又是资不抵债！粤系千亿房企债务重组方案曝光

曾是粤系千亿房企的奥园集团，深陷泥潭一年多时间，经历理财爆雷、债务违约、销售停滞、出售资产、引战“空头支票”等等。

奥园也曾是粤港澳“四小龙”（奥园、佳兆业、龙光、合景泰富）之首，如今已经跌出房企80强之外。

今年上半年，奥园集团累计销售额74.8亿，同比下滑49.87%。

第三方机构数据显示，奥园集团排名93位，差点就跌出百强房企之列。

昔日荣光不再……

对奥园来说，眼下面临三重困境：债务重组、引进战投、房子卖不动。

港股停牌一年多了，终于，奥园集团昨晚公布了债务重组方案，最近两年的业绩报表也曝光了。

01.债务重组方案，狠过恒大
奥园现在背负多少债务？

截至2022年底，奥园境外计息负债总额428.18亿元，境内计息负债总额662.32亿元。

总有息负债：1090.5亿元。

千亿有息负债里面，其中超过90%的债务在一年内到期偿还（短期债务为994.46亿元）。

可想而知，奥园的偿债压力有多大。

去年，奥园债务发生违约，并触发交叉违约。

截至2022年12月末，奥园拖欠若干银行及其他借款的总额为238.12亿元，拖欠的优先票据及债券约327.56亿元。

合计拖欠565.68亿元。

奥园的债务重组分两部分，先说境内债务重组：

其一，截至2022年底，奥园已经就境内公开市场债券的本金及相关利息合共68.34亿元债务重组，展期3年，利率不变。

其二，截至2022年底，奥园已就本金约197.51亿元的境内借款展期。

境外债务重组呢？涉及5个方面的融资：

包括新发行18亿美元债+新发行5亿美元票据+新发行10亿普通股+新发行1.43亿美元无息强制可转换债券+新发行16亿美元永续债。

撇去新股不计算，奥园这次境外债务方案，需要新发行的美元债务，合计达到40.43亿美元（约293亿人民币）。

而新股方面，新发行10亿新股+郭家持有的4亿股普通股（合计14亿普通股）用来引进战投。

按照1.06亿港元计算，利用股权融资，可以拿到的资金为14.84亿港元。

以上总总相加，奥园的境外重组，预计可获超300亿人民币的“救命钱”。

具体来看看，奥园的境外债务方案有多狠——

首先，新发行的3支合计18亿美元票据（AddHero票据），期限长达8年，且利率一点也不低，现金支付利率达到7.5%-8.8%。

这年头，还有谁会借这么高息的债？

另外5亿美元票据（奥园票据），这笔票据是实物支付而不是现金支付，利率5.5%，也不低了。

其次，奥园将用14亿股普通股（新发行10亿股+郭家4亿股）引入战投，若成功使得买家入股奥园，这批战投合计持35.3%的股权。

并且1.43亿美元可转换债将在5年后强制转换为奥园普通股份，转换后占已发行股份总额29.9%。换言之，奥园拿出来1/3的股权来融资。

二者相加，奥园这次利用股份融资，引进的战投全部持股比例相加将超过50%。

郭氏家族的股权比例被稀释，对奥园的控制权不稳。

最后，奥园还是碰到了“永续债”这颗毒药。

根据境外债务重组方案最后一项，奥园将新发行16亿美元永续债。

永续债是什么东西？又称为“无期债券”，定期支付利息，利息一般不便宜，没有赎回期限，但奥园有赎回权，可递延支付永续债的所有分配。

奥园的重组方案显示，这16亿美元的永续债，现金分配率自2031年9月起每年1%起。

永续债被看作是“利润吞噬器”，会吞掉公司的一部分利润。

02.奥园财务报表，资不抵债

奥园的财务状况，跟预想的一样差。

2022年营业收入187.11亿，下滑62.6%；

去年，奥园集团净利润为 -84.96 亿元，其中归母净利润 -78.43 亿元。

即是说，奥园已经连续两年净亏损。

销售额从千亿跌至如今的74.8亿元（今年1-6月），相当于每月卖房业绩只有12亿，很惨。

可以预见，今年奥园的业绩也不会有太多起色。

更重要的，还是这家曾经销售达千亿的房企，已经连续两年“资不抵债”。

根据最新的财务报表，奥园集团截至2022年末总资产2344.26亿元，总负债2520.63亿元。

负债超过了资产，奥园的净资产为-176.37 亿元。

并且，2021年末的时候，奥园净资产为 -75.3亿元，2022年还进一步扩大了负资产的情况。

2021年，奥园裁员超1万人，到2022年，依旧在裁员，雇员减少了4030名。

截至2022年末，奥园现有的员工为9002名。

奥园，能走出这次的困境吗？