意想不到，东莞绝了啊！1500万以上的豪宅，都快卖完了！

2023年，东莞迈入千万豪宅元年。

多个高阶大户型奢宅项目，争相入市，解渴楼市，拉开了一场明里暗里的巅峰较量。

供应端的不断加码，成交端也反应迅猛，马上给予回应。

我们能看到，成交量上涨的同时，价格也在不断刷新市场的想象，连续2个月新房均价破3字头，便是至佳佐证。

市场，迎来了历史上的前所未有。

|一二手集体强势回暖，仅供参考

解构奢宅市场

远比你想象中更广阔

数据，始终客观如一。

从近三年东莞千万豪宅的成交结构占比、数量来看，今年仅5个月的数据，就直追去年一整年的总和。

千万级别的奢宅，早已红透东莞楼市半边天。

|豪宅成交大幅增加，仅供参考

此时，当我们冷静下来，细细甄别，就会发现一个很有趣的千万奢宅现象：

它们呈现两极分化状态，房姐姑且称之为李杜式的分化。

一边是以瑧湾汇、瑧山境为代表的奢宅，摇号不止。

一举一动牵动着市场的风向，恰如李白黄河之水天上来的热烈奔放。

大众对其每一批推售的产品、价格、去化等，都了然于胸，项目赚足了市场关注度。

| 2023年东莞摇号盘一览，仅供参考

一边又是以万科·松樾、万科·棠樾、万科御景湾8号等为代表的奢宅，低调顺销，恰如杜甫沉静内敛。

大众对其产品、加推、去化情况等，难以窥其全貌。

而事实是，从市房屋网签备案公示网上查询，万科御景湾8号几乎售罄，万科·棠樾、万科·松樾，去化率都极高。

只是这些奢宅项目，始终保持低调，鲜少曝光在公众视野内，但并不妨碍他们成为奢宅中的中流砥柱。

|万科·松樾高层示意图，仅供参考

李杜式的豪宅市场分化，理性地告诉我们：

明面上风风火火的新房摇号，仅是奢宅市场的冰山一角，多的是藏在市场表象背后，我们看不见的强劲购买力，且数量远远超乎我们的想象。

两者之间既有竞争，也将互相抱团，合力将奢宅市场推向下一个价值阶梯。

价值回归，这股奢宅潮

成就新一轮市场周期

很快，新房的这股奢宅旋风，传递到了二手市场。

注意，这里的传递，仅限于同等片区区域内的导热。

也就是说，东莞目前的价值回归，高度统一于南城、东城、松山湖。

这一点，从今年1-4月份全市二手房成交套数上，便窥见一二。

由于一手豪宅的传导，核心区域的二手房，数月来接连攀升，且成交远超前两年同期数据，交投活跃。

|核心区域成交套数增加，仅供参考

此外，二手成交豪宅的价值，也十分坚挺。

究其原因，与一手楼市的快速去化分不开。

譬如南城因瑧湾汇、悦府等摇号盘的传导效应，对二手有明显的价值提升。

|一手带动二手价值增长，仅供参考

又譬如松山湖的豪宅，因万科·松樾等新盘带动，其周边的二手房源，得以肉眼可见的增速，实现跨越式成交。

资本的嗅觉，极其敏锐。

新房市场的热浪，传导至二手市场，一二手联动，带动整个市场风向的转换。

|松山湖热门社区二手房成交大涨，仅供参考

最终，从一二手的数据来看，今年一个很强的买房逻辑是：

楼市价值回归城市核心区，大势所趋。可以说，市场从来没有如此聚焦核心城区，这是一轮新的楼市周期。

瞄准塔尖资产

新周期下的胜利者

每一次市场周期的变化，其实都暗场玄机。

瞄准塔尖资产，只需要找其共同性，也就是：难以超越的资源占有。

一方面，是城市资源的占有，另一方面，是对产品资源的占有。

只有将两个占有拉到满级，才可能成为新周期下的胜利者，值得成为资金进场的标的。

|松山湖对城市资源的占有，仅供参考

举例两个顶奢低调级项目——万科·御景湾8号、万科·松樾，你便能真正理解，什么是将两个占有做到业内顶尖水平。

首先，来看万科·御景湾8号。

城市资源占有上，她坐落于高贵的黄旗山生态腹地，但却始终未完全脱离于尘世，一直与城市保持着恰到好处的距离。

产品占有上，建面约450平的半山庄园，不动声色地将庄园式生活，礼献塔尖圈层。

毫无疑问，悄无声息地几近售罄，是塔尖人群对项目的认可和尊重。

| 建面约450平起步的庄园设计

再来看销售一年多的万科·松樾。

它坐落在“东莞大脑”所在地，松湖烟雨旁，其城市价值近年来从未被质疑。

加之项目低调地包揽了国际品牌悦榕庄酒店、约100万平的松山湖科学公园、松山湖未来学校等顶奢配套。

| 松山湖城市资源，仅供参考

据一手信息，悦榕庄酒店将于年底开业；

而万科所代建的松山湖科学公园，也将于年底完工，齐齐为松山湖的城市资源添砖加瓦。

| 松山湖悦榕庄酒店效果图，仅供参考

在产品资源占有上，万科·松樾主推的樾台大平层，樾庭、樾境、樾川等别墅，均属藏品级的城市资产，难以复刻。

正是将两个占有，诠释得几近完美，万科·松樾才被塔尖圈层所青睐，具有超高去化。

|万科·松樾实景图，仅供参考

其实，不仅限于万科·御景湾8号及万科·松樾。

东莞的奢宅市场，无一不是如此。

他们占据城市的核心腹地，又将珍稀的土地退还给自然；他们将产品日夜打磨，锻造出难得一遇的居住方式。

这也不难解释，这群阅尽千帆、看尽世界的塔尖人群，品鉴过诸如万科·松樾这类项目后，仍会被其征服。