深圳楼市：买房优选选择区域，明确目标！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，有100万资金用来投资，在基金和房产间犹豫不决，见过买基金亏本的，也见过买房投资被套牢的，请问这两种投资方式选择哪个更好？各自有什么优缺点呢？有没有什么建议？

深叔：你好，做任何投资，都需要搞清楚本质规律，很多人一直没有搞懂为什么买房能赚钱的底层逻辑，所以他们始终无法真正行动起来，大胆买房。任何投资，归根到底都要服从三性原则，即安全性，收益性，流动性必须舍弃其一。如果市场上全部都是理性人的话，最终各行业都是一样的平均回报率。去年，基金回报率高于房产回报率，原因在于：房产收益无法快速变现；房产单年涨幅被三年限售均摊。这种情况在今年发生了改变，房产投资收益稳健，选筹相对容易，暴击因素少，红利多，而股票基金风险大，赚钱难。房产投资优势明显，主要体现在三点：1.房产有杠杆可以抵抗通胀从而套利，股市无法做到；2.房子普涨，股票基金不是；3.考虑到杠杆和成本，股票综合收益不一定比房产收益高。总的来说，比较收益的基础概率，一二线城市房产高于股票，如果追求流动性，股票也可以考虑，相对个股更建议购买场内宽基指数基⾦，建议以一二线城市房产投资为主，股票基金投资为辅。

提问：深叔，你好，在福永靠近吉安泰工业园的地方有在集体土地上建的还建房，价格便宜，离地铁近，听说还建房也是可以办下产证的，跟商品房差别不大，可以入手吗？

深叔：你好，还建房有三种类型：划拨土地性质，手续齐全五年可办证；国有土地转让，可以立马办证；集体土地性质，不能办证。还建房值不值得购买取决于是否能办证，集体土地性质还建房不能办证，没有金融属性，只能用来居住，不建议购买。

提问：深叔，你好，刚需购房者，目前想要买房作为婚房，考虑在碧海买房上车，预算在400-500万，碧海交通通勤、商业配套怎么样呢？碧海好不好呢？区域未来发展前景如何呢？

深叔：你好，从交通来看，周围有地铁和公路，交通便利，从商业配套设施来看，周边商业配套设施完善，商业综合体聚集，生活各方面的需求基本可以解决，整体的片区环境优越，楼盘品质较高，居住的便利性和舒适性都比较高。该片区内挂盘量及成交量都比较大的地区，可以说是区域内的热门板块。面对该区的楼盘，应该多关注总价，而不是应该只考虑单价。该区整个板块都比较不错，可以根据自己的情况，结合自己的实际需求进行选择。

提问：深叔，你好，名下有套自住房，预算1000万，想今年下半年买房，看到坂田街道被纳入深圳“都市核心区，想请问坂田是否具有投资价值呢？在坂田地区有没有合适的推荐呢？

深叔：你好，坂田地区由于华为总部的存在，一直是深圳地区比较热门的板块，而坂田街道被纳入深圳“都市核心区”，进一步带动该区的基础设施发展，未来将会有较大的发展潜力。首坂田现在正处于补涨区间，整体板块素质还是不错的，尤其是深圳都市核心区将坂田划入之后，补涨潜力将进一步释放。而且下坪垃圾填埋场今年可能很快就会关闭，对坂田楼市算得上是一个比较大的利好。不过坂田价格相较于其他片区没有太大的优势，即使补涨可能也补不了太多，整体楼盘的素质比较高，片区基础配套完善，学区也算不错，推荐长期投资+自住。另外华为外迁也是一个比较大的影响因素，对整个坂田来说是购买力流失，现在投资只能说可以稍微跑赢大盘，论成长性还是深圳西部更强。

提问：深叔，你好，我在深圳有两套房产，一套是罗湖东方都会，目前限售，一套是宝安弘雅花园，另外在中山有一套毛坯房，现在考虑通过出手或者抵押的方式置换成兼顾学区、自住的房子，请问有没有什么建议？

深叔：你好，弘雅花园所在片区成熟，户型通透，生活交通便利，性价比高，做二押单价浮动在15%以下，融资空间在320左右；中山的房产如果是在翠亨新区、火炬开发区等潜力大的区域可以考虑继续持有；不建议用抵押方式再买一套，一方面福田学区选择并不多，小户型学区只能用来上学，无法自住，另一方面，再叠负债，月供压力过大。最后，给买房者两个建议方案：一、2年同时出手宝安、罗湖、中山房产，置换到南山育才或南二外学位；二、同时出手宝安、中山，置换成福田三房或南山两房，可以考虑老蛇口东角头、白石洲、景天科技中学周边。