读城丨金沙再发现：还是成都门面吗？

　　成都新楼市 文丨季体

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　　 再过一个多月，全球最大的太阳神鸟图案将点亮世界的关注。

　　 当年出土于金沙的太阳神鸟从8365件作品中脱颖而出，被选定为成都市城市形象标识。

　　 △ 成都市城市形象标识

　　 金沙，无论是在成都建城史还是楼市格局上，都是浓墨重彩的一笔。 金沙，老金沙，内金沙，外金沙……仅仅是这些词语的变迁，就可以深知“金沙”原点的能量——真正意义上的“西贵”情结归属。

　　 本期，成都新楼市将深度探索这个 成都“最古老”的板块。

　　 成都有两个板块的楼盘在命名时，天然就被提前定好了半个案名，一个是麓湖， 另一个是金沙。这不仅是市场趋向，更是成都人对区域的深刻价值认同。

　　 “金沙”深入人心，源于2001年2月8日，苏坡乡金沙村，中房·蜀风花园城进行现场施工时，意外挖出了沉睡了古蜀国遗迹——金沙遗址。此次考古发现可谓“一醒惊天下”，曾被评选为“2001年全国十大考古发现”，并直接将成都的建城史，从2300年向前推进到了约3000年。

　　 △图据金沙遗址博物馆官网

　　 当时，金沙仍是成都西郊，成都三环路距离建成还有一年半时间。而从楼市发展的角度，金沙的成熟兑现，无疑是迅速的。

　　 在金沙遗址发掘后的六七年时间里，金沙就迅速接棒了浣花溪、少城等板块，成为了现今成都人认知中的西贵C位。并在经历二十余年的开发后，真正展示出了醇熟主城的魅力。

　　 △我们如今所说金沙板块，主体位于青羊区，北接金牛区，中环线以西，清水河以东，成温高架以北，又被三环路分割成内、外金沙两个片区

　　 我们整理了一份时间轴，可以大致了解区域的 生长历程

　　 通过卫星图可以一探板块的生长变化

　　 △2014-2022年金沙板块卫星地图

　　 可以发现，三环对于板块的割裂度比较明显，区域的早期开发集中于内金沙片区，片区各项配套资源的密集度和成熟度也更好，城市烟火气更浓厚；随着内金沙片区渐趋饱和，开发逐渐外溢。但总体来说，无论内、外金沙，在交通、教育、生活氛围等多层面上的属性值都是成都主城板块中的佼佼者。

　　 对于大部分购房者而言，选择金沙板块无外乎以下几个原因：

　　※金沙板块是主城区中历史底蕴最深的板块之一，西贵C位，城西购房者群体黏性很强，地缘认同度很高

　　※在主城板块中，金沙城市界面成熟度高，配套十分丰富

　　※金沙板块属于青五区，是成都众所周知的教育强区，也是目前主城区中学区资源优质且能够买到的板块之一

　　※在诸多主城改善板块中，金沙板块是少有的能够买得到，有足量供应的区域

　　 发展二十余年，金沙板块不论是交通、还是生态各项配套均已相当成熟。

　　 △金沙板块交通商业生态等配套

　　 在配套上，教育资源还是金沙受到高度关注的根本原因。除了“青二区”，“锦二区”以外，内金沙所属的“青五区”，同样是众多家长所追捧的学区。

　　 金沙城市界面较新，几无老旧房屋。

　　 △金沙街景

　　 内外金沙划分为不同学区，其中内金沙是家长们较为熟悉的“青五区”。

　　 △金沙板块教育配套

　　 根据2022年划片，内金沙板块对口小学为金沙小学， 目前金沙小学已在板块内已设有4个校区！自2007年创校以来，学校实现了学校的快速发展、集团化发展，并获得较好口碑。

　　 △金沙小学

　　 但对于家长而言，选择“青五区”的重要原因，是对口初中。根据2022年青羊区小升初入学划片，“青五区”对应三所中学——青羊实验中学、石室联中金沙校区，泡桐树中学。

　　 △青五区对口初中

　　 作为“三小联中”之一，与本部同脉的石室联中 （金沙校区）于2011年投用，学校与陕西街校区采用相同的文化氛围和管理理念。泡桐树中学是较早实行走班制教学的初中，学校打破传统教学模式：不设立行政班级，没有班主任，只设置学生导师。但在短短数年间， 学校发展成为全国课改样本校。青羊实验中学也是青羊区的老牌中学。

　　 可以说， 按照目前的划片政策，就读于三所初中里的任何一所，都是不错的选择。

　　 △石室联中（金沙校区）

　　 外金沙板块则属于青八区，设有多座分校，包含花园国际小学 （清波校区）、金沙小学 （清波分 校）、草堂小学 （西区分校）等。其中树德实验中学 （清波校区）同样隶属于“三小联中”之一的树德实验。

　　 △树德实验中学（清波校区）

　　 此外在西派金沙旁，还有实验小学 （尚雅校区）、泡桐树中学 （百仁校区）。

　　 目前区域中大型商业体仅有西单商场，此外与内金沙一街之隔的西村大院也能满足诸多日常购物需求。

　　 △西单商场

　　 好在不管是内外金沙，底商非常丰富，仅内金沙就有超20家红旗连锁覆盖，外金沙还有邻里中心，日常买菜买日用品非常方便。

　　 △薄荷堂邻里中心

　　 此外区域周边大型商业体不少，内金沙板块2公里内可至城西优品道广场、仁和春天百货、蓝润摩里中心。外金沙板块2公里内则有青羊万达广场、西环壹方里等商业体。

　　 目前在金沙板块，已形成地铁4、7、27号线 （在建）三条轨道交通环绕，三环路、中环路、日月大道、金辉路 （IT大道）等路网覆盖。值得一提的是，三环路日月大道段，甚至 形成了双向八主道、八辅道的格局！

　　 △三环路实拍

　　 目前外金沙道路覆盖还存在一定短板，比如目前距离4号线较远，需要等待27号线开通。此外蜀江路前往黄金路的约600米道路仍未建成。在成都轨道交通五期规划意见稿中，地铁27号线还将向西延伸，在黄田坝站与地铁9号线换乘，或进一步拉近外金沙与城南的距离。

　　 内外金沙分别有金沙公交枢纽站、成都西站公交枢纽站两大枢纽，分别有十余条公交覆盖，线网相当密集。

　　 三环内侧的金沙滨河公园分为A区和B区，摸底河贯穿其中。其中A区为野趣湿地园，B区为休闲生态园。旁边还有约46亩黄忠公园。

　　 △金沙滨河公园与摸底河

　　 三环外侧，建设中的百仁城市文化公园是环城生态公园的重要组成部分，按照规划，该公园将打造集老年关爱、亲子游乐、康体运动、创新活动于一体的都市休闲公园。根据兴城集团近期回复，百 仁公园预计今年6月底完工，项目完工并移交物业后逐步开园。

　　 在金辉路南侧的成都第一骨科医院，为三级乙等医院，而内金沙还有金沙医院等医疗配套。

　　 △成都第一骨科医院

　　 三环旁的金沙演艺综合体项目将在今年6月底竣工，今夏完全呈现。项目北侧 为拥有1200个座位的甲级剧院，可满足各种演艺需求；南侧为文化活动中心，包含 可容纳800人的电影院，还设有高空杂技厅、排练厅、空中书吧茶座、城市观景台等，承担文化娱乐、艺术教育、体育健身等丰富功能。

　　 △建设中的金沙演艺综合体，图据科技日报

　　 此外，文化宫则提供图书阅览、文艺演艺、戏曲表演、电影、健身等服务项目。金沙遗址也会定期举办太阳节等活动。

　　 △金沙板块2007-2023拿地记录

　　 在成都众多主城板块中，金沙板块是特别的。这种特别并不单指区域的价格、成熟度及广为人称道的文化底蕴，从楼市角度来讲，金沙板块少见的历久弥新。

　　 片区的公开土地出让记录，目前可以追溯到2005-2006年左右 （不完全记录，仅供参考），与其同期成熟的热门主城板块，在数十年的开发历程后，大多数都已经鲜少出现在土地和新房市场，而金沙板块却能始终保持市场活跃度，无论新房还是土地，虽量少但却能持续供应。

　　 △金沙板块2006-2023楼面价、限价记录（不完全数据）

　　 在金沙遗址博物馆建成当年，金沙板块迎来了第一个抢滩开发的小高峰。那一年之前 （2005-2006年），龙湖成为率先入驻，开发了其在蓉第二个作品龙湖翠微清波，并在2007年实现首批开售，彼时售价约5000元/㎡。

　　 唯一的插曲是2008年汶川地震。在内金沙的中大君悦金沙一度甩出了3999元/ ㎡的价格。很快，金沙楼市就再度抬头，绝尘而去。君悦金沙，陆陆续续开发了约十年。

　　 在龙湖火热开售时，蓝光、建发也迅速落子。 建发迅速将区域楼面价抬升至7368元/㎡，布局了入蓉首作建发金沙里。当时，7368元/㎡的成交楼面价可以说明金沙板块是绝对的主城热区，就在半月后，建发高调拿下高新大源板块天府鹭洲地块，成交楼面价也仅5000元/㎡。

　　 此后金沙板块一直处于平稳发展期，2007-2013年期间，板块还先后吸引了保利、华润、德商、中海等大批房企，大牌云集。

　　 片区的另一个开发高峰期，是2015-2017年。太行瑞宏先后在2015-2016年拿下了4宗地，开发了金沙城项目，区域楼面价首次被刷新到12000元/㎡，令市场躁动一时。同时，绿城也在2017年首次布局成都主城区，再度刷新板块成交楼面价。

　　△2006-2023年金沙板块内房企拿地情况，不完全统计。

　　 △2006-2023年金沙板块内头部房企拿地情况，不完全统计。

　　 2017年以后，区域土地成交楼面价一直在不断被刷新。2023年，中建壹品拿下一宗约35亩宅地，区域楼面价直奔18900元/㎡，清水房限定价突破至35000元/㎡。这已经是如今成都主城清水房限定价第二。

　　 △金沙板块2006-2023年成交土地属性情况（不完全数据）

　　 目前公开数据显示，金沙板块在2006-2023年累计公开出让约1805亩土地，其中92%为涉住宅用地，且大部分项目都为中小体量楼盘，约58%楼盘占地规模不超过50亩。

　　 另一方面，区域开发较早，早期开发集中于三环路内侧的内金沙片区，刚需产品为主，容积率高。而2015年后，片区供应减少，产品也逐渐走向高端改善，容积率大幅降低。

　　 △金沙板块2006-2023年成交住宅用地容积率情况（不完全数据）

　　 △金沙板块2006-2023年成交宅地规模情况（不完全数据）

　　 总结金沙板块的在售和待售新房，有三个关键词值得一提。

　　 第一个关键词当然是「金沙」。注意，这里的「金沙」并不单纯指金沙板块，而是说板块内新房案名的「金沙」含量都非常高。

　　 据成都新楼市不完全统计， 目前板块内在售和待售项目共12个，其中，有10个项目案名中都含有“金沙”二字。能不约而同地纷纷将「金沙」写入案名，不得不说，这就是各项目对金沙板块的深刻认同。这一现象，在我们曾经写过的麓湖板块中也同样存在。

　　 第二个关键词，则是「现房」，板块内的现房含量可谓非常高。据成都新楼市不完全统计，除已取证的绿城凤起朝鸣、华府金沙名城、金沙宸宇公馆、鹭岛金沙壹品等4个项目都是现房外，融信23亩地块拿地时就要求须现房销售，据市场消息，金雁锦绣金沙预计也将以现房入市。

　　 第三个关键词，是「高密与低密共存」。板块内新房项目中，容积率最高的华府金沙名城容积率为4.68，同时，板块内低容低密项目也不在少数，容积率在2.0及以下的项目共有7个，最低容积率仅1.5。

　　△金沙板块在售和待售新房一览，由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体请以售楼部口径为准

　　 据成都新楼市不完全统计，目前金沙板块在售有中绿园领秀金沙、中国铁建·西派金沙、绿城凤起朝鸣、华府金沙名城、金沙宸宇公馆、鹭岛金沙壹品等6个项目，在售产品较丰富，涵盖高层、小高层、洋房、叠拼、合院等不同业态， 主力在售总价约400-800万，以及少量总价3000W+的合院产品。

　　 中绿园领秀金沙占地约71亩，容积率仅1.8，真正的主城低密舒居。

　　 项目规划有18栋住宅，13-17F，纯板式结构，清一色的2T2户设计，71亩地块仅规划570户。同时，项目 全部采用独栋独单元设计，每一户都是端户，从源头上消解了视野干扰的可能。

　　 △中绿园领秀金沙总平图

　　 项目还匠心规划了超50亩的园林绿化面积，以及约1600㎡下沉式会所和约1400㎡架空层泛会所。尤为值得一提的是，项目下沉式会所融恒温游泳池、瑜伽健身房、咖啡吧、书吧等品质空间于一体，打造业主身心的休憩场。

　　 △中绿园领秀金沙恒温游泳池实景图

　　 △中绿园领秀金沙健身房实景图

　　 户型方面，项目规划有三大主力户型，分别是建面约127㎡、建面约142㎡和建面约168㎡户型，全四房设计，都带独立入户花园，精装交付。

　　 △中绿园领秀金沙建面约127-168㎡户型图（滑动查看更多）

　　 中绿园领秀金沙目前一批次162套建面约127-168㎡臻装大平层已取证，总价约311万起。项目实景示范区和样板间也已正式开放，感兴趣的购房者，可前往项目现场亲临品鉴。

　　 2019年的最后一天，中国铁建地产一举夺得金沙板块内超百亩地块，并在该地块之上落地西派系十年大成之作——西派金沙。

　　 西派金沙邀约世界景观大师设计园林景观，将山川、峡谷、湖泊、溪流等元素融入景观之中，并配备了多个架空层配套主题泛会所，为业主带来多元化的生活场景。

　　 △西派金沙园林实景图

　　 项目分三期开发，一期、二期现已交付， 三期建面约152-256㎡三房/四房户型在售中。以建面约177㎡主力户型为例，可以看到其空间尺度与精装设计，均满足了高端改善购房者对人居空间的想象。

　　 △西派金沙建面约177㎡户型示意图

　　 该产品采用全硬装交付，室内“三大件”选用松下新风、约克中央空调、博世地暖等国际一线品牌。卧室及厨卫空间整合圣象木地板、杜拉维特卫浴与欧派橱柜等家装一线品牌，主卧衣帽间更是带衣柜交付，与西派系独有的“1890法则”，共同将生活的品味与品质感拉满。

　　 金雁锦绣金沙地处内金沙。

　　 △金雁锦绣金沙效果图

　　 项目占地约17.4亩，容积率2.0，规划有6栋高低错落的低密大宅，总计仅138套住宅房源，户型建面约149-181㎡。

　　 △金雁锦绣金沙效果图

　　 2T2分户电梯、约3.3米层高、最大约16.8米采光面、围合式空间设计等四大标准，无一不在透露着金雁锦绣金沙的儫宅属性。

　　△ 金雁 锦 绣金沙户型图(滑动查看更多 ）

　　 在成都人的认知中，金沙是与众不同的存在，它不单单是代表醇熟主城生活，更是城市记忆和3000年历史的印证，是成都的门面和精神图腾。而之于楼市角度，金沙，是真正可以与浣花溪齐名的西贵之地，个中蕴藏的能量不言而喻。

　　 无论是城市界面，还是配套丰富程度，尤其是在教育资源层面，金沙板块都是各项指标拔尖的优等生。虽然板块内本身也有一定的发展不均衡情况，但总体而言，仍是综合优势拉满的上佳置业板块。

　　 当然，这个板块当前显然已经更适合改善客群，新房总价约400万起步，虽然还不是成都的天花板级别，但高端改善的定位已经毋庸置疑。在这个板块内，刚需购房者的选择，只剩下二手房。

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