邵阳楼市的危机和潜力

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导读：湖南省邵阳市是湖南省十四座地级中心城市之一，这个区域的人口众多，常住人口大约为646.83万人。但对于邵阳而言，这座城市仍然是一座人口大幅度净流出的城市，邵阳市的户籍人口大约为816.89万人。作者：横店乱说乱唱

按照常住人口与户籍人口之差由此可见，这个区域的人口净流出高达170.06万人。大幅度的人口流出，对于楼市而言，算得上是一种危机，尽管邵阳的常住人口众多，但流出的很多都是年轻人。现在的邵阳市房价真的不高，二手房平均房价大约为0.49万元，新房的平均房价大约为0.5万元。

邵阳市的楼市房价在全国可统计的300座地级中心城市当中目前处于第263位，可以说邵阳的房价属于相当靠后的位置。当然任何城市房价再低。也会有一部分群体认为这座城市的房价很高，毕竟每个人对房价的高低所评判的标准有所不同。

邵阳市的管辖面积很大，整个区域的管辖面积大约为2.08万平方公里。现在的邵阳市共管辖有12座区县，其中中心城区是大祥区、双清区、北塔区。

邵阳市中心城区人口并不多，三大城区的常住人口总量大约也只有83万人左右。而邵阳市人口最多的则是邵阳的两大县级城市，分别是邵东市和隆回县，邵东市常住人口大约为103.84万人，隆回县常住人口大约为100.98万人。

另外常住人口达到50万人以上的县级城市，包括新宁县、新邵县、武冈市、洞口县、邵阳县。

另外邵阳还有一座人口比较少的县级城市，现在城步苗族自治县常住人口大约为22.53万人。目前各大区县经济发展水平不一，各大区县的房价也有高低之分。在邵阳市的三大中心城区当中，大祥区二手房的平均房价大约为0.62万，新房的平均房价大约为0.54万。

双清区二手房的平均房价大约为0.5万，新房的平均房价大约0.55万。北塔区二手房平均房价大约为0.59万，新房的平均房价大约为0.49万。由邵阳市三大中心城区的房价分布，我们也可以看到，这座中心城区房价其实并不高。相比于全国绝大多数地级中心城市，邵阳市的房价真正算得上是相当低廉的房价。

在邵阳地区两个超过百万以上的县级城市当中，隆回县现在新房与二手房平均房价基本都处于0.49万左右，邵东市二手房的平均房价大约为0.46万，新房的平均房价大约为0.44万。

拥有如此巨量的人口，房价却不高，反映到这个区域的城镇化，其实还有很长的路要走，侧面也印证了这个区域房地产开发其实还是属于起步阶段。

在邵阳市其他的县级城市当中，邵阳县房价比较低廉，这个区域新房的平均房价大约为0.42万，二手房的平均房价大约只有0.37万。武冈市的房价大约要比邵阳县高一些，这个区域的新房和二手房平均房价基本处于0.47万左右。

县级城市其实也有房价较高的区域，比如新宁县目前楼市的平均房价基本处于0.53万元。新邵县目前新房与二手房的平均房价基本处于0.43万元左右，洞口县的新房平均房价大约为0.45万，二手房的平均房价大约为0.42万。

邵阳市的房价并不高，与当地经济的发展有一定的关系。在过去的2022年，邵阳市共完成经济总量2599.18亿元，同比2021年名义增速达到了6.43%。

这样的经济总量在湖南14个地级城市当中仅仅处于第8位，要知道邵阳市的人口总量在湖南省名列第3位。当然我们也可以看到，这座城市虽然经济总量不是很高，但这座城市的发展速度是比较快。但是这座城市而言房价不高，与当地的人均收入不高也有一定的关联。

以2021年数据为例，邵阳市城镇居民人均可支配收入大约为3.34万元，农村居民人均可支配收入大约为1.57万元。这两项数据均比全国的平均值要低，而且城镇居民人均可支配收入比全国平均值至少低上1.2万元，农村居民比全国平均值至少低出0.3万元。任何城市的楼市最终由当地的刚需群体所去化，当地的人均收入不高，那么也可以理解这座城市为何房价不高了。

从城镇化的角度看邵阳市楼市的潜力，这个区域的城镇化目前大约为54%，远低于全国城市65.2%的城镇化率。城镇化大力推进农村人口往城市聚集，这是发展必然也是绝大多数城市必须要经历的历程。随着当地人均收入的增加，当地经济越来越好，相信邵阳市的城镇化率会紧跟全国城镇化的发展步伐。

但站在楼市的角度看邵阳这座城市的房价，未来地级中心城区的发展潜力明显要强于县级城市。因为地级中心城区的基础设施要强于普通的县级城市，会有越来越多的年轻人认识到城市能级的重要性，也会有很多人从农村走向县城，从县城走向地级中心城区。就目前而言，邵阳市主城区与县级城市的房价并没有拉大，而随着时间的推移，区县的房价也必然会走进走向两极分化的发展状态。

当然人口大县有一定的发展优势，比如邵东市、隆回县的发展空间明显要强于一些人口较少的县级城市。对于邵阳而言，中心城区基本形成城区规模达到100万以上的大城市。县域城市可以形成多座城区人口规模达到50万以上的中等城市和部分城区人口规模达到20万以上的小城市。未来邵阳市能够形成中等城市规模的县级城市，极有可能是邵东市、隆回县、邵阳县。

极有可能形成小型城市规模的县级城市包括洞口县、武冈市、新邵县、新宁县。另外，邵阳地区的城步苗族自治县极有可能形成城区人口规模达10万以上的小型县级城市。对于这些区域而言，楼市的潜力最大主要集中在大祥区、双清区、北塔区，这三大区跑的赢通胀的概率较高。

总体来说，邵阳目前楼市房价不高，对于当地的年轻人可谓是性价比极高。在邵阳安家成本较低，在这个区域生活，应该说压力不大，不需要去掏空6个腰包，或许通过自己努力就可以独立完成人生的城市梦。个人观点，仅供参考。