中介费降价的空间在哪里

住建部、市场监管总局联合发布的文件将房屋买卖交易成本过高这一长期现象再次推到台前。中介费是否还有下降空间？又该如何挤掉水分？

记者 |丁文婷

图源 |图虫创意

从浦西到浦东，每天三个小时的通勤路程折磨了王民两年。今年，他下定决心置换到浦西。一方面为解决通勤问题，另一方面，女儿出生了，父母过来帮忙带娃，三居室迫在眉睫。

因为浦西的目标板块没有合适的新房供应，二手房成为王民的首选，年初，成功卖掉两居室后，他签下了一套1000万元的三房。

个税、契税、增值税，加起来一共花费62万元。让王民更加“肉疼”的是，高昂的税费外，还有20多万元的中介费，“一辆小轿车没了！”一趟置换下来，王民花了快90万元。

近年来，虽然中介费收取比例没有太大调整，但随着房价上行，尤其是一线城市房价大幅上涨，中介费也随之水涨船高。

今年5月，住建部、市场监管总局联合发文，“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。

该文件将房屋买卖交易成本过高这一长期现象再次推到台前。中介费是否还有下降空间？又该如何挤掉水分？

一分钱一分货？

王民也考虑过找上海的中小型中介节约一大笔中介费，最终，一家头部中介公司经纪人的话打动了他，“买任何东西都是一分钱一分货，便宜没好货”。

在上海五大新城经营了23年中介公司的陈凯并不完全认同这句话。陈凯拥有30多家连锁中介门店，是区域内规模第二大的中介公司，双边收费总额1.3%-1.5%，比规模第一的某头部中介3%的收费低了不少。

陈凯认为，中介公司服务的底层逻辑没有区别，本质是房屋居间服务，客户最看重的是交易安全。“房屋交易过程中产生的大部分问题，实际是以预防为先的。”陈凯说，关键是企业如何对整个交易流程进行把控，这非常倚赖企业的规则和经纪人的经验。

在陈凯看来，不论什么规模的中介公司，只要在前期产权调查、资料手续查验方面严格推进，是能够保障交易安全的。

他举例，即使房产证上只有一个人，也有可能是夫妻双方共同财产，为了避免后续的麻烦，单身的需要提供单身证明，已婚的需要卖家夫妻到场签字。陈凯解释，虽然交易中心没有这样要求，但这可以避免收房时可能遇到的问题。

在交易环节，交易的房产如果涉及到还贷，首付款打进卖方账户后，陈凯要求业务员陪同卖方去银行还款。“留一手”的原因在于，从业几十年来，陈凯碰到不少卖方拿着首付款还其他债务，导致房屋贷款未结清，最终无法交易。

但陈凯也认同，一旦在交易过程中出现问题，大型连锁中介公司有更大的能力承担责任，提供兜底保障。

上海一家头部连锁中介门店店长告诉经济观察报，近5年，自己赔偿过未结清的水电费、计算错误的税费、房屋漏水维修等费用。有一次，买家因为卖家亲属拒绝搬家要求其门店赔偿。虽然他认为中介门店并没有责任，但因为被客户投诉到总部，门店最终赔偿了3万多元。

“这一点上，大型连锁中介比一般中介门店更有保障。”该店长表示，单店出现问题时，客户可以投诉到总部，门店会被要求在一定时效内解决。即使是加盟门店，也有加盟费压在总部可以托底。

目前，不少大型连锁中介公司均推出了服务承诺，并制定了相应的赔付标准。据链家对外公布的数据，自2013年推出服务承诺以来，截至2023年3月31日，链家在全国范围内累计支付的安心保障金达38亿元。

利润空间几何？

虽然大家都觉得中介费贵，但在陈凯看来，这并非一个高利润行业，除非违规经营，比如倒卖或吃差价，行业的真实利润并不高。

从经营成本看，陈凯30多家门店有240名员工，一名员工的底薪加上社保费用在5000-6000元，还要给予一些业绩达标的经纪人奖励，如报销端口费，一名经纪人每月成本大约在7000元左右。

此外，30多家店铺的店面平均租金在8000-10000元。陈凯算过一笔账，一个月至少要做到200万元佣金才不亏损。但今年5月，30多家门店的总业绩仅为3月的一半，已经站在亏损的边缘。

与陈凯深耕片区具有老客优势不同，更多中小型中介门店需要通过加盟获客，这意味着更大的获客支出。

李成在深圳百花和华强北板块拥有两家中介门店，公司2014年成立，2019年加盟德佑后，每笔佣金收入的10%-15%需作为平台费缴纳，此外，还需要交签约费、按揭服务费等费用。

天津另一家加盟店店董也表示，行业获客成本很高，一个像样的端口需要八九百元，平台费占佣金的15%，也占到店铺利润的30%。

2022年，李成退出德佑，加入了另一个抽成为5%的平台，除了节省一些平台费，更多的考虑在于弹性费率，李成介绍，按照公司当时的规定，1000万元以下的房产中介费率在1.7%，但深圳市场竞争激烈，为了成单，自己常常需要贴佣金进去，这进一步挤压了利润。

随着深圳二手房市场持续走低，今年5月，李成的2个店只做了40多万元的业绩，仅为2020年月均的1/3。李成告诉经济观察报，40万业绩中，一半要分发给经纪人，加上2万元平台费，店铺租金、社保等‎10万元，两家门店当月盈余不到8万元。

陈凯介绍，行业正常的利润点在10%-20%。但这两年波动较大，即使在市区，许多门店大面积关闭，一个在上海内环经营20多家中介门店的朋友，今年已将店铺关闭了一半。

一位中介行业人士告诉经济观察报，在中介企业里，人工成本一般占总成本的60%-70%，租金成本占10%-15%，中后台的运营成本占5%-10%，头部大型中介的中后台运营成本占比更高。

“一个人力成本占60%以上的行业，只能依靠管理和效率赚钱。”但中介门店和从业者数量庞大，行业普遍低效，他表示，2019-2020年高峰时期，全国有150万-200万房屋经纪人，这两年全国二手房交易量下滑，但经纪人数量仍在120万-150万人。

这也导致，房屋成交的单笔提成较高，但绝大多数从业者收入并没有外界想象的那么高。

一套房源成交后，不仅成交中介能拿到钱，开单过程中拍图、维护、帮忙带看等服务的中介都能从中分一杯羹，这些中介可能是来自多个门店。

陈凯介绍，2021年市场好的时候，其公司200多个经纪人中，前5%的经纪人可以拿到2万-3万元，前20%的经纪人平均工资在1万-2万元，超过7成的业务员，收入均在1万元左右。当前市场行情下，经纪人每月收入在5000元左右，与其所在郊区的平均收入水平相当。

市场冷却，中介费能降吗？

今年4月份开始，陈凯将维持了3年的1.5%费率下调。虽然明面上仍然报价1.5%，但近期实际成交的单子费率多在1.3%。对700万元及以下的房子，他将底线定在不少于1%。

“如果在做与不做之间选择，1%我们也会做。”陈凯解释，毕竟对公司来说，做一笔单子才会进账，公司会考虑到业务员两三个月都没开单，会放开费率，弹性一些。

同样，市场成交量较好时，中介费可能会更高。天津南开区德佑中介一位店董张弛介绍，天津德佑对大标的房子一直设有中介费上限，比如过去，400万元及以上的房子，中介费最高封顶为99000元。今年3月份小阳春，公司又将中介费封顶线提升至房屋总价在600万元以上，封顶费用15万元。

交易量也影响着中介费的折扣力度和底线。张弛所在的南开区是天津成交较为活跃的片区，公司统一规定，中介费率不能低于2.4%。而一些位置较偏、成交量不高的区域，底线则定在2.2%或者2%。

当下市场行情不好，一些中小中介公司往往为了争抢客户，给出很大的中介费优惠。但张弛很少给折扣，因为总部的考核标准不仅包括单纯的业绩，还包括收取佣金的比例，折扣单数过多，会直接影响店铺的打分和排名，进而影响门店收入。

市场差异化调节

目前，全国的房地产经纪费用并没有统一标准，各地普遍实行市场调节价。

而在2014年之前，房地产中介服务收费，由政府制定统一指导价；2014年，中介服务费定价权下放到省级；2016年，各省逐渐放开房地产中介服务收费定价，变为市场调节，即由企业自行定价。

各地二手房交易收取中介费的方式、比例不尽相同。易居研究院数据显示，2023年二季度，全国25个重点城市中，规模占比较高的中介公司二手房中介费率均值为2.2%，其中成都、西安和北京的中介费率较高，分别为2.8%、2.8%和2.7%；石家庄、东莞和太原相对较低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。

不同中介公司的收费差异较大。目前，中介费大致分为三个梯队，以北京为例，第一梯队是大型连锁的头部中介公司，一般在成交价格的2.5%-2.7%，折扣余地较小；第二梯队是规模稍小的连锁中介，中介费在成交价的2%上下；不知名的中小中介费率在1%-1.5%，甚至在1%以下。

与北京类似，上海链家的中介费在3%，其中1%由卖家支付，2%由买家支付；第二梯队如中原地产等，费率在2%左右；中小中介费率在1.5%以下，谈判空间较大，甚至可以“一口价”。

上海一家头部连锁中介店长明显感觉到，进入买方市场后，卖家的中介费更好收了。这也意味着买方支付的中介费在下降。

他表示，前两年市场火爆时，虽然公司规定向上家收取1%的中介费，但许多卖家只看到手净得。“如果你要收，他就加到房屋总价里去。”某种程度上，买家实际承担了3%的中介费。而现在，大部分卖家都愿意承担自己1%的中介费。“还有一些卖家甚至愿意多出中介费，只求把房子尽快卖出。”

具体到不同城市和区域，中介费收取方式也不同，张弛告诉经济观察报，在天津市内六区，交易量相对好，买方承担部分更多，而在交易量少的区域，如宝坻区、蓟州区，基本由买卖双方共担。

整体来说，中介费主要由购房者承担。易居研究院数据显示，全国25个重点城市中，中介费由买家全部承担和买家承担大头的占比超过7成，买卖双方均摊的占比不到3成。

（文中王民、陈凯、张弛、李成为化名）