前5月房地产开发投资同比下降7.2%，政策纾困预期升温 | 宏观经济

文/《清华金融评论》资深编辑秦婷

国家统计局6月15日发布数据显示，2023年5月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。

专家表示，随着一季度积压需求释放充分，房地产市场修复进程有所放缓，应加快前期政策落地及研究出台新举措，提振各方信心，支持刚性和改善性住房需求，巩固市场恢复势头。

5月房价涨幅放缓，房地产开发建设仍低迷

国家统计局数据显示，5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

5月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%、0.2%。

5月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。

受多重因素影响，5月房地产开发建设仍比较低迷，市场还在缓慢恢复。

据国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，前5个月，全国商品房销售面积同比下降0.9%，销售额增长8.4%，比前4个月回落0.4个百分点。

从开发建设看，新开工建设有所减少。房地产市场缓慢恢复，房地产企业新项目开发意愿不强。前5个月，房屋新开工面积同比下降22.6%，降幅比前4个月扩大1.4个百分点。同时，竣工面积大幅增长，在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动房地产竣工较快增长。前5个月，房屋竣工面积同比增长19.6%。受房屋新开工面积下降、房屋竣工面积增加影响，房屋在建规模减少。前5个月，房屋施工面积同比下降6.2%，降幅比前4个月扩大0.6个百分点。受此影响，房地产开发投资降幅有所扩大。前5个月，房地产开发投资同比下降7.2%，降幅比前4个月扩大1个百分点。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，一线城市二手房价格回落主要有两方面原因：一是一季度市场回升后，更多的业主选择挂牌出售。而北京和上海楼龄较长的房源占比较大，在需求端选择多元的情况下，为尽快出售，部分业主选择多次下调挂牌价，导致京沪二手房价格下调幅度较大。二是新房入市项目增加，且选择低于二手房价格出售，致需求被分流。

房地产目前还面临不少困难，观望情绪浓厚

付凌晖表示，房地产目前还面临不少困难。但从下阶段来看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场的政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

“当前中国经济面临的最大问题是需求不足。下半年要想让房地产市场平稳健康发展，不再拖累整个国民经济，应该在需求侧下大功夫。”国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源表示。

为促进房地产行业健康发展，去年底以来，从中央到地方出台了很多支持性政策，包括房地产融资“三支箭”、房地产金融16条等政策。

例如2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，证监会明确，在支持房地产企业股权融资方面的具体政策措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。这意味着金融支持房地产的“第三支箭”正式射出。

6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效。这是中国证监会关于资本市场支持房地产企业股权融资政策出台后，A股市场首单成功取得注册批文项目，标志着房企股权融资“第三支箭”在实操层面的正式落地。据统计，截至目前，已有20余家房企披露了定增方案，随着招商蛇口重组方案注册生效，后续会有更多房企获得融资支持。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着信贷情况好转，一二线城市有所企稳，三四线城市依然处于调整中。未来，增信心、防风险、促转型依然将是政策的主要方向。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，6月作为房企年中冲刺关键节点，若支持政策能进一步落地，在房企大力推盘和促销之下，市场情绪有望好转，但不同城市市场分化或进一步加大。

总体来看，购房者观望情绪较为浓厚。中信证券分析称，房地产基本面的景气程度再次下行，但随着政策支持力度的加大，房地产开发的龙头企业仍有反弹的机会。当然，新发展模式之下，重要的不再是重走一遍高周转的住宅开发老路，而是聚焦核心资源和核心能力。