最高法案例解读：商品房租赁过程中凸现房屋质量问题，消费者如何维权！

越来越高的房价使消费者望而却步，租房生活成为了越来越受欢迎的选择，那么对于签订租赁合同后才发现房屋存在质量问题，该由谁承担责任呢？圣运房产律师团队希望通过分析租赁合同纠纷经典案例，为大家维权提供一些帮助。

【案情摘要】

2021年原告在被告房屋租赁公司处租赁了房屋，并签订《房屋租赁合同》。签约当日原告入住案涉房屋，随后感到全身不适，其怀孕的妻子亦生病。原告即与被告协商换房或退租事宜，但被告一直不愿处理，无奈之下陈先生于同年6月自费找到检测机构对房屋的室内空气质量进行检测，检测结果显示，室内空气中的甲醛值、总挥发性有机物值均超标。考虑到妻子有孕，陈先生不愿再住在该房屋内，但多次与被告协商退房无果。为了保护自身权益诉至法院。

【法院裁判】

江苏省南京市江宁区人民法院指出，出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人以安全健康为内容的人格权，致承租人的租赁目的无法实现，故相关房屋不应当用于出租，已出租房屋亦无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。

【圣运房产律师分析】

我国《民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。根据该条，出租人在出租房屋前，应当对房屋的安全性进行调查核实，主动对室内的空气进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准，但本案被告人不仅在出租前未对室内甲醛含量进行确认，并且在原告提出疑问后，恶语相向，拒绝解决，其显然没有意识到其作为出租方的责任和义务。圣运房产律师提醒房屋出租人以及房屋租赁公司将房屋出租前，应当对房屋进行全面的检查，保证房屋不存在质量问题，如果承租人提出合理的检测要求，出租人也应积极配合，妥善解决问题。

同时，根据我国《民法典》第五百六十三条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，被告房屋租赁公司所提供的房屋存在甲醛超标的问题，是不能入住的问题房屋，根本无法满足原告的租房要求，因此，原告有权要求解除合同。圣运房地产律师团队提醒广大租户，在入住时，可自行购买甲醛试纸对室内空气进行检测，为保证检测结果的证明力，可自行委托检测机构出具专业的检测报告，及时与出租人沟通并保留通话记录，证明出租人未尽到检查监管义务，最大程度保护个人权益。

此外，圣运房产律师指出，根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。承租人在租房过程中发现房屋有缺损，例如门窗损坏，屋顶渗水等问题，出租人应当及时采取解决措施。如若发现室内空气中甲醛超标，出租人也应采取对策，保证出租房屋处于安全状态。圣运房产律师提醒您，房屋质量是租房时应着重考虑的因素，承租人不仅要对房屋进行实地观察，更要注意，在与出租人或者房产公司签订合同时，要密切关注合同中有关房屋质量和违约责任的条款，明确房屋质量问题的维修义务、违约责任，以免在房屋出现质量问题后，出租人推诿扯皮拖延时间。

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师