北京买房：理清思路，购房建议838

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是三代北京人，所以不接受五环外。我在万寿路工作，想要通勤方便的两居室带厅即可，我明年结婚要求学区中上的。请推荐5-6个小区或10套左右的房源，装修好些的中间层即可，带电梯品质高些的。我周末可以去看看。补充，预算首付200-220w。

A：

1、年轻真好，年轻就是气盛，不气盛还叫年轻人吗？不过也不算太气盛，否则三代北京人应该不接受三环外的。这看预算吧，预算高了连一环外的都可以不接受。

2、220万，包括税费吗？一般能买500左右的吧，五环内这总价的房子倒是不少，但一个学区中上就给限制住了。学区房起步价400万，500也就是占坑儿房，谈不上什么带厅两居。

带厅的一般都是商品房，至少7/80平，那单价也就是6/7万，市区没这价格的学区房。就算不是学区房，这预算也买不到什么品质高的。

3、其他的不聊了，总之就是期望值太高，在五环内不可能买到，所以还是再取舍一下吧。另外我也不是中介，没有房源。帮不上忙。

仅供参考。

二

Q:

我目前的情况是120~130w首付的纯刚需，对房子要求就是2居，临铁，房龄不要太老，未来5年没有置换的打算。之前线下去看了一些老小区（大红门、石榴庄），感觉不是很理想，有点怕过个10年的买房人都接受不了这种只有通勤便利的老老小区。所以着重关注2000年后的小区。

目前看预算比较合适的是东南五环的双合家园，东北朝向的小两居，还有草房那边的几个经适房小区的朝南两居，但好像有些超预算。想请问下您，双合和草房这边适合我们这种情况的购房者么，或者您有什么推荐关注的小区么？

A：

1、如果预算能够上的话那当然是首选草房的了，标准选项。

2、南三南四的房龄老倒无所谓，全北京有的是。就是这板块自住为主，投资角度来说南三北五的趋势不太好改变。

3、双合也是自住为主的，朝阳区不是太重视南部，所以这些年的升值有点儿慢。这同经度的向北边看一下均价就知道了，时间短了无所谓，长了的话就明显了。当然以后如果在同等板块内置换无所谓，只是换到其他板块或许吃点儿亏。

4、以草房的为主吧，虽然都是保障房，但规模和交通弥补了一些劣势。学校也不错，小型配套齐，所以到现在为止没落后，以后也大概率这趋势。

5、我没什么推荐的，先看这儿吧，再其他的板块估计都得是近郊了。

仅供参考。

三

Q:

目前面临结婚是否换房的问题，想咨询一下。男方：芳城园一区低楼层东、西、北75平方米（160万商贷）480w；女方：东风家园低楼层东南向99平方米商品房545w（房子在女方母亲名下，女方名下无房，可以做成满五唯一交易）。男方上班在望京、女方在亚运村小营路。住方庄通勤时间较长，且两处房产都属于涨幅较差的小区，居住体验一般。

计划卖2换1，换一处通勤便利的非学区次新，但是目前经济形势不好，男方是互联网技术，前景不明确，不想高贷的情况下，目前买不到理想的优质次新。诉求：1.可否先租房，攒钱一步到位，但是担心手里2套涨幅赶不上次新；2.先卖掉2套，换1套作为跳板，有娃以后再换。

A：

1、方庄和酒仙桥在升值上是不占优，这些年落后了一些，大概率还是赶不上热门板块，次新就更别比了。但这都是长期才看的出来呢，几年时间的话无所谓，差不了多少。如果三两年的就等等呗，不至于落后多少，别跟领涨的比不就得了。

不过这指的是平级置换不贷款的情况下，如果是加上杠杆的话就多了，算算帐吧。而且今年又是刺激买房的救市时期，北京至少没有下跌的可能。

2、卖掉换一套，那就看换到哪儿了。这不叫方案，只是个想法而已。还是说具体的吧，每个板块和小区都不太一样。先做个预算，然后把需求列出来并排序，之后看通勤大致选一下板块再讨论为好。

仅供参考。

四

Q:

我们首付200-300，首房首贷，月供没有问题。

1. 娃26年小学，只买占坑房，租房住的话，东西城有没有可以选择的？

2. 如果东西城买不上，买朝阳的话，建议哪些学区呢？兼顾自住或者占坑都可以。

3. 26年小学的话，着急买吗？还是等25/26年看看行情也可以？

A：

1、如果到300的首付就不低了，再加上能多贷那哪个学区都能买到了。西城的金德月全行，让中介给找公房就可以。东城的和平里安交和龙体，标准的三个均衡学区，2026年也是入学低谷期了，大概率能进入对口校。

2、朝阳的除了帝景和人朝东区的也都能买到了，首选当然是白小+80和朝外啊，还有芳草地+陈本、陈分、清朝、嘉铭等等，都很好的学区，放到东西海也排名靠前。兼顾自住的陈分和清朝相对好买到，其他的选择不多。

3、2026年，如果资金准备好了就买吧，这种行情房子大概率比现金保值。如果能考虑朝阳那就买溢价不太高的呗，后三个的溢价都不算多高。

但一般没这么选学区房的，还是看自家的具体情况吧。东西城和朝阳的教育模式不太一样，没有最好，得选适合自己的。

仅供参考。

五

Q:

打算买房子，孩子2024年入学用，目前名下没房，有贷款记录算二套，手头凑凑可能有500个w。目前工作在朝阳，小关惠新里附近，不知道买哪个区域适合孩子去学＆居住。往南和平里，往北嘉铭陈经纶，北京户口，社保在海淀交，公司在朝阳办公。

A：

1、这是刚有的打算吧？提的问题有点儿宽泛，相当于说想晚饭，但不知道吃什么能兼顾美味与营养，不好回答。

2、既然是北京户口就无所谓社保了，更跟公司无关。这需要考虑的就是自己的通勤，无论买了哪个区的都能迁户口。

3、还是先看自家情况和孩子的天分适合哪个区吧。常规是虎妈牛娃去海淀，佛母普娃东西城为主，朝阳是低配版的海淀。从房价讲东西城和海淀较好学区的溢价都差不多，朝阳的能略低一些，像陈经纶的商品房总价高的就没什么溢价了，600多万的也比东西海低。

4、总之还是先有个具体点儿的需求吧，要不我也不知道说什么。

仅供参考。

六

Q:

昌平户籍学籍，目前昌平西环里住房大概能卖300万，手里能有200万，每月能还2万贷款。双胞胎9月开学五年级，我上班在崇文门，想给孩子转学到好点的学区能够上高中相对容易些，同时离上班地方近点。房子别掉价小赚最好，辛苦看看有没有好的建议。

A：

1、什么贷款资格啊？总预算是多少？首贷能接近2万，二贷的话1万就够了。这还是先做预算吧，然后再说学区。

2、崇文门上班，五年级，那准备东城还是朝阳，或者是小升初去西城，因为西城五年级不让转学。东城小学都是派位，小升初西城派位，东城理论上可以直升，但前提是能进入直升校。朝阳是可以单校划片的，但头部校除了帝景之外都不近呢，而且这预算顶多买一居，合适吗。

3、这还是先考虑一下哪个行政区吧，然后再说学区和学校。另外东西城的这两年的溢价高，朝阳的小户型也溢价不低，过两年到了入学低谷期不好说溢价部分是否会受影响。所以这好学区+离的近+不掉价的要求有点儿高了，适当取舍一下吧。

仅供参考。

七

Q:

我现在翠微北里住，孩子在翠小上学，现在想在丰台换一个大一些的房子改善，和父母一块儿住（一家三代）。1、初步看了世华水岸、建邦华府、保利百合园和中景未山赋，您感觉哪个小区更适宜呢，包括生活环境，周边配套，交通情况什么的？2、您感觉有没有必要把翠北的房子出手呢，毕竟这个老破小已经完成了使命了？3、刚才提到的小区有的是自采暖，这个和集中供暖有什么区别吗，花费会高出很多吗？

A：

1、我感觉这几个小区离的远了点儿吧，得看自己的通勤感觉，而且单价也差的不少呢，不太好比吧？

另外世华水岸和建邦华府的自住功能更强，这些年升值略慢，主要是受南三北五的影响。而另两个是个丽泽概念，升值挺好，就是都涨出溢价了，居住的性价比也就略低了。所以这两边在我感觉都不算投资房，一边是自住为主，一边则是追高，有点儿极端了，怎么考虑的？

2、要是我就换了，毕竟房子是用来住的。

3、自采暖在入住率高的小区没什么劣势，如果不是全天开高档的花费不多。

4、我觉得还是再考虑一下需求吧，南三南四这边自住更合适。丽泽的考虑下溢价吧，早就挺高了，如果是投资的话这会有点儿晚了。

仅供参考。

八

Q:

北京两套房，都在丰科园，一套中海御鑫阁，一套设计师广场。但这两套房都是小户型，现在有了孩子不方便自住了，只能租出去再租房。想法是置换一下，但这两套房这几年没怎么升值，请问现在的这时机合适吗？我想是仍然换到左右，怡海相对便宜但户型一般，郭公庄的几个就偏贵了，您有什么看法？

A：

1、我的看法是如果不考虑租金了就换到这两套吧，都是公寓形式，自住和租金都合适，就是升值慢。设计师广场更典型，当年比怡海贵多了，现在都跟周边老破小差不多了吧？所以如果注重租金就留着，注重保值什么的就换。

2、时机没什么不合适的，反正公寓也不会有突发的行情，大多数时候至少是不超大盘，那就什么时候置换都行，不吃亏。

3、怡海是塔楼户型普通的相对便宜，但板楼保值好的并不便宜，好东西什么时候都稀缺的，像恒泰园的也动辄7万多呢。这我没什么看法，两边都行，怡海的以这板楼为主相对保值更好。

仅供参考。

九

Q:

我的房是怀柔梅苑花园，现在三万多，没赢大盘吧？我买的早，当时3000左右，十倍涨幅，也不知道如果换房的话是不是合适。现在是面临退休，我没想好是搬回城里还是就在怀柔了。

怀柔是环境很好，各项配套也都齐全，当然和市区不能比，孩子也在市区工作。可是这又牵扯到一个资金问题，如果我换回去的话就得搭上全部积蓄，是否值得？

A：

1、梅苑花园，那几乎是没赢啊。北京大盘从2006年到现在都涨了十倍多点儿，如果买的早就应该更多了。3000块钱估计是20年前吧，刚开盘的时候，那会儿亦庄也不过是3000多点儿，梅园小区就这价格，现在6万了。南四环也净是这价格的，现在一般都4/5万吧。回龙观当年2600，现在也差不多5万左右。

2、换房是否合适看自己的喜好了，这外人不好建议。也谈不上是否值得吧，房子是用来住的，自己住的舒服就好。

3、如果单从保值角度是一般建议在市区成熟板块，未必能有多大的涨幅，但大多数都是跟随大盘，毕竟市区就是大盘的最基础部分。其他的不好建议。

仅供参考。

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