沉寂近两年，广州旧改破冰

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

历经政策变动和市场调整后，广州旧改终于在近期迎来了重启。

21世纪经济报道记者从广州交易集团了解到，今日，广州市黄埔区广州开发区永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村合作改造类项目（下称永岗项目）在广州交易集团（广州公共资源交易中心）公开招商，项目拆迁安置总投资额约57.15亿元。

永岗项目是今年广州首个旧改项目，它的招商也标志着广州旧村改造在政策调整等因素影响下暂停近2年之后，重新步入正轨。

永岗项目位于广州黄埔区，现状实测总建筑面积86.6万平方米，其中村民住宅63.5万平方米， 集体物业22.9万平方米，公共配套1182.54平方米，历史文保625.51平方米。

永岗项目在开发过程中一波多折。

早在2019年2月就已经启动改造。其时，广州本土国企知识城集团与永岗社区签署了旧村全面改造合作框架协议。2020年，龙湖拿下永岗项目，且在当年11月正式破土动工。龙湖当时还称，这一项目是自2013年进入广州后首个浮出水面的城市更新项目。

进入2021年，由于多方客观因素，龙湖也最终退出了永岗项目，直至此次公开招商，永岗项目才正式宣布重启。

从招商文件中可以看到，本次永岗项目对合作方的要求首要仍然是保证安全。其中，对合作企业资格条件的要求就提到了，企业信誉好、社会责任感强、银行信用记录良好且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况。

与此同时，永岗项目还接受联合体投标。

招商文件要求，联合体成员不得超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%，由其以牵头企业身份代表联合体开展竞选报名、缴纳竞选保证金、签署相关文件等工作，牵头企业在竞选过程中的行为对联合体各方均具有约束力。

永岗项目的重启，也标志着广州旧改进入了新的阶段。

2021年1月，广州市住建局发布《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》（下称“《指引》”），这份文件对旧改合作企业提出了颇高的要求，例如要求改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，总资产不低于200亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，总资产不低于300亿元。

此外，这份《指引》在产业导入上也提出了相应的要求，其中要求引入企业的行业地位和数量原则不低于下列条件之一：一是世界500强投资的企业1家；二是引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司控股公司2家，此外还有行业榜单及创新型榜单企业、专业服务机构、科技企业孵化器等引进要求。

2022年，广州市住建局对《指引》作出修订并发布征求意见稿，新的《指引》于2023年1月19日正式对外发布，其中对合作企业的要求进行了适当调低。

在资产要求方面，其中要求改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，总资产不低于100亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，总资产不低于200亿元，也即是各调低了100亿元的门槛。

而在引入要求上，《指引》仅要求合作企业引入产业的达产营业收入、税收等经济指标原则上不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%。各区政府对旧村改造引入企业经济效益已经有明确规定的可按其规定执行。

至于引入产业企业类型、地位、数量择优条件和经济效益的具体要求，《指引》明确由区政府组织区城市更新部门、产业主管部门、招商部门综合考虑具体旧村改造地块的产业定位、区域位置、可建筑面积等因素提出方案后指导村集体纳入招商文件。

永岗项目是《指引》修订后的第一个公开招商旧改项目。对应上述要求，永岗项目已经完全适应最新的《指引》要求，在企业总资产方面，要求总资产不低于200亿元且企业净资产不低于50亿元。

在引入产业方面，永岗项目近要求申请合作企业应严格按最新版的《指引》要求导入产业、教育、医疗资源。

由于永岗项目招商仍在初期阶段，最终将花落谁家目前仍未明确，它的最终归属也将成为广州旧改领域的风向标事件。

广州交易集团则表示，自接受永岗项目委托以来，其结合城市更新最新政策要求，主动对接广州开发区更新局，研究确定新招商文件范本，并积极与委托方沟通对接，做好前期调研工作并编制招商文件，明确招商工作各环节规范性程序，同时耐心为各方交易主体释疑，确保整个交易过程公开透明、规范有序。