公募REITs迎久违反弹 机构称估值已趋于理性

证券时报记者 裴利瑞

近期，部分基金管理人和原始权益人集中发布公告，启动基金份额增持预案，释放出积极信号。6月7日，中交投资和中交二航局公告，拟使用自有资金或自筹资金增持华夏中国交建REIT不超过3420万份；中关村发展集团发布了后续份额增持的安排。除原始权益人外，基金管理人及其关联方也亲自“下场”自购，中航基金、建信资本纷纷公告，使用固有资金增持中航京能光伏REIT和建信中关村REIT份额，合计增持资金不超过8000万元。

“跌跌不休”的公募REITs在6月7日迎来了久违的反弹。截至当日收盘，上市的27只公募REITs中23只收红，平均涨幅1.14%，其中4只REITs涨幅超3%。在此之前，公募REITs一度深陷基本面不及预期、机构投资者集中减持、场内流动性转弱等不利因素的共振中，自2月以来一直处于普跌行情。其中，中证REITs指数今年以来已经累计下跌近20%，9只产品跌破发行价。

在经历了二级市场的大幅回调后，多位机构人士在接受证券时报记者采访时表示，当前公募REITs的估值水平已趋于理性。据中金公司测算，2023年公募REITs的基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为7.0%，5月末P/NAV（价格/净资产价值）倍数为1.04，相对4月末的1.08进一步下降，产权、经营权P/NAV均降至历史一倍标准差以下，与2年前市场起步初期相仿。中金公司认为，当前公募REITs的估值已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。

富国首创水务REIT基金经理李盛也指出，随着二级市场价格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs产品的投资价值逐渐显现。他建议投资人还是从长期角度看待REITs产品，深入了解REITs底层资产的运营逻辑和基本面情况，不要盲目追涨杀跌。

“参考境外成熟REITs市场的发展历程，也经历过在市场发展初期市值规模偏小和波动较大的阶段。长期来看，公募REITs具有较好的风险回报比和配置价值，投资人对产品的关注点应回到底层资产本身的盈利水平、基金管理人和运营管理机构的管理能力等核心要素。” 华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示。