地下成本管控细节，太全面了

地下车库的无效成本，NO.1！

No.1

地下车库控成本策略

（1）符合公司运营策略

① 高周转项目符合快开盘、早开盘的要求，车库应避开首开区或降低首开区车库的规模；

② 售楼处、景观展示区、别墅等低容积区域应避免车库布置；

售楼处两侧为底商（无地下空间），车库与售楼处脱开，保证售楼处建设周期尽量短，应注意后续车库开挖对售楼处的影响，车库与售楼处尽量保持安全距离，减少后续车库开挖对售楼处的影响。

（2）控制规划停车指标

在项目拿地设计，向当地规划部门争取最有利的车位配比，包括微型车位、子母车位折算规划指标，以及争取地面停车比例最大化，尽可能减少地库的停车指标，尽可能减少非机动车配置指标；

（3）停车位布置符合停车模数

前后楼间距符合停车模数，提高停车效率。（在满足日照间距要求的前提下）；

中南置地《地下车库优化设计指引》 ：当地库与主楼地下室一体化设计时，前后楼栋间距应尽可能符合停车模数（停车模数为一组垂直式后退双排停车的尺寸：车位+车道+车位=5.3m+5.5m+5.3m=16.1m）。当不符合停车模数时，应利用主楼下开间停车或局部调整车位布置方式，尽可能提高停车效率。

当楼间距不足一组停车模数(<16.1m)时，应利用主楼下开间停车

（4）控制车型流线：一条车道两边停；车沿着长边布置车道；垂直长边布置车位；

【案例】来源网络

案例：沿车库长向、周边布置车位阵列，尽可能减少行车流线的面积（减少345m2），提高停车效率。

（5）屋盖选型和柱网选型

数据来源：思优科技

柱网分析结果为小柱网较为节省，梁板结构小柱网的造价节省23%；

大柱网结构无梁楼盖比梁板结构节省11%；

小柱网结构无梁楼盖比梁板结构节省7%；

在允许情况下，推荐使用无梁楼盖方案。

注：由于高层塔楼及其相关区域有嵌固要求，故在相关区域不能做无梁楼盖，这一点需要注意

（6）控制设备用房、防火分区、车道数量、人防位置等

将上述不重要的设置在车库效果低的位置。

车库的防火设计主要是车库的防火分区要求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。

① 防火分区要求。车库的防火设计主要是车库的防火分区要求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。

地下车库防火分区的划分应考虑人防区域的影响，车库防火分区应考虑接近最大防火分区的95%以上。

汽车库防火分区的最大允许建筑面积

耐火等级

单层汽车库

多层汽车库、半地下汽车库

地下汽车库、高层汽车库

一、二级

3000

2500

2000

三级

1000

不允许

不允许

备注：设置自动防火灭火系统的汽车库，其每个防火分区的最大允许建筑面积不应大于上述表格规定数值的2.0倍。

【案例】防火分区尽量接近规范限制，减少防火构造成本

② 车库出入口数量。

车库出入口的最小间距不应小于15m，并宜与基地内部的道路相接通。机动车车库出入口和车道数量应符合规范规定的下限，不应增加。

③ 车库疏散楼梯数量。一般情况下，每一个防火分区应有一个独立的疏散楼梯，一部楼梯可以借用主楼疏散，独立疏散楼梯的设置应布置在边角部位，减少对停车效率比较高区域的影响。

开发商如何管控桩基成本？

No.1

为什么要管控桩基成本？

（1）桩基成本占比比较大，且属于刚性成本。

在地产成本分类中，将基础工程作为刚性成本考虑，主要是因为桩基成本巨大投入且并不能带来业主溢价感知，所以要控制桩基的成本投放。

另外，桩基的占比比较大，且波动性较高，一般桩基的建安成本80~120元/m2，有的地区甚至高达200~300元/m2，占到建安成本的4%~10%左右，以10万方的项目来算的话，桩基成本是妥妥的千万级成本。

【案例】济南2018年某项目地上33层，层高3米，地下1层，钻孔灌注桩，精装交付，建安成本2645元/m2；铝合金耐火窗，聚苯板保温，商砼按平均330元/m³ ，钢筋按平均3500元/t。

本项目桩基成本占到建安成本的11%左右，不可谓不大。

（2）桩基工程专业性强，地下情况复杂，极易造成成本失控

地下情况大多经验性数据较多，且计算设计上的基本假定比较多，相对于地上工程的设计，地下工程的设计更偏向于“经验预估”，所以极其容易由于设计人员水平高低导致成本不可控。

其二，地下的情况大多都是通过地勘获取，地层的分布及连续性都是通过钻孔取得并经过经验预估地下情况，且间距基本都在30~40左右，地层也非常容易出现各种问题。

No.2

桩基成本的管控措施

（1）甲方第一问：可否采用天然基础

在地下工程中，充分利用持力层的承载力做地上结构的基础是最节省的一种方式，如何第一时间预估持力层是否可以作为持力层，是甲方控成本的第一步骤，成熟的甲方设计师可以通过以下方式预估：

资料来源：中南地产

当上部层数+下部层数不大于上表的地基承载力特征值时，可简单的判断为此建筑可以使用天然基础。

另外，通过调整地下建筑高度，使其满足地基承载力的要求，也是成本控制的一种策略。

【案例】某项目地上 22 层，地下 2 层，建筑高度 H=64m。原设计：采用灌注桩，桩基持力层到第⑦层中砂，桩顶标高见下图。

优化设计：基础超挖2米，持力层落到第④层中砂层，fak=240KPa，经计算承载力修正后达到 320KPa/m 2 ，且下卧层强度及沉降满足，因此采用天然地基。修正后的地基承载力特征值能达到 H/2=64/2=32 吨/平米，则可采用天然地基。

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（2）甲方第二问：是否可以改变桩型

桩基工程承担上部荷载，一般认为桩基的单桩承载力满足上部荷载的要求即可以，满足单桩承载力的桩基很多，能否通过改变桩基的形式，达到成本优化的目的，是甲方设计师该核实的第二步。

【案例】

本项目原设计采用钻孔灌注桩，由于桩端持力层位于泥灰岩上，泥灰岩有岩溶发育，按设计要求需做一桩一勘，还有防止灌注混凝土时混凝土随岩溶流失，工期和成本很高。经过项目论证，改为载体桩，载体是由混凝土、夯实填充料、挤密土体三部分构成，通过反复填入建筑垃圾再以重锤夯实，使桩端土体得到最优的密实，达到提高承载力的目的。优化后，每栋楼桩基费用从120万元下降至44万元，降本效果明显。

载体桩桩端位于第5层，避免了岩溶发育问题

（3）甲方第三问：桩基承载力是否用足

有些开发商使用布桩系数控制桩基整体的经济性，在实操层面有很大的借鉴意义。

布桩系数：桩基总承载力/建筑总荷载

桩总承载力用来控制桩基的利用率，建筑总荷载用来控制荷载的安全储备，两者都很重要。有的开发商也用桩基承载力利用率衡量桩基设计的有效性，其原理是一样的。

【案例】

上部荷载估算：16（地上单位面积荷载）*27（地上层数）*850+20（地下单位面积荷载）*1*850=384200kN

桩基承载力=124*3600=446400kN

布桩系数=446400/384200=1.16（基本满足经济性要求）

此外通过试桩也可以提高单桩承载力，达到优化的目的。

（4）甲方第四问：成桩工艺可否改变

不同的成桩工艺其成本不一样，但是都可以达到钻孔的目的，根据地层分布选取经济性好的成桩工艺也非常重要。

资料来源：《严控结构成本——桩基础优化关键点》项剑波

（5）甲方第五问：桩基设计可否更加精细化

通过“墙下布桩”“荷载精细化控制”“变调平设计”“桩基含钢量”控制也可以实现桩基精细化的设计，达到桩基成本优化的目的。

甲方桩基优化五连问，学会了吗？

勘察和支护不容小觑

（一）勘察费虽小，但是牵连面成百上千万

勘察设计费用，对一个10万级的地产开发项目而言，其设计费用也就小几十而已，但是由于勘察设计成果牵扯到支护、降水、桩基、结构基础设计等等，其影响面绝非几十万而已，甚至可以达到上亿的成本。

据标杆房企的统计的15个项目，由于勘察勘察导致的总成本浪费高达1.085亿，总工期耽误373天。

勘察的问题涉及到：

① 给设计院的地勘报告与送图审单位地勘报告不一致；

② 地下不良地质未被查明或未被全面查明，导致测算成本浪费及工地延误；

③ 地勘提供的数据不准确、过于保守，造成的成本浪费及工期延误；

④ 抗浮水位提供的不准确，导致后期出现抗浮问题‘

⑤ 其他情况；

（二）约束地勘及地下工程，是项目避险及成本控制的必然途径

在地产投资拓展阶段，其前端成本策划阶段中必然要求各个部门对地下工程进行相应的管控，其中对支护、降水、地基处理\桩基工程必然要求对标，用来强化地下工程的成本，避免成本失控，同时避免地下出现较大的风险，如溶洞、地下裂隙、岩溶等等造成工期上的损失。

约束地勘及地下工程，是项目避险及成本控制的必然途径，那么就需要在前期拿地阶段强化地下情况的调查，其内容包括：

中梁地产：

① 拟拿地周边2-3个近期已建项目的地勘报告或相关资料，拟拿地红线内和所在区域周边现状（拟拿地红线内是否有待拆建筑、是否有老基础；红线是否临河、是否有周边建筑、周边建筑结构类型和基础形式）；

② 拟拿地周边2-3个近期已建项目的基坑围护设计图纸或相关资料；

③ 拟拿地所在区域基坑围护设计图纸是否需要图审，图审是否垄断；是否必须组织基坑专家论证会；

④ 拟拿地所在区域质检单位和图审单位对基坑围护设计是否有特殊要求；

除了前置调研场地地质以及当地要求之外，项目拿地阶段依然要遵循高效的成本测算，虽然此时没有勘察、没有结构设计，但依然要求投拓阶段的成本测算要维持在合理的准确度上，这就要求地产人总结经验，形成标准化的测算模型，以碧桂园《2020年基坑支护设计模型投资成本指南》和融创的《基坑支护方案选型和成本参考指南》（2017）》为优质资料（网络上均有转发），形成了如下的基坑支护标准化测算路径：

第一：土质类型分类

基坑设计影响深度范围多层不同等级土体，根据加权评分值查找最临近土质分类，判别其优劣。加权评分值按下式计算：加权值=∑（土层厚度×分值）/∑（厚度）；

第二：支护选型及基坑支护标准库选取“分区图”

方案选型次序：

① 如条件允许，应优先采用大放坡方案。

② 放坡结合土钉墙支护。

③ 复合土钉墙支护、钢板桩、排桩、连续墙等其它支护方案。

④ 支护桩支护的支点选用的顺序为锚索、内撑、斜抛撑、逆作法等。

⑤ 地下水处理方案需因地制宜采用合理的降排水方案。

根据地质条件选择典型的支护剖面：

典型分区

典型剖面图

第三：根据地质分区、支护选型方案以及典型剖面图进行成本测算

由于篇幅限制，建议大家网上寻找上述资料，自行学习！

（二）勘察及支护设计，甲方的应对措施

方法一：平板载荷实验，提高地基承载力

地基承载力略微小于建筑物总荷载时（可以考虑15%以内），建议如有必要可以采用平板载荷实验，提高实际地基承载力。

【案例】

方法二：前试桩或可提高单桩承载力

某地产要求：

① 新项目的甲级桩基设计前应进行单桩承载力静载试桩。

② 老项目的甲级桩基，应充分利用工程桩的单桩检测数据，作为桩基设计依据。

③ 以坚硬粘性土、中密～密实砂土层、坚硬状风化基岩、岩石层作桩基承载力层，单桩承载力

应以桩身强度值进行设计，以此进行选择管桩规格或灌注桩设计参数。

④ 复合地基设计前，具备条件时应进行试验段或试验区施工，验证设计参数是否满足设计要求。

【案例】某项目，根据详勘报告确定了采用直径700mm钻孔灌注桩，并做了3组工程前试桩。根据试桩结果桩基承载力提高约15~20%，有效降低工程桩数量，初步估计预计节省成本400万。

方法三：强化周边地块对标

有对比便有伤害，在地下工程中要充分对竞品、与周边地块的地质参数、桩基形式、支护形式、降水形式进行对标，避免刚性成本“超配”与竞品项目。

【案例】

结合周边影响抗浮水位等综合条件，优化地勘报告参数，降低地下室底板结构成本。优化后，抗浮水位比初版抗浮水位降低1m，无需抗浮设计 ，综合优化成本约300万元。

方法四：利用专家资源，降维打击

对于地产而言，地下工程以经验为主，专家优势在地下工程显露无疑，这远非地产设计管理、设计院技术人员可以比拟的，强化专家资源共享，实现专家技术降维打击，也是实现成本管控的关键一环。

【案例】

结合勘察报告内容，对基础类型比选做精细化管控，优化基础设计参数。针对可实施独立基础楼栋，组织召开专家论证会议，会议最终明确独立基础持力层参数等信息，为项目基础建设节约时间，并优化成本116万元。

方法五：强化供方库，尤其是勘察单位的选择，优胜劣汰

联动工程管理部、项目部、成本管理部对勘察单位作业项目进行打分，依据分数排名；半年度排名，优胜劣汰；如出现勘察数据前后不对应，直接列入黑名单，移出供应商库。

来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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