房地产，为什么要卡着脖子输氧？

10天前的5月26日，知名财经作家吴晓波发文称，“”，迅速引发网友热议，多数表示不支持。

10天后的6月6日，著名经济学家马光远发文称，“”，获多数网友点赞，评价“老马识途”。

其实，表面看两位大V意见相左，实际上字里行间都体现了对房地产行业当前状况的担忧。只是吴的表达偏直白易被喷，而马的表达更有技巧和深度，会引发人们进行理性思考。

01地产锐观察

房地产出问题：

是周期问题，还是政策问题？

马光远并没有否认房地产对中国经济的重要性。他提出，当下房地产数据不尽如人意，必须要搞清楚，是房地产自身周期演化导致，还是政策导致。

如果是前者，出台任何“救市”刺激政策都无济于事，短期可能有效，长期肯定无效。

比如房产供应过剩的四五线城市，只能靠市场自己出清，救市政策只会导致市场的扭曲和留下严重的后遗症。

但如果是后者，是政策扭曲导致购房需求被抑制、房企融资渠道被断裂，那出台政策解决这些问题也是必要的。

其强调：这不叫“救市”，而应该叫政策的纠偏。

02地产锐观察

大量宽松政策不管用

为什么要卡着脖子输氧？

马光远认为，目前我国房地产自身周期与政策扭曲导致的问题是并存的。中国房地产市场是区域性市场，一些城市供大于求，问题主要在自身周期，而一些城市供不应求，问题出在政策扭曲。

2022年后全国多城出台了各式各样的宽松的房地产政策，但与此同时2017年到2021年史上最严厉最长的调控政策依然存在，这是导致市场依然不稳的原因。

比如，尽管高层明确提出支持“自住和改善”两种需求，但政策只体现在支持首套房，对改善型需求，比如“认房又认贷”、高至80%的首付比例，仍然维持严厉调控时的政策。

“卡住真实需求的脖子，市场当然没有需求了。”

03地产锐观察

放宽调控就是“救市”？

房地产不需求刺激，只需政策纠偏

马光远认为，抛去公摊，中国城镇人均面积不到30平，距离OECD人均45平“够住”的标准还有较大差距，且我国2000年前的房子占比过半，改造量惊人，住房升级的需求刚刚处于起步阶段，因此房地产距离“晚期”还很远。

其建议，应清理不合时宜的房地产政策，限购、限贷、限售等调控措施都应该彻底退出房地产市场，松开卡住房地产脖子的手。

同时，应真正贯彻支持改善型需求政策，降低二套房的首付比例和利率，降低相关税费。这是政策纠偏，不是救市。

马光远认为，目前是房地产投资需求最小的时候，这个时候放开限购限贷限售等，不必担心有人炒房。

“如果有人炒房，那真的是来救房地产的天使”。

04地产锐观察

新一轮宽松政策在路上？

全市场都在期待

红姐注意到，上海财经大学校长刘元春近日在某论坛上发表演讲时也提到，当前让市场困扰的十大新现象之一，就是为什么——

房地产一方面极度宽松，但另一方面还在持续限购限贷跟限价，为什么要卡着脖子输氧气？

他解释道，这种现象出现反映的是目前房地产陷入了一些困局，比如涨价与降价的困局，短期和中长期的矛盾，长效机制和新开发模式如何破题。

他认为，房地产的宏观稳定政策需要新思路，不能简单短期地按照市场端进行刺激，必须在政府保障住房的基础上适度发力，从而产生良好的市场与政府保障的平衡。

红姐注意到，6月5日，深圳市住房建设局相关负责人表示，2021-2027年深圳全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。预计到2035年，深圳全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

作为先行先试的前沿阵地，深圳的动作或许传递着某种信号。

与此同时，随着4、5月楼市交易回落，全市场都在焦急地等待着政策加码。青岛调整限购区域并将非限购区域购房首付比例下调至20%后，政策没有被收回，业内预计二线城市会跟随。

6月6日，中国经济时报发文喊话，一线城市房地产限购也应适时优化调整，也被认为是政策会更进一步的信号。

这两天市场上还流传着多条“小作文”，比如魔都调整普宅认定标准、广州市主管部门召集头部房企高管集中开会提建议，等等，都被解读全国新一轮宽松政策已在路上。

但来还是不来，尚需等待。而更为重要的还是落地执行。

“出台政策很必要，但让政策落地更重要，不然即使出台千条万条都是‘白条’。” 一位委 员在某市ZX全会小组讨论上曾为民企直言。