成华旧改提速，或将释放连片开发机遇

文／成都商报-红星新闻记者 刘婷

6月中旬，成都汽车总站（五桂桥车站）正式全线关闭停运。更多人关心的是，这片区域未来将如何打造？

此前，华润置地正式签约迎晖路燃气公司综合开发项目的消息，也让市场为之振奋。

成华区还有哪些区域的城市改造提上了日程？对区域发展和市民生活，又将带来何种改变？

五桂桥+迎晖路

区域或将腾笼换鸟

针对市民关心的五桂桥车站后续规划问题，此前成都发布曾报道，成都市规划和自然资源局回复称，该地块规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地，地块西南侧与白龙江路北侧间规划有一处服务设施用地（配套设施为幼儿园）、地块东北侧与迎晖路南侧规划有一处加油加气站用地（配套设施为加油站）。

据此次回复来看，区域将规划住宅+商业，并配套了幼儿园、加油站等生活配套设施，以城市商圈+居住升级为主。

五桂桥车站区域现状

五桂桥车站曾是主城区重要的交通枢纽之一，随着成都东客站的启用，逐步退出了历史舞台，反而为区域带来了噪音、环境杂乱等影响。此次车站的关闭，从城市发展角度而言无疑将是一次整体的迭代升级。

从周边情况来，区域先天优势非常明显，位于万象城和攀成钢两大百亿商圈之间，商业成熟；轨交发达，毗邻成都东站，堪称城东门户。塔子山公园、沙河公园等多个公园环伺，城市生态环境优越。区域内已有德商·迎晖天玺等高端项目，又毗邻攀成钢的仁恒滨河湾等高端楼盘，居住氛围浓厚。如五桂桥区域重整后，则将与周围现有的高端社区开发连片，区域的高端居住氛围将更加浓厚。

区域内的居住已经成型

而华润置地迎晖路燃气公司综合开发项目，则将通过资源整合，加速成都城市有机更新，助推成都城市功能完善和城市形象提升。

早在今年3月21日，《成华区锦城华创公司迎晖路片区城市有机更新项目设计实施方案编制服务机构竞选公告》的出炉，便公布了迎晖路片区城市有机更新项目的信息：总占地约1817亩，东至中环路，南至迎晖路，西至沙河，北至成洛路的区域，改造区域建筑面积约14.4万平方米。

而华润置地迎晖路燃气公司综合开发项目，则位于官方划定的迎晖路片区城市更新范围内。尽管华润置地暂未透露未来将如何打造，何时启动，但从其在蓉的成功经验来看，420厂升级为万年场百亿商圈和高端住区，对城市的更新作用巨大；东湖、东安湖等区域统筹开发，都对城市功能的改造和提档带来了巨大变化。正是因此，华润置地的签约才让业界备受期待。

图据：成都新楼市

成功案例

杉板桥变身“国际杉”

在此之前，成华区也并不缺乏城市更新案例，从最早的东郊各厂变身为建设路、万年场商圈，到现在杉板桥变身“国际杉”，老旧的厂房被购物中心、甲级写字楼、五星级酒店和高端住区取代，城市土地的价值被重新再利用。

以“国际杉”为例，红光厂区、铁塔厂、灯泡厂、送变电站等老厂区迎来新生，万科、龙湖、招商等企业加入，为区域注入了崭新的活力。

杉板桥现状

据悉，“国际杉”的成功，在于成华区做好“留改转”，不断“活化”工业遗存，大力推进保护性再造、产业化改造、景区化营造、社区化塑造，才实现了产业结构的重构和老旧城区的更迭。

除了硬件升级，成华区在软件上也下了不少功夫。紧扣影视音乐、数字娱乐、创意设计等新业态，引进了完美世界、合纵集团、北京繁星戏剧村、今日头条等文创企业，华荔娱乐等12家西南首店，举办了英国《Q》音乐盛典、达芬奇全球光影艺术展、蓬皮杜国际艺术双年展等品牌国际节会活动，打造“工业老记忆、文创新高地”文化新场景。

杉板桥现状

产业链的创意化、年轻化，也吸引了众多年轻人到此聚居，为整个区域迎来了活力和高消费人群，真正意义实现区域从硬件到软件，从配套到产业的全面迭代。

槐树店、崔家店起飞

开发后劲十足

槐树店和崔家店的起飞，则在于独特的战略位置：从规划看，既在金色中环范围内，又在东客站枢纽经济区发展蓝图中，左右逢源。

今年3月13日，成华区人民政府官网发布了成都东客站枢纽经济区的发展蓝图，在其空间布局中的 “六区”，就包含了依托丰田厂址、成都卷烟厂址的工业文明积淀以及多宝寺1号艺术中心等文创项目打造槐树店文化创意区，依托丰田坊及周边土地资源打造崔家店更新建新区，为两个区域的打造定调。

成都东客站用地规划示意图，图据：成华区官网

而金色中环，则是在今年3月29日，成华区提出大力实施“中环牵引、纵横联动、组团优强”发展策略，奋力打造以“金色中环”为牵引的老工业区转型发展标杆。

其最终目的：未来中环成华沿线将建设成为现代服务发展、文化传承创新、时尚消费引领三个示范带，将是成华区城市更新的重中之重。

金色中环则串联起槐树店、崔家店等多个成华城市更新板块。

成华区“金色中环”示意图

此前公布的成华区重点城市有机更新项目中，涉及槐树店、崔家店的，则包括了2020年启动的崔家店南路中烟（一期）特色街区项目，2021年启动的崔家店西片区2号地块、崔家店东片区、槐树店片区等，以及2022年启动的崔家店西片区1号地块等城市更新项目。

目前区域的城市更新正在紧锣密鼓的进行中，以槐树店为例，在建的东方希望地块，拟落地物流中心，财务结算中心等总部经济企业，并含约2.55万方集中式商业。同时，区域内还有成华奥园广场、中环壹号以及成华和悦广场三大综合体，配套腾笼换鸟。再加上轨道交通、路网和学校配套的逐步完善，区域面貌一新。

而崔家店，则可能涉及大量厂区和住宅的拆迁，未来集中土地供应的趋势非常明显。今年4月的土拍中，崔家店68亩地块受到了19家开发商的追捧，最终由越秀抽签拿下，清水限价约26000元/㎡，坐实了两点：1、未来区域以改善产品为主；2、作为三环内难得的连片开发区域，未来必将是开发热土，后劲十足。

成都饭店

水碾河城市有机更新

位于蜀都大道的成都饭店——水碾河片区，也在如火如荼的进行城市有机更新。

成都饭店于2012年拆迁后，规划将原址重建集五星级酒店、大型购物中心以及甲级写字楼于一体的城市综合体，但因各种原因导致了项目的停滞。

成都饭店

但其背后的水碾河北二街、北三街等老旧院落，已经从去年年底今年年初启动了城市有机更新项目。昨日，红星新闻记者在现场看到，工人正在紧张地施工中。据社区工作人员介绍，涉及面较广，包括了水碾河北二街、水碾河北三街、航空巷等街巷的上千户居民，更新项目包括了外立面的焕新、院落路面的整改、线路优化、绿植优化、拆墙并院等项目。

水碾河片区正进行城市有机更新

这些院落以上世纪80/90年代的楼栋为主，存在年久失修，线路老化，乱停乱放等问题，通过此次城市有机更新，将焕发新的城市面貌。预计整个工程在6月底7月完成。

主城稀缺地块

或将释放连片开发机遇

这一系列旧改的提速和升级，源于成华区围绕做优做强中心城区核心功能这一目标，提出的 “中环牵引、纵横联动、组团优强”的发展策略，打造以“金色中环”为牵引的老工业区转型发展标杆。

而这一系成华旧改的提速，对成都楼市的影响，业界又如何看待呢？

成都市房地产经纪协会会长杨奕锋表示，当下楼市回归主城的趋势非常明显，但面临的问题关键在于主城区地块供应稀缺。而成华区的旧改提速，意味着将有大量可供开发土地供应，成为主城区难得出现的规模化片区开发热土，必将成为楼市新热点，吸引众多主流开发商和购房者。

“而整体规划，连片开发，往往起点较高，除了城市界面的焕新，出现高端商圈和居住区的可能性也更大，高端供应的增加对有改善需求的购房者而言，意味着选择面更多，当然是好事。”他表示，希望未来有更多优质开发商能参与，为市场贡献更多高质量的产品，促进城市有机更新。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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