创富港逆势抄底北京海淀核心区商办，靠的还是极致运营力 | 商办资管

作者 | 刘玉娇

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

做企业不能像玩游戏一样，随心所欲地按暂停键。

近两年，受“双减”和疫情的双重影响，北京海淀区附近商圈成为企业退租重灾区，写字楼空置率不断攀升，使该区域市场持续低迷，同时也让众多业内人士怀疑其后续的可持续性。在众多企业还在观望时，创富港选择了逆流而上，在魏公村核心区域甲级写字楼拿下了共三层、超2000平空间，改造为联办空间。

魏公村双兴8座联合办公空间，也因此见证了创富港在市场寒冬之下的逆势扩张。

创富港双兴8座联合办公空间

图片来源：睿和智库

曾经的新东方，现在的联合办公空间

今年2月底，位于北京市海淀区魏公村街1号3F-5F的创富港双兴8座联合办公空间就达成90%以上出租率，正式度过了爬坡期。截至2023年6月8日，空间出租率以达到98%，接近满租，成绩喜人。

该联合办公空间面积超2000平，共3层。据了解，在创富港入驻之前，新东方刚刚因“双减”政策影响而缩减租赁面积，从上述楼层退租。空间上，其产品定位为可容纳2-10人的封闭式独立办公空间，共计160余间。其中，3人间为主力产品，房间数占比约40%，其余产品以3人间为中线，随人数增加或减少占比减少。

图表：联办空间基本信息

信息来源：公开信息，睿和智库整理

在公区方面，配备免费饮水机、文印机、洽谈区、书吧等配套。同时，还配有会议室（拥有投影仪、白板等）供入驻企业使用。值得注意的是，项目整体公区面积并不大，属于麻雀虽小五脏俱全型。在满足入驻中小微企业服务需求的同时，尽量减少公摊面积，明显可以提升租金的性价比。

在租金方面，整体办公空间为精装修，单个工位价格约为800-1000元/月，费用包含水电及物业费，具体以3人间12平米，3000元/月的租金计算，折合租金为8.3元/平米/天。在房间面积方面，人均面积约为4平方米，单个空间并不拥挤。

而在租期方面，创富港提供的最短租期为1年，最长则约10年，与创富港租赁该空间的年限相同。

该空间的优势主要有以下三个方面：

首先位置优异。该办公空间位于北京市海淀区魏公村商务圈，临近4号线魏公村地铁站，周边具有丰富的甲级写字楼、顶级大学资源，商务及学院氛围浓厚，商业环境趋于成熟。据调研，当前办公空间客群以科技、文化、咨询类企业为主。

其次面积适中，利于精细化管理。该空间的单层平均面积在700平左右，单层配备2个运营人员，适中的空间面积更有利于运营人员对于空间的精细化管理和服务。

最后三面临窗的空间结构，也使得临窗房间占比较高，从而有效提升空间收益。对于联合办公而言，空间临窗面积的多少，几乎直接决定了该空间的盈利上限。以相同工位数量、使用面积的办公空间计算，临窗房间的租金相较无窗房间可上浮约30%。且即使无窗房间每年租金涨幅能实现10%，也很难在短时间内追上临窗房间的首年收益。

抄底开张，核心区是关键

回看该办公空间的落地，整体过程颇为曲折。

2022年4月17日，项目正式入场，预计7个月完成装修并达成出租率90%以上的目标。但随后又接连面临疫情封控到后续的放开阳康，零零总总项目延期了近3个月。

可以说，创富港在该节点选择扩张，不可抗因素很多。但创富港并未因此暂缓原本的扩张计划。

甚至对于当时愈加严峻的市场形势和疫情影响，创富港反而是乐观的。一方面，在市场“寒冬”之下，业主方的租金也在下降，对降本更加有利；另一方面，租金的下降正向作用于选址空间，使企业选择范围更广。对创富港来说，反而比之前更易拿到优质标的。而伴随市场回暖，核心区域的优质标的回暖速度也更快，相对应的利润空间自然也会更高。两相作用下，创富港双兴8座联合办公空间得以顺利落地。

规模拓张，首选仍应是“核心商圈”。创富港认为，阶段性的低迷，并不足以否定区域的长期价值。已经形成的“核心商圈”，相较于远郊区域，相对更稳定、企业及产业集聚氛围也更浓厚，自然也更有利于联合办公空间扎根。可以说，“核心商圈”就是出租率的初步保障。

如今再看，以上办公空间的落地正是创富港抓住了海淀区“双减”和“疫情”的双重缺口，最终才实现了抄底成功。

联办VS开发商、业主，创富港选择差异化竞争

如今，联合办公领域实在是“僧多肉少”。

一则，客户和所需求的工位数量正持续降低。现在，工位需求达到2000-3000个的企业客户已然是凤毛麟角，而100-300个的需求才是活跃的大多数。工位需求的骤减使办公空间存量增多，竞争加剧。

二则，严峻的市场形势促使部分开发商和业主也加入到了办公市场的竞争中。开发商、业主作为资产持有方，从成本上相较“二房东”更占优势，也就更易占据租金优势。

基于以上趋势，创富港选择了差异化竞争。

与WEWORK、优客工场等大面积的开放式办公区模式不同，在产品定位中，创富港更注重打造办公空间的私密性。

创富港认为，大面积的开放式办公区更易加剧联合办公空间与周边写字楼的竞争，而私密性更高的独立办公空间更贴近国人的使用习惯，同时也能和开发商、业主的办公空间做出区分，形成企业独特的竞争力。

也是因为这样，创富港的联办空间更不容易与同楼的办公空间、周边写字楼和业主造成“撞户”，为自身找到了更广阔的生存空间，从而不断发展壮大。