134亿“窟窿”未补上，恒大物业资不抵债、业绩缩水

6月5日，恒大物业（06666.HK）先于中国恒大（03333.HK）和恒大汽车（00708.HK），一口气发出了迟到两年的多份财报，分别是2021年年报、2022年中报和2022年年报。

根据2022年6月港交所发布的复牌指引，恒大物业已完成了披露所有未公布财务业绩这一项。此前，在2023年2月，恒大物业还公布了其134亿元的质押担保被相关银行强制执行的独立调查结果。在停牌一年多的时间里，恒大物业还在努力争取复牌。

不过，此次公布的3份财报也将恒大物业的困境和复牌难度摆在投资者面前。

资不抵债

恒大物业这个曾经被认为是“恒大系”最值钱的资产，如今也已资不抵债。其披露的财报显示，2021年年末恒大物业总资产66.02亿元、总负债101.05亿元；2022年年末恒大物业总资产71.48亿元、总负债86.61亿元。

恒大物业手中的现金也大幅缩水。截至2021年12月31日，恒大物业的银行存款和现金总额约人民币11.67亿元，较2020年减少约114.44亿元；2022年年底该公司现金及现金等价物约为15.68亿元。

主要原因就是被中国恒大挪用的134亿存款至今仍无解决方案。恒大物业也只能在年报中表态：“正与中国恒大集团就本集团134亿元被占用资金商讨偿还方案，积极维护本集团利益。”

而这一事件的解决，或许才能真正推动恒大物业向复牌迈进。

根据港交所的复牌指引，恒大物业仍旧需要解决审计保留意见的事项、对该公司134亿元的质押担保被相关银行强制执行事件采取适当的补救措施，以及其他相关条件。

从两份年报的独立核数师报告来看，审计机构出具的意见亦是基于恒大物业负债情况的“与持续经营相关的重大不确定性”。截至2022年12月31日，恒大物业的净流动负债和净负债分别约为33.21亿元和15.13亿元。

有关“134亿元”的补救措施，3份财报依然没有给出答案。

业绩下行

恒大物业的上一次财报披露还是2021年的中报——报告期实现营业收入78.73亿元，同比大增68.3%；净利润19.34亿元，同比大增68.6%。恒大物业官网首页的企业动态也停留在了这份过去的辉煌。

2021年年底，不到半年时间，恒大物业就出现了亏损。此次披露的2021年年报显示，该公司实现营业收入约人民币131.94亿元，毛利润约人民币36.64亿元，净亏损约人民币3.89亿元。恒大物业表示，2021年出现亏损，主要是对2021年度关联方经营性应收尚未收回部分，按全额计提减值拨备所致。可见物管公司受其关联公司中国恒大爆雷的影响不小。

尽管盈利情况在2022年有所好转，恒大物业扭亏为盈，全年实现营业收入约人民币118.09亿元，净利润约人民币14.78亿元。但毛利润仍在持续减少，只有约人民币27.19亿元。

2022年，恒大物业的毛利率为23%，2020年最高时达到了38%，下滑明显。分业务来看，非业主增值服务是下降最多的，并且其他两个业务的毛利也全部下滑。

那么未来恒大物业的营收、利润还有增长空间吗？答案也不太乐观。该公司的物业在管面积前两年的增长微乎其微。截至2021年12月31日，恒大物业总合约面积约8.22亿平方米，在管面积约4.73亿平方米；截至2022年12月31日，总合约面积约8.19亿平方米，在管面积约5亿平方米。合约面积不增反降，在管面积仅增长了2700万平方米。

再结合年报中董事会主席段胜利提到的，第三方项目管理面积前两年均占总在管面积的30%，可见恒大地产的项目仍然是恒大物业业务的主要来源。

恒大爆雷后，楼盘项目交付减少，物业合约面积也很难实现大的增长。另一方面，第三方项目主要靠收购，而恒大物业在2020年收购5家、2021年收购7家物业公司后就再无动作。

虽然恒大物业在2022年年报中强调，该集团当年度来自关联方的收入约人民币1.41亿元，仅占总收入约1.2%，控股股东流动性危机对集团整体收入基本没有任何重大影响。

但从结果来看，很难令人信服。除了不知何时能偿还的被挪用款项，恒大物业还被拖欠了10.34亿元物业服务费。