我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:
提问:深叔,你好,现在深圳楼市调控较多,今年下半年刚需自住想上车,请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗?
深叔:你好,首先深圳房价不会大跌,人口和产业是内生动力,有人就会有买卖。既然决定上车,就一定找好车,特别是在买首套的时候,尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部,深圳房价涨的多的片区都集中在西部,且远不会停止这个阶段,很有未来。买房杠杆不要太高,更不要炒短期,要懂得调控风险,强行高杠杆的话普通人很可能翻车,谨记月供不能大于收入的70%,短期借款不能大于年收入的3倍,要在能还得起的范围内。虽然小产权很火,但是入场需谨慎,它是只有使用权,没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等,居住性不强的不要,具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。
提问:深叔,你好,目前在莲花长城盛世家有一套小两房用来自住,现在不够用了,想置换成三房,请问莲花北片区适合置换吗?纯自住,不知道有没有什么建议?
深叔:你好,莲花北片区基本情况如下:1.以长城盛世家园、彩田村、天威花园、深业上城为代表。从价格来说,由高到低依次为:彩田村、盛世二期、深业岭秀和茂恒园。2.片区内环境较好,有一部分政府机构,有两条地铁线路,适合自住。3.片区内除了深业上城外,房源较老,升值空间在于棚改和集团化学校两点,成交均价在6.2万-8.5万之间不等。具体来看各个小区:长城,容积率高,车位紧张;彩田村、天威,人车不分流,学位一般。总的来说,片区内居住氛围可以,但是学位一般,如果是出于投资目的,莲花北不算很好的选择,想考虑可以关注棚改和教育集团化的地方。
提问:深叔,你好,请问现在宝中买房还有投资价值吗?还有罗湖是不是价值被低估呢?
深叔:你好,不能说宝中没有价值,单纯从房产价值来看的话,宝中在深圳还算得上比较有价值的板块了,但是宝中的价值透支太严重了,换个大白话来讲就是买了就是高位站岗。至于罗湖,作为老中心,其实不太用担心罗湖的价值的,首先第一产业没有外流,那个方面的地位还挺高的,但是罗湖现在很旧的,最需要的就是旧改,那旧改最大的问题是成本。
提问:深叔,你好,本人在深圳从事金融行业,手上有些奖金,打算用这些钱和一些存款在深圳买第二套投资,预算在1500万左右,也咨询了一些相关朋友,说是深圳西部买房比较火热,想请教一下,因为本身从事行业的敏感性,太过火热会不会后面迎来下跌,现在深圳西部买房投资的话,会不会站岗,合不合适呢?有什么好推荐的吗?
深叔:你好,深圳西部买房热现在要不要买可以从多方面来看,首先,深圳拥有丰富的产业资源,主力集中在西部,因此热不热都可以进场,是顺势而为,无论自住或是投资,都需要综合地段配套、楼盘品质、户型、学位和职住时效这五个维度。买房实际上买的是效率,基于这一点,西部的房产升值效率高于东部。如果预算在1400w左右,可以选择宝中、前海、深圳湾、后海以及科技园这些板块,纵向来看,可以看新盘、次新盘;横向来看,学位房可以优先考虑大三房,非学位房可以优先关注五年内建成的新盘或次新盘。
提问:深叔,你好,目前的首付最多是200万,总价500万左右,想在南山、福田、罗湖地区购房,希望能够有较为不错的基础设施条件,哪个片区比较适合我呢?
深叔:你好,总价在500万左右及以内的2-3房户型,南山、福田、罗湖主要有以下片区可供选择。首先就是南山区-南油及南头片区,虽然整体老化较为严重,但是商业、交通、学校、医疗等基础设施十分完善,可以选择的楼盘数量也不少。其次就是福田区-梅林片区,交通便利,环境优越,但是500万左右的楼盘整体较为老旧,户型也较小。而在福田区-皇岗片区,地铁便利,但是房子的容积率高,户型也不太好。罗湖区-百仕达及翠竹片区,周边交通便利,学校林立;罗湖区-布心片区为工业区,环境较差,但是随着旧改推进,城市界面将会改善;罗湖区-黄贝岭及新秀片区商业氛围浓厚,居住氛围不佳;罗湖区-莲塘片区环境优越,商业、学校、医疗配套也日趋完善,整体不错。
提问:深叔,你好,在观澜珑门名苑有一套房子,现在在考虑要不要置换到其他区域,请问观澜的整体情况如何,有些什么利好?片区发展前景如何?是否值得继续持有?
深叔:你好,观澜整体分为福成街道、观澜街道、观湖街道,其中福成街道的茜坑、长湖、丹坑等地工业园产业园错综复杂,整体面貌不佳,旧改不成规模;观澜街道的鹭湖板块基本面很好,定位是科技文化区,有地铁、商业、医院、学校等多方面的规划,有多家知名房企布局,且拥有华润三九、杰普特等知名企业,值得看好,金地鹭湖1号、城建仁山智水花园等楼盘可以考虑入手;观澜片区有大量旧改项目,且多个项目已纳入城市更新计划或意向改造计划;牛湖新城项目占地面积很大,如果成功启动将对城市面貌有很大改善,目前观澜相对其他老城区仍具价格优势。总的来说,观澜的旧改前景是比较好的,但是何时兑现还是未知的,短期来看,区域内较为杂乱,自住人群一般不会选择,但是投资看的是长期发展,现在观澜还没有大量投资客涌入,人们一般比较关注回迁厂房,生活居住在周边的人群可以趁价格不高时入手。
以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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