「宁聚·法苑说」公有居住房屋原承租人死亡后，新承租人应如何确定？

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关键词：公有居住房屋/变更承租人/共同居住人

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裁判要旨

1

公有居住房屋虽有一定财产属性，但承租人对其享有的并非所有权，原承租人死亡后，其配偶或其他继承人不能直接依据夫妻共同财产或继承的法律规定来主张权利。

2

公有居住房屋原承租人死亡后，新承租人应首先在承租房屋处有本市常住户口的原承租人生前的共同居住人中确定，只有当生前的共同居住人在承租房屋处无本市常住户口或者无生前共同居住人的情况下，新承租人才应在原承租人生前有本市常住户口的配偶和直系亲属中确定。

基本案情

涉讼房屋为公有居住房屋，原告A系涉讼房屋原承租人B的配偶，被告C系原告A的侄子，被告D系管理涉讼房屋的物业公司。被告C的户口迁入涉讼房屋至今十余年，涉讼房屋亦由被告C实际管理使用至今。原告A的户口从未迁入涉讼房屋，亦从未在涉讼房屋内居住。

在B过世后，原告A曾以涉讼房屋的使用权系其与B共同出资购买为由，向被告D申请变更承租人为原告A。被告D口头答复原告A不符合条件，未同意其申请。

其后，被告C向被告D提交变更租赁户名申请书以及变更租赁户名协商意见书，申请将涉讼房屋承租人变更为被告C。在被告C提交的变更租赁户名协商意见书上，有涉讼房屋全部成年户籍在册人员的签名和盖章。被告D经审查，确定被告C为涉讼房屋的承租人，并出具了承租人为被告C的《上海市租用居住公房凭证》。

对此，原告A诉至法院，请求撤销被告D指定被告C为涉讼房屋承租人的行为。

裁判结果

驳回原告A的全部诉讼请求。

一审判决后，原告A提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持判决。

裁判思路

一

法院受理的前置条件

公有居住房屋承租人与出租人所形成的系房屋租赁合同法律关系，原承租人死亡后，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定，前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。人民法院不能直接代替出租人确定新承租人，故在收到此类案件时应首先审查出租人是否已确定新承租人。若出租人尚未确定新承租人，当事人直接向人民法院提起诉讼，要求确定新承租人的，鉴于此非人民法院审理范围，应裁定不予受理。已经立案的，应裁定驳回起诉。若出租人确定新承租人后，当事人对新承租人的资格有异议，则可就此通过人民法院诉讼解决。本案中，被告D已确定被告C为涉讼房屋的新承租人，故原告A在对被告C的承租人资格有异议的情况下提起诉讼，人民法院应当受理，并审查被告D确定被告C为涉讼房屋承租人的行为是否具有合法依据。

二

确定新承租人的顺位

《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。根据上述规定，新承租人应首先在承租房屋处有本市常住户口的原承租人生前的共同居住人中确定，即新承租人的人选应同时满足户口及共同居住这两项条件，缺一不可。当无人同时满足上述两项条件时，新承租人才可在原承租人的配偶和直系亲属中确定，且上述配偶和直系亲属应在本市有常住户口。本案中，被告C的户口迁入涉讼房屋至今十余年，而原告A的户口从未迁入涉讼房屋，故原告A不属于涉讼房屋新承租人的首选范围，本案接下来应审查被告C是否满足另一项条件，即被告C是否属于涉讼房屋的共同居住人。

三

共同居住人的认定

鉴于变更承租人所援引的依据为《上海市房屋租赁条例》，故共同居住人亦应根据《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条界定，即指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。根据上述定义，被告C并未享受过福利分房，且在增配取得涉讼房屋后即实际管理使用涉讼房屋至今达十余年，属于涉讼房屋的共同居住人。而被告C上述实际管理使用涉讼房屋的事实，亦能与其在庭审时所提出的当时家庭内部协议一致确认增配的涉讼房屋由被告C一家使用的意见相印证。被告D基于上述情况，并结合涉讼房屋其他成年户籍在册人员亦一致同意被告C为涉讼房屋承租人的事实，确定被告C为涉讼房屋承租人具有合法依据。

案例评析

公有居住房屋系特定历史环境下，国家为解决职工的生活居住问题而采取的一项福利性住房政策，该政策首要解决的系人有所居的社会问题。后随着经济社会的不断发展，公有居住房屋的财产属性日益突出，在原承租人死亡后，原承租人的继承人以及公有居住房屋的共同居住人围绕着新承租人应如何确定、公有居住房屋应如何分配使用等问题所产生的争议日益增多。人民法院在处理该类案件时，应把准政策依据，谨慎平衡好公有居住房屋保障居住与财产价值这两项属性，并避免因案件裁判导致新的纠纷发生。

本案中，虽原告A主张涉讼房屋的使用权系其与B共同出资购买而来，但未能提供充分的证据证明，且原告A系另一套公有居住房屋的承租人，其居住权益已得到保障。从使用历史上看，原告A一家一直使用另一套公有居住房屋，被告C一家在增配取得涉讼房屋后即一直使用涉讼房屋，两家各自使用一套公有居住房屋的状态已持续长达十余年，在本案诉讼前亦未见双方为此存在争议，故可推定两家当时对公有居住房屋的分配使用确有做过约定，涉讼房屋由被告C承租更为合理。

相关规定

《上海市房屋租赁条例》第四十一条

《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条

范龙帅/法官助理

住房制度的改革使得公有居住房屋承租权具有双重的属性，一方面其仍保有极强的福利性和社会保障性，另一方面其财产性也得到了一定程度上的肯定。在公有居住房屋承租人变更时，往往涉及家庭内部成员的居住权益。在审理此类纠纷案件时，应回归保障居住出发，审慎、充分考量案件的相关因素。

在本案中，家庭内部虽已达成一致意见，并按规定完成了承租人的变更，但原承租人的配偶提出了异议。对此，首先确定了案件属于人民法院的审理范围；其次，按照本市常住户口和共同居住人条件排除原告可以实际履行租赁合同；最后，确定了被告属可以继续履行租赁合同承租人的范围。结合原告另行承租他处公有居住房屋，以及被告户口、实际使用情况等因素，最终驳回原告的诉讼请求。本案处理结果，保护了被告的居住权益，做到了财产权益与居住保障冲突的良好平衡，契合解决人有所居的初衷。

文字 | 臧佳俊 范龙帅

图片&视频 | 金文斌

编辑 | 李超 谢钱钱