大虹桥神话坍塌，唐镇会步入后尘吗？

前段时间，浦西大虹桥上了热搜。主要的原因就是大虹桥的房价惊天动地回撤，完全不坚挺了。

一手房倒挂消失，二手房价从高点的时候，已经回撤了不少。

虹桥的很多小区目前在售和在租的房源，更是数不胜数，相信后续房价还会被进一步踩踏。

这些年来，浦西有大虹桥，浦东有塘镇，这两个板块一西一东，成了上海外环外房价高地，也是很受购房者欢迎的热门板块。

但是目前大虹桥已经开始大幅回撤，唐镇会独善其身，还是会步入大虹桥后尘？

文章开头，先说结论。唐镇房价回调已经是板上钉钉的事，但回撤幅度是介于市区传统区域和大虹桥之间。

会不会跌得像大虹桥那么惨？应该不会。

原因，还是有几点的，这篇文章和大家简单聊聊。

01

第一，产业的差异。大虹桥虽说是国家级的规划，打造长三角一体化战略中心，但是就是声势浩大，名头先行，具体落实就看后面发展如何；

大虹桥的概念很足，背靠虹桥商务区，但虹桥商务区实际上的发展，与市区传统核心CBD相比，实力都稍微弱了一点。

大虹桥主要是以会展经济和房企经济为主，在巅峰时期，大虹桥有30多家房企的总部，但是这些年来，随着房地产行业的不断下行，上面不支持，政策打压，不少房企都已经高举负债，甚至已经进入破产清算的阶段，很多企业已经从大虹桥搬走；

再加上这三年的口罩事件，减少接触，减少出差，影响了多少跨国企业和跨地区企业，会展经济大幅削减等因素，导致大虹桥写字楼大量的空置，加速没落。

但是唐镇是依附着素有“中国硅谷”的张江高科产业园区发展起来的；集结了中国的高新重点产业和人才。

基本上是国家牵头，将大力发展的高新产业、如互联网和芯片、医药、机电行业等放在了张江产业园区；而这些年来，这些行业也是高速发展。

2022年1月至11月，张江产业园区创造了高达3800亿的GDP，成为了上海创收第一高的产业园区，也是上海人均收入最高的产业园区之一。

产业强大，带动的发展不容小觑。所以，唐镇能有今天的发展和房价体系，少不了背后这些高新人才的购买力。

02

我们再来说一下教育。

大虹桥周边，拿得出手的公办小学初中屈指可数；甚至部分学校都处在外区辐射，本身并没有太多优质教育资源。

但是我们来看看唐镇。

早期有个说法是一些在高新产业工作的高精尖人才的子女们，就读附近的学校，顺带把学校的数据都拉高了，从而还打响了学区的名号。

事实上，唐镇的板块内有非常知名的福山唐城外国语小学、建平培德实验中学等招牌学校。

而大虹桥呢，孩子上学本身就是让中产头疼的一件事情。

03

写到这里，我们就能非常明白房价的逻辑——产业决定收入，收入决定房价。

所以我们在买房的时候，关注周边产业以及高新产业人群喜欢买哪里，是很重要的；毕竟这样的小区，可以避雷，甚至可以保下限。

不过即便唐镇有这么牛的产业辐射支撑，也逃不过大环境差的侵蚀。当前二手房市场低迷，唐镇无法幸免，也会跟着大盘出现房价回撤的现象；且目前唐镇这个板块依然是价值高估的板块，就是现价已经大于本身的板块价值，我们俗称“泡沫”。

唐镇虽有它的价值，但毕竟还是要依附张江的产业，明明自身板块没有过人之处，涨幅却步步逼近张江的品质次新，也有些太离谱了。

未来的唐镇，还会有大量新房供应，目前已知体量至少在一万套左右；这些天量供应上市之后，也许唐镇后续的二手房也会陷入流动性危机。

大虹桥的故事，唐镇会不会也步入后尘，取决于供需关系，但会不会像大虹桥一样，就让我们暗中观察吧。毕竟，谁也无法占卜未来。