开启共有产权新时代！供需两端详析深圳保障房“1+3”新政

为加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系， 2023年5月4日，深圳市人民政府七届76次常务会议审议通过《深圳市保障性住房规划建设管理办法》、《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》和《深圳市共有产权住房管理办法》四项政策（即“保障房‘1+3’新政”），自1月17日征求意见以来，已相隔近半年时间，“保障房‘1+3’新政”自2023年8月1日起施行。

早在2018年，深圳已步入二次房改时代， 2018年8月，深圳市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）；2021年6月所发布的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）（草案）》提出“更高品质的居住空间”目标，将居住空间供给目标从“二次房改”提出的170万套提高至200万套，其中，三类公共住房的供应比例不低于60%；2022年1月，深圳所发布《深圳市住房发展“十四五”规划》提出“十四五”期间深圳供应分配住房65万套（间）（包含商品住房、公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房4种类型）。正是为了完成保障房供给目标，“保障房 ‘1+3’新政”从供需两端提出深圳市住房保障的与平衡的一系列措施，深圳已然开启共有产权新时代，合一特从供需两端对其主要内容进行梳理：

供应端

“保障房‘1+3’新政”明确提出”编制年度建设用地供应计划时，居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%，提高居住用地中保障性租赁住房用地供应比例，租赁住房用地计划单列且原则上占居住用地供应总量比例不少于10%，优先安排、应保尽保。”从供应端确保的居住用地总量的同时，将租赁住房用地计划单列，并确保其总量占比不少于10%，另外，“保障房‘1+3’新政”对保障房供应十大渠道进行了详细规定和明确，主要包括新供应用地、城市更新、自有用地、产业园区配套用地等。综上，从总量管控到渠道保障等双重确保其未来供应目标的实现，足见政府保障房保供应之决心。

01

定义、租售类型及规划与计划

深圳市保障房类型也从原“安居型商品房、人才住房、公共租赁住房”转变为“公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房”，取消“人才房及安居房”，新增“保租房和共有产权房”，“新三类保障房”的出现将带领保障房进入新的领域。

值得注意的是，《深圳市共有产权住房管理办法》政策原文提出：“本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。”这就意味着，虽有一定的过渡条件，但可预估安居房时代或将逐渐画上句号。

合一有幸操盘深圳市“十三五”期间首个入市的工改保安居房项目-正大时代华庭，受该项目方委托，合一提供工业用地闲置土地处理、法定图则个案调整、全程开发立项报批报建服务，实现该项目开发价值最大化。同时后期为该项目提供安居房独家代理营销服务，项目从第一次安居房看房到销售回款仅用时不到7个月，帮助项目方快速回笼资金，实现项目效益最大化。

项目基本情况介绍：项目位于龙岗区横岗街道六约社区，计容总建筑面积约22.5万㎡，安居房面积约17.8万㎡，共计2508套，商业及办公约4万㎡。

02

供应方式及渠道

为规范深圳市保障性住房规划和建设筹集活动，盘活存量用地和房屋，实现多主体供给、多渠道保障，加大各类保障性住房供给，“保障房‘1+3’新政”明确规定了十大保障房供应渠道，与2020年5月8日市规自局所印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（以下简称《暂行规定》）相比分析，除与《暂行规定》“十一种渠道供应保障房”中棚改、已出让未建用地、已建合法用地不一致外，其余均进行了充分衔接，并创设新增了其他供应渠道，用地方式及十大供应渠道如下表所示：

用地供应方式及渠道表

值得注意的是，随着“保障房‘1+3’新政”的出台，城市更新改商项目或可调居住，对于规划为商业用地城市更新项目是一重要利好消息。此外，新政对于产业园区项目亦将产生重要影响，“新供应建设用地建设的产业园区配套宿舍原则上用作宿舍型保障性租赁住房。”这方面将影响产业园区的投资开发及运营模式。

03

职责划分

为保障保障房供应目标的实现，确保十大供应渠道的顺利落地，政策明确了市级部门、区政府及部门、住房专营机构及相关主体等相关各方的职责及分工内容。

从中可以看出，保障性租赁住房项目用于发行不动产投资信托基金（REITs）及资产支持证券（类REITs）的，经市人民政府批准后，可以通过办理不动产权转移登记或者签订土地使用权出让合同补充协议将土地使用权人变更为全资项目公司，变更后的土地用途和产权限制条件等合同内容维持不变。

需求端

从需求端来看，公共租赁住房、保障性租赁住房及共有产权住房的适用人群、分配方式、申请条件、轮候申请程序、定价、产权份额、建筑面积等方面均有差异。如从定价来看，公共租赁住房租金按照同期同地段同品质市场参考租金的30%左右确定；保障性租赁住房租金按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定；共有产权住房项目的销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定，其他对比分析，详看下表：

撰稿人：黄向雷、肖巍、陈建塔

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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