刷新延安新区洋房纪录，这个楼盘做对了什么？

文/小施主

5月12日，延安市统计局发布题为《一季度延安市建筑业平稳开局》报告，从企业利润总额看，一季度全延安市资质内建筑业企业实现利润总额0.04亿元，同比增加0.74亿元，实现扭负为正。

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最近帮预算120-140万左右的朋友在延安新区考察买房，发现新区住宅高层、小高、洋房、叠拼中，只有小高、洋房最适合他，小高的话能买稍微大一点的面积，洋房的话品质能更高一些。

尤其是距市政府仅500米，层高3.1米，标准层面积约133平和151平，成交单价9500-10600元/平米（赠送车位使用权），合同交房时间2024年8月6日的阳光新天地，是最适合他个人需求的选择。

延安房地产市场去年如坐过山车。从2季度开始，开发投资和商品房销售面积双双大幅下跌，到3季度触底，4季度开始反弹，复苏时间和幅度，和全国楼市几乎相同，正所谓“全国同此凉热”。

▲来源：延安市统计局。

除了这位买房朋友之外今年一季度以来向我咨询买房的人已超二百人，继5月13日延安新区一小旁某盘临街商铺当日全部售罄之后，5月20日延安新区中医院旁某盘临街商铺也当日开盘即清盘，结合全国和本市商品房销售面积增速数据，都从某种程度上印证了延安楼市在逐渐复苏。

▲来源：国家统计局。

就连国企新区开发公司旗下住宅阳光新天地，这个几乎不对外宣传、开建至今只发过三五次介绍的楼盘，都被购房人主动找上门来，这些消息灵通的人看中了一点：这是全新区最便宜的洋房，不是之一。

1.江苏中学旁某洋房：均价9800左右（7+1层、11+1层、17层），不带车位； 2.南观景台旁某洋房：成交价10000-11000，车位售价10w-11w，不带车位； 3.牡丹园东某小高层：成交价8800左右（7、8、10、17层），不带车位，注意是小高而不是洋房； 4.杨家岭附近某洋房：均价11000左右（中间楼层更高，约11200），不带车位； 5.阳光新天地的洋房：按开发公司车位惯例13-15万算，面积133和151平的阳光新天地标准层洋房，把赠送的车位使用权折算抵了后 ，成交单价相当于每平米少了一千块， 变成了 8500-9600元/平米 。

在消费者需求全面复苏、消费力却没彻底复苏的时刻，明智的开发商会和拼多多一样，那就是重拾低价这个最实诚暖心的策略。

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阳光新天地洋房，是不是卖的便宜，参照阳光城就知道。

2018年6月，延安新区阳光城开盘，分2-5四个地块，其中三四地块和阳光新天地离得最近（阳光城东侧就是四地块）。2019年11月左右，五地块基本就卖完了，适逢COVID爆发降价处理了尾盘，截止2020年6月，阳光城基本售罄。

再说阳光新天地洋房，只有258套商品房，就在阳光城DK-4西南角，容积率1.45，绿化率30%，板式户型，框架剪力墙结构，南北通透，一梯两户。论地理位置、居住环境、周边配套，和阳光城大同小异。

▲阳光新天地区位图。

阳光城130-150面积段洋房，2023年5月二手房成交价，市场均价一万（除了靠北的二地块相对便宜点，流通性也相对没那么好之外，三、四地块今年还小涨了一些，去年底到今年基本平稳在1w）。

▲来源：延安二手房市场资深从业者，今年5月阳光城二手房均价。

再对比当初2018年-2020年阳光城新房卖价，大概价位区间在7100-8600。价位和销售周期有关，最初售楼部的成交价在7500左右，交房以后房价陆续涨到8500左右。

▲2018年阳光城开盘后售价。

为了让价格对比更有合理性，在区位、配套、环境之外咱再对比户型产品，两者主力户型都是洋房，再加部分一楼庭院和顶楼跃层，唯一区别是阳光新天地没有阳光城的167、185洋房。

▲阳光城新天地133洋房。

▲阳光城新天地151洋房。

如果现在入手阳光新天地，不只是买到目前延安新区最便宜的洋房，而且和周边二手房价1万元的阳光城二手房相比价格倒挂的红利显而易见。

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有人会说，你只对比了标准层洋房，那一楼带花园的庭院房和顶楼跃层呢？

阳光新天地一层赠送花园使用权的庭院产品，面积为133平米和151平米；顶跃户型面积是198平米和220平米。

▲阳光城新天地198顶跃（220户型是一样的，尺寸有点区别）。

建筑面积约198㎡的顶跃，成交价12000左右，送2车位使用权。

建筑面积约220㎡的顶跃，成交价12200左右，送2车位使用权。

把赠送车位折算进去顶楼跃层每平米约1万元，要知道2020年至今，延安新区此类产品价格已飙升至1万2万左右。

▲阳光新天地效果图。

顶跃虽香，但在延安那些花园情结严重的人眼里，一楼带花园的庭院房才是心头白月光。

阳光新天地一层带花园133平米成交价11400左右送1车位使用权，150平米成交价11600左右送1车位使用权。

把赠送车位折算进去，一楼带花园的庭院房每平米也是约1万元，这对现在1万2左右的同规格新盘竞品简直是降维打击。

2018-2020年时，阳光城一楼带花园的庭院房和顶楼跃层均价9000多元/平米，后来二手房价飙升到现在的1.2万元/平米，和新盘持平，由此可见阳光新天地的价格优势。

▲阳光新天地效果图。

这还不算绝的，真正厉害的是阳光新天地一楼庭院房的超大南北双庭院（76-105平米），这不是以前别家那种单庭院，对心有猛虎却要细嗅蔷薇的院子爱好者而言，真的能瞬间破防啊。

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阳光城当年卖的好，和毗邻市政府有很大关系，近水楼台先得月。

无独有偶，冲着阳光新天地来的购房人，离市政府只有500米的区位优势也是他们的最爱。那么多人喜欢买市政府旁边，并非爱面子，实际上是因为临市政府房有许多实实在在的好处。

▲阳光新天地和市政府距离示意图。

1.办事方便。 且不说去四套领导班子和部局找人办事，就为民服务大厅里几十个行政服务窗口都给你把日常普通业务包圆了，处理交通违章、给孩子办医保、给公司办税、买房办手续，根本不用担心停车难的问题。 2.配套完善。 无论是水电气暖还是广电移动信号的稳定性，或者公共交通便利性，离得近意味着大概率都在同一个通路管线片区内，会得到相关保障单位的照拂。 3.治安良好。 以市行政中心为半径这方圆几百米，作为全市神经中枢，不管是重大活动还是平时执勤，那都是公安系统重点关心区域。 4.学校齐全。该片区是延安新区唯一的双学区所在地。清华和培文，是多少人梦寐以求却难进的学校，覆盖了从幼儿园到高中全学龄段。 5.容易升值。因为全市都要免不了来市行政中心办业务，自然是人流量集散地，有人气的地方设施一应俱全，自然房子不愁租和卖。

同样在延安新区，有的地方三五年都冷清连公交车都不发，有的地方干啥都方便，买熟地而不买生地，说到底就是买的保险放心。

许多买了阳光新天地的人，不仅看重的是临市政府房区位优势，还看重开发商延安新区开发公司的国企保证。别看如今新区这么多楼盘用地，那可都是新区开发公司当初实施“新区一期场地平整工程”推出来的。

▲新区一期场地平整工程。

新区开发公司作为新区管委会旗下国企新投集团的核心板块，成立时间非常早，见证了新区这十来年的发展，新区一期场地平整工程是延安新区开山之作，堪称“现代愚公移山”的历史性工程。

▲2023年3月航拍建设进度视频。

阳光新天地小区2022年3月招标、5月开建，从上面视频看才一年时间就住宅全部已封顶，工程进度有目共睹，就为2024年8月6日入学季前交房，这实打实的建设进度有力验证了国企开发商新区开发公司的实力背景、工程优势和交房保障。

让买房人更放心的是开发公司比较严谨，3.1米的层高、全屋窗户断桥全包、阳台铺设地暖管道、公摊小（在11-14%之间但是对外报道都是14.5%左右）都是能做到的，没有实际做出来的都不会对外宣传。

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有人也许会问，到底阳光新天地，在延安新区的众多楼盘中档次排在哪一档？

在我看来，阳光新天地要比阳光城总体还上一些，这样说是有数据支撑的。

▲阳光新天地景观效果图。

首先，阳光新天地是大小适中的盘，规划住宅仅258套，不像阳光城那么大；其次，面积为133-220㎡，显然定位高端改善，要知道阳光城当初还有80多平米的小户型；三是容积率低，只有1.45，远不是那些价格在7、8千（还不送车位）的高层、小高产品能相比的。

▲阳光新天地景观效果图。

许多延安人买房让置业顾问一通乱比价，搞得头晕眼花就弄不清楚价值和价格了，其实要先看清是别墅、叠拼还是洋房、小高、高层，同类产品之间才有可比性，例如就不能拿小高、高层的低价和洋房比。

▲阳光新天地景观效果图。

建筑设计院在给开发商画图纸时，不同的产品档次定位，会对应完全不同的设计理念、标准和造价。

这点我自己深有体会。2018年在新区买了第一套高层（总高17层），后来又买了一套洋房，发现洋房和高层在景观、入户门、公共区域装修、外立面、公摊等太多地方不一样，谁住谁知道。

阳光新天地，项目总占地约46亩，这么大的一块地，竟然只建了不到300套房子，这样的“奢侈”在延安首屈一指。

▲阳光新天地景观效果图。

所以说其是高端改善型住区，低密洋房住区，产品纯粹，客群纯粹，也不为过。

从小区外部看，除了阳光城，附近还有大名鼎鼎的高端住区紫玉明珠，所以说位于新城高端住宅最集中的区域也能说的过去。

但如果说最打动人的，可能区位优势、纯洋房社区品质定位、国企背景都并非关键，作为新区最便宜的洋房、南北超大双花园的庭院房，恐怕才是扣动心弦的扳机。

（完）