卫星城的房价，已经撑不住了

01

60年前，有个流行的词，叫“放卫星”。

15年前，有个流行的词，叫“卫星城”。

这两者叠加在一起，就出现了一个楼市现象，我称之为：“卫星城放卫星”。

什么意思呢。

就是北上广深、以及各大省会城市周边的小城市，房价涨得非常凶狠。

比如上海旁边的昆山，北京旁边的燕郊，广州、深圳旁边的惠州，南京旁边的句容等等。

这些地方吧，虽然住房需求并不是很高，但由于靠近中心城市，时不时还传来一些类似通地铁之类的规划消息。

每一次消息传来，排队看楼的人就像排队做核酸一样拥挤。

房价像是坐上了卫星，原地起飞。

很多本地人或者外地的小投资客啊，在大城市买房觉得成本太高，于是就在这些地方下手，一搞就是好几套，畅想以后的收租生活。

但现在看来，现在最先掉价的，就是这些卫星城。

燕郊，中产断供人血泪哭诉，一辈子的本被套牢了，想割肉都割不了。

昆山，前几天开发商降价，结果被政府关了小黑屋，要求整改。

现在，轮到惠州了。

据经济观察报消息，广东惠州一新房项目东方·铂悦府降价出售。

原来一万多的房子，打完折八九千，还送车位，力度十分到位。

这样一来老业主就不高兴了，向房管局举报，拉横幅，抗议开发商，闹。

最后闹出了成果——开发商打折卖出的153套房子作退款处理，赠送车位的协议全部作废。

看样子，是老业主的胜利。

但我觉得，只要老业主不是把家搬到售楼处，根本就阻碍不了开放商的降价。

因为这种操作可以做得很隐蔽。

比如，拿西瓜抵首付啊，开发商送首付啊。

深圳市罗湖区最近出现了一个玩法，某房评估价570万元，但是业主不仅可以在银行贷570万元全款买这套房子，甚至还能多贷50万元装修……

只要他诚心要降，你说怎么拦呢？

现在整个惠州近9成以上项目都是执行低首付甚至零首付方案。

只能说，买房人的好日子还在后头……

02

从现在的楼市情况看，分化效应已经十分明显。

大城市好地段的房子，保值属性依然不错。

尤其是数千万总价的豪宅，还涨价了。

但跌的，往往就是一些相对便宜的房子。

对于卫星城而言，最大的问题就是就业、交通、配套、教育的资源和当前的房价不匹配，卫星放得厉害。

当年恒大用不到1000亿的资产成功撬动2万亿的负债，玩得不也是一个放卫星吗。

而当楼市和大城市进入“高质量发展”时期的时候，卫星城的炒作概念也就不在了。

比如，现在很多城市都在缩减地铁规划，没钱了。

产业也给直接给搬到越南、印度去了。

类似惠州这样的卫星城，就像是龙头股的小弟一样。

热炒龙头的时候，能跟着吃肉喝汤。

但龙头炒不动的时候，第一个进行“结构性调整”的，就是它。

有人说，政府一定会出手救市。

但这个救，也要符合基本经济规律吧，本身就是一个泡沫泛滥的东西，有关部门的作用，最多是杀两只鸡，吓吓猴子。

猴子也不傻，毕竟房子烂手上就是生死存亡的问题，所以不管冒多大风险，都敢顶风降价。

有关部门还要睁一只眼闭一只眼。

否则，后面的问题就是开发商无法回笼资金，干脆就不拍地，让你的面粉烂手里卖不出去。

复旦经济学者兰小欢说：

“这些年的高速发展，其实也没什么惊天动地的的大道理和顶层设计，所有选择不过是当时亟待解决问题的最优解，一步步演变到了今天这样楼市绑架了经济的局面。”

局面已经来到了这个局面，那么按照惯性，解决问题的办法，也是往往先解决眼前的事。

以后的事情，就留给更聪明的后人解决。

楼市也好，债务也好，金融泡沫也好，目前来看，基本都是这个路子。

03

当然，以上这些东西，就像气候对河南小麦的影响一样。

人们只能看到高速上堵着的收割机，却看不到阴雨连绵了半个月。

消费萎靡，房价坑不住的背后，是我国我国居民负债总额已经达到了惊人的200万亿，平均每个人负债约14.3万。

叠加周期性的低谷，普通人能做的，就是做好资产的优化。

比如尽量清掉老破小，向市中心靠拢。

尽量降低杠杆，远离风险投资，政策性投资（比如寄希望于“涨价去库存”，抄底楼市）。

任正非说，现在的华为要收缩业务，哪里有钱就在哪里赚一点。

普通人更应如此，阿里优化了2.5万人，这些人现在很多都在干一件什么事呢？

摆地摊。

飓风过岗，伏草唯存。

守住局面，树立信心，活下来，才能在下一个周期有所作为。