未来10年，中国楼市将发生重大变化

在中国，房子是人们最看重的财产之一，拥有自己的住房也成为很多家庭建立起幸福生活的必要条件。然而，未来十年这个趋势可能会发生重大变化。据2021年《中国城市租住生活蓝皮书》指出，到2030年，中国城市租客数量将超过2.6亿人，其中甚至有58%的城市租客将通过租房完成婚姻的建立。如果你对该报告仍存疑，那么可供参考的权威文件应该是《十四五规划》，它明确提出了完善长租房政策、扩大保障性租赁住房供给等措施。

为什么会出现这样的现象呢？中国出现这样的现象是因为中国楼市持续上涨的时代已经结束了。这一观点得到许多证据的支撑：

第一，中国人口数量来到了历史转折点，超过14亿，使得中国达到了人口峰值。

第二，中国城市化进程已经逼近最高峰。城市化率已经接近发达国家水平，而中国的国土面积有限，未来能够继续进城购房的人口也十分有限。

第三，预测到2023年，中国城镇居民人均住宅面积将达到39平方米，这个数字已经比日本、韩国等国家高出很多，意味着中国建造的房屋数量已经足够，甚至出现了大量的空置房屋。最后，中国经济格局不再支持依赖房地产发展，而实业和产业转型已经成为中国发展的大势所趋。

从人口、土地和金融政策来看，中国的楼市都不具备继续膨胀的条件。即使如此，我并不认为中国的楼市会短时间内暴跌。我们总是期望房价能够在一夜之间降至5,000元每平米，从而让大家都能买得起新房子。然而，如果这种情况真的发生了，对普通人未必是好事，因为整个社会是一个整体，中国人的财富有很大一部分都在楼市中。如果这部分财富萎缩到1/10，后果将不堪设想。

因此，中国楼市未来的走向可能是整体房价趋于稳定，小城市和人口外流的城市挤出泡沫，房价下跌；而大城市和人口外流的城市核心地段仍将保持升值。同时，政府还会努力提高居民收入，以促进楼市的稳定。预计在10-15年后，房价自然就会相对便宜了。这可以说是中国楼市的最佳结局，也是国家希望看到的趋势。

只有深入了解这一点，才能明白国家为什么会认为未来租房的人口会增加。我来举一个最简单的例子：假设2023年，深圳的平均房价为6万元每平方米，而中位数收入为6千元每月。在未来的15年里，政策的稳定将有效地维持房价为6万元每平方米，但是中位数收入大幅提高到1万元每月。这是否意味着更多人会购房呢？事实并非如此。无论是1万元每月还是6,000元每月，都很难在深圳买到房子。而且最重要的是，人性是倾向于追涨而不是追跌的。当一个地区的房价长期保持不涨时，会极大地影响人们购房的决心。因此，在这种情况下，肯定会有更多的人愿意租房而不是购房。

这只是国内楼市现状的一个原因。要看清买房观念的改变过程，需研究隔壁日本经历的三个消费观念时代。1945年至1974年，是日本工业化高峰期和经济黄金时期，类似于中国的1978年至2008年。当时，日本人口增长率维持在2%到5%，GDP增长常年保持在两位数。这一阶段的日本人消费观念是：大的就是好的，大量消费，每家都要有私家车和房屋住宅。

第二次是1975年到1995年，这个阶段是日本的经济巅峰期，GDP占比达到了美国的69%，人均GDP反超美国，是日本人消费观最开放的阶段。打个出租车随便就掏出几万日元，一个家庭买好几辆车，房子成套成套的买，就算不住啊也可以投资，因为那个时代的日本人相信房价会永远涨下去。

这个阶段与中国相对应的应该是2009年至2016年。这一时期的日本处于人口微涨的阶段，和我们类似。第三次啊是1996年至2021年，这个阶段的日本已经泡沫破灭，经济萎靡不振，人口也开始负增长，日本人的消费观也发生了极大的改变，租房的人变多了，年轻人的消费明显更加谨慎，共享经济出现。

共享经济的本质是什么？许多人称它为更便捷的生活方式，但另一个角度来看，共享经济实际上是因年轻人缺钱，在部分物品上更愿意租借。中国的共享经济真正开始大流行是在2017年，从那时起我们整个社会的消费观念正在发生改变：从过去的重购轻租变成现在的愿意共享。这是大的经济环境所决定的。

未来为什么会有越来越多的人选择租房呢？因为中国楼市稳定的大格局会影响年轻人的买房欲望；此外，随着中国经济进入新的发展阶段，人们的消费理念也将变得更加理性，使得未来的00后和10后相比于现在的80后和90后更容易摆脱传统思想对购房的束缚。