倒拿钱买房，早些年都玩过了…

前言：

每一次楼市不景气，都是低首付、0首付、甚至倒拿钱泛滥的时候。

事件

最近，深圳、惠州、重庆等地的惊现买房倒拿钱的骚操作。

在深圳，一套售价520万的房子可以从银行贷款570万，其中的520万是房贷、剩余的50万是装修贷，相当于买房不掏一分钱、还从银行倒拿50万；在重庆，一套83万的房子首付4万，放款后返现1万，相当于买房倒拿1万块。

0首付/倒拿钱并非全部事实，它本质是从银行多借钱…0首付意味着房款全是贷款、负首付意味着从银行的贷款超过了房款，该操作的背后对应着个人债务的增加和月供的增加。

这世上哪有免费的午餐！一切都有成本，就看谁承担了。

之所以规定买房要20%、甚至30%的首付，是为了防止房价下跌冲击银行的资产、进而引发金融系统性风险。

100万的房子、70%是贷款，意味着银行可承担30%的房价下跌，若房子真降到70万、而业主又无力还款时，银行就能以70万出售收回全部贷款、没有任何损失。

若100万的房子、贷款也是100万，一旦房子跌到70万、业主无力还款也没有其他资产可处置时，银行按市场价卖就亏了30万，若这样的房贷足够多、银行就会资不抵债…银行的房贷资产亏钱了，可银行的负债、也就是居民的存款却得刚性兑付。

结果就是银行破产、甚至引发金融危机，2008年美国次贷危机就是低首付、0首付过多，把房贷借给了还不起钱的穷人造成的。

首付是银行的安全垫，也是金融系统的安全垫。

所以，深圳市房地产中介协会、惠州市惠阳区住建局都紧随着发布《通知》，要求禁止参与或严厉查处0首付/负首付买房的行为。

其实0首付/负首付买房这事并不新鲜，很早之前就有，不仅存在于新房市场、也存在于二手房市场，每一轮房价下跌后、这种操作都潮水般的涌现。

原理

0首付/负首付的底层原理，前文也说了、就是从银行多贷款。

为什么能从银行多贷款呢？

因为房子的实际成交价和房子在银行系统的评估价不一致，而贷款金额一般是以评估价为基础、贷款7成。

一套房子售价100万，若评估价也是100万、以70%的贷款成数就能从银行贷款70万。若该房子在银行系统的评估价是140万呢？同样贷款七成就能贷出约100万。

这样，售价100万的房子，买房人几乎不用掏首付、可以全部用贷款支付房款，它的代价是月供额会增加…因为借款额增加了，本来应借款70万、现在却借款100万。

如果房子评估价是150万呢？那就能贷105万了，妥妥的倒拿5万块。

随意提高评估价的操作几乎不可能…银行又不是傻子，怎么可能把评估价想调多高就调多高呢？！

更真实的原因是房价下跌后，银行的房价评估系统还没有及时更新，还采用原来的、高价格的评估价。

以前售价100万的房子，现在行情不好、跌到了70万，二手房东或地产商又急着出手，于是就以市场价70万出售，可银行的评估系统显示这套房子还是100万、贷7成的话就能贷70万，刚好等于房款。

上文中520万的房子贷款570万，可以确定的是这套房子肯定跌价了。

按照520万的房贷额倒推，之前售价应该在750万左右。装修贷是信用贷、不是抵押贷，所以新业主可凭借自己的收入流水、征信记录、按揭房贷款等再多贷50万出来。

重庆那套83万的房子，之前的价格应该卖到过105万，按照重庆80%的房贷额来算的话、就能贷84万(105万×80%=84万)，房贷84万减去实际售价83万，刚好倒拿1万块。

损益

为什么会有0首付/负首付的操作呢？

一个巴掌拍不响，买房人、卖房人、银行都有原因。

买房人凑不齐首付、而又想买房，所以只能从银行多贷款…它的代价前面说过多次，会增加月供压力；

卖房人急着卖房回款，首付是回款、房贷也是回款…买房人到债务是卖房人的收入。

银行资金充足，信贷经理有放贷考核压力，并且银行是赚息差的…光有存款放贷不出去，银行怎么赚钱呢？

这种看似多方共赢的事，怎么从上到下全都反对呢？

它的关键是买房借款人。

若买房人能按时还款、不逾期不坏账，则多方共赢、经济发展就是这样推动的；若买房人还款能力差、给银行造成了呆坏账，就是次贷危机、金融危机。

我们之所以本能的反对，是因为天然的认为这样操作的人都是还款能力差的穷人、亡命赌徒…反正自己一无所有，不如赌一把不花钱买套房、或者就从银行骗些钱。

低首付/0首付/负首付买房，我给的评价是中性…不好也不坏、不对也不错，主要是看银行把贷款放贷给了谁，好坏对错的结果取决于买房借款人的资质。

这种操作的负面宣传已汗牛充栋，可大家要知道…风险的另一面是收益，大家更多被风险恐惧着、而忽略了收益。

这种操作适合什么人、适合什么时候呢（我这里不是鼓励0首付，而是就事论事）？

它适合没有存款积蓄、但工资又高的人。

工资高但却没有积蓄，看似矛盾实则就有这群人，高收入月光族就是。或许这类人可以通过这种操作能削减不必要的支出、反而能存下钱…月供就类似于存钱、把钱变成了房子。

再有就是工资高、但工作不久积蓄有限的年轻人，不要以为所有刚工作的年轻人都是低收入，有些风口行业就能给毕业生以高薪，房贷多月供大、但是能还得起啊…当然这样的群体很少、但不是没有。

还有就是能更高效利用资金的人。

0首付的本质是从银行多贷款，如果自己使用资金效率更高，比如生意需要资金、投资理财收益高于房贷利率，当然这也可以这样操作，它的前提是确保“资金高效利用”…你能保证生意一定赚钱么？能保证投资收益一定高于房贷利率么？

这种操作适合于房价要暴涨的阶段。

因为房价要暴涨，所以应以最快的速度持有房产，而低首付/0首付降低了门槛、能更快的买房，它的前提是你能判断出“房价即将暴涨”。

低首付/0首付/负首付是把双刃剑，对个人、对家庭、对银行、对政府、对金融系统、对整个社会都是如此，运用得好锦上添花、运用得差雪上加霜。

而对整个社会来说，追求的是稳定、而不是波动…尤其是坏的波动，而0首付助推了这种波动，因此政府要管控这种操作。

但个体冒险追求收益跟社会期盼的稳定是有矛盾的，所以低首付/0首付/负首付买房过去有、现在有、未来也会有，没什么稀罕的。