击；3）房地产占居民财富60%以上，房价低迷产生负的“财富效应”，财富缩水的压力会影响民众消费的信心和意愿；4）房地产市场的冰冻，导致土地出让金锐减，对地方财政带来实质性影响。

今年就业压力尤其突出，这加大了稳地产的迫切性。根据中国银行的研究，与房地产密切相关的三个行业中（建筑业、房地产业、金融业），建筑业的就业拉动能力最大。建筑业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人。2020年仅与房地产密切相关的三个行业（建筑业、房地产业、金融业），房地产开发投资带动就业就超过1.15亿人。

最近，二手房挂牌量增多。在成都市场，贝壳找房2月和3月新增房源约44558套和47925套，但至5月中旬，二手房挂牌量达到了19.5万套。这是一个须重视的信号：长期以来的“房价信仰”正在动摇。信心是房地产市场的基石。一旦出现信心动摇，房地产市场系统性风险堪忧。

全国政协经济委员会副主任尹艳林指出：

• 房地产低迷不仅制约了上下游产业市场的回升，也让货币流动性失去了向实体经济流动的渠道。而且，还加剧了地方债务问题，加大了灰犀牛演变为“黑天鹅”的风险。

• 如不尽快改变这种状况，一些地方城投债暴雷，进而带来中小银行坏账增多，难免会引发区域性甚至系统性金融风险。

必须直面一个问题：为何今年以来政府频频出手稳地产却未奏其效？答案：“保交楼”是远远不够的，必须“保主体”，才能稳定房地产市场。

“保交楼”的逻辑是确保已出售的楼要交房。但问题是，“保交楼”无助于修复房企资金链，而房企资金链断裂才是房地产行业困境的根本：

• 只要不修复房企资金链，房企就没有能力拿地、开发新项目，房地产投资就会继续下滑，地方土地出让金就会继续下降。

• 在房企陷入困境、开发商不断爆雷的情况下，即使有“保交楼”民众也不可能放心买房，房地产市场就会陷入令人忧心的负向循环。

国家统计局的数据显示，1月至5月，房地产开发企业到位资金5.6万亿元，同比下降6.6%；其中，利用外资，即以发行境外债为主筹集的资金下降幅度最大，为13亿元，同比下降73.5%。

在“保交楼”政策影响下，银行不敢恢复房企的正常融资，房企资金链困局越陷越深：房企1月至5月国内贷款和自筹资金分别为7175亿元和1.63万亿元，同比下降10.5%和21.6%。尹艳林指出，房地产政策坚持“房住不炒”的原则本来没错，但有关部门把这一重要原则做简单化、机械化的数量理解。

只有从“保交楼”转向“保主体”，房地产才有可能企稳。房企就是房地产行业的市场主体。“保主体”就是保护房企正常的融资需求，从而实现行业的正常运转。

当前，在疫情疤痕效应、复杂多变的国际局势等多重影响下，市场负面预期强烈，不必因为担心再度出现房价大涨的局面而不敢出手稳定房地产。正如全国政协经济委员会副主任尹艳林所言：

• 眼下市场低迷，哪来的炒房者，哪来的市场空间。别说炒房者不来，刚需也不敢入市。

“保主体”，并不意味着放弃抑制房价的努力。抑制房价，不能通过“掐死房企”来实现，因为这样也会掐死经济。抑制房价，只有通过制度性改革来实现：

1、通过货币政策中性化，对房地产泡沫釜底抽薪。切记，所有价格问题都是货币现象；

2、通过注册制改革，以高质量方式做大资本市场，作为吸纳货币的主渠道，为房地产“货币池子”作业解套，改变“美国股市与中国楼市”成为两大最刚性泡沫的局面；

3、资本逐利而动。只有改善实体经济，才能抑制脱实向虚。为此需要大力简政放权，减税降负，通过改革释放新的红利空间；

4、通过地方财政阳光化，根治地方政府的花钱冲动，这是摆脱土地财政和行为短期化的前提；

5、要加快培育创新、消费、城市化的新增长点，摆脱经济增速对房地产的过度依赖；

6、大力推进农业现代化，从农业部门释放出更多劳动力资源，向城市产业领域转移，为城市带来人口增量；

7、房地产要三条腿走路：商品房、长租房、保障性住房。要促进长租房的发展，必须通过征收“空置税”的方式，逼出那些长期坐等升值的空置毛坯房，增加租赁市场的有效供给。

让上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。发展是硬道理。当下，必须果断稳定房地产、保住市场主体。至于抑制房价，唯有靠改革才能实现。

刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

天俱时集团首席经济学家

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人