就“擅自改动建筑物外立面是否合法”问题，潮州律师普法解答

当下，不少业主为了避免噪音、阻隔灰尘、提高空间实用率、安全等，选择将封阳台作为改善居家环境的方式之一，为此引发的阳台封装话题在近些年来也颇具争议性。

湘桥区拆除违法建筑，擦亮城市“面容”。受访者供图

近年来，潮州市湘桥区重点推进“一江两岸”风貌管控工作，整治建筑外立面乱象，擦亮城市“面容”，执法过程中，便碰到一些难题。

那么，家中的阳台等外立面到底能不能封？要如何封才更加安全、合理？近日，笔者采访广东祥典律师事务所主任、律师刘泰祥，广东山之河律师事务所副主任、律师何意蓬进行相关问题普法解答。

擅自改变建筑外观不符合法规

广东祥典律师事务所主任、律师刘泰祥。姚佳烁 摄

在刘泰祥看来，城乡规划内容涉及两方面，一是城市布局规划，二是具体建设项目的规划，包括建筑容积率和建筑密度等，而包括住宅小区等建筑物外立面的规划也是项目规划的重要内容，阳台往往就是外立面的一个重要构成部分。因此，当该建筑建起来经过批准之后，它的阳台等外立面原是如何样式，便应当保持其原有样式。“作为业主是不能够随意去改变的，如果改造阳台导致了建筑物的外立面改变，就可能违反国家城乡规划法等相关规定。”刘泰祥律师说。

广东山之河律师事务所副主任、律师何意蓬。受访者供图

何意蓬也表示，按照《中华人民共和国城市容貌标准》3.0.4规定，建（构）筑物不得违章搭建附属设施。封闭阳台、安装防盗窗（门）及空调外机等设施，宜统一规范设置。电力、电信、有线电视、通信等空中架设的缆线宜保持规范、有序，不得乱拉乱设。因此，他认为，对于一些现实案例中业主以“阳台不是公摊区域，是自己的专属区域”为由进行擅自封装阳台，也是不符合法律法规规定的情形。

事实上，住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条也规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。

《办法》还明确提出，改变住宅外立面等行为，应当经城市规划行政主管部门批准。

业主可采取合法渠道申请搭建

从安全性考虑，刘泰祥提及，由于无合规的设计、申报、施工、验收等手续，封装阳台的质量不受控制，因此存在危害公众安全的隐患。当涉及业主封阳台或者违法加建的构筑物发生脱落和坠落，致使引发危害人身或财产安全的事故时，相关业主首先要承担责任。此外，若物业公司明知小区存在私自改装情况没有及时承担起社区管理责任，没有采取必要的安全保障措施的，也要依法承担未履行安全保障的侵权责任。

而关于外墙的归属，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确了外墙属于该座楼宇的全体业主共同所有，如果外墙的构件、饰面脱落以至造成他人受伤或财物损失的，是需要全体业主共同承担责任的，而封装阳台里面的原外墙及封装阳台后实际令外墙及外窗的位置产生了变化的，依法应首先征得全体关联业主的同意。

那么，居民购买住宅小区后若考虑实际情况，希望能合法搭建阳台，是否有合法渠道进行申请？

2022年，深圳市福田区深业中城临时业委会曾代表部分想封阳台的业主于2020年同物业协商封阳台事宜，多轮交涉后，小区物业同意让业主自行投票，只要大于三分之二的业主同意便可以封阳台。

对于该项举措，何意蓬认为，针对一些案例实际，小区业主有权召开业主大会来决定是否封装阳台，但要通过的决议必须符合物业公司和业主委员会签订的《物业管理服务合同》或《小区物业管理公约》以及业主大会的相关规定。“业主委员会通过有效的封装阳台的决定后，还需要依法报请城市规划行政主管部门审批。”

何意蓬表示，结合住建部《住宅室内装饰装修管理办法》和《中华人民共和国城乡规划法》规定，若业主希望能合法搭建阳台，业主应先向物业服务企业申报登记，签订住宅室内装饰装修管理服务协议。此外，业主还应当向城市、区县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

其中，住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条明确提出，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

■他山之石

奖惩机制 推动物业共治违建

近年来，潮州市湘桥区围绕“零违建”的工作要求，重拳出击，依法处理加建、改建、扩建等不同形式的违建问题。其中在2022年，湘桥区共处置处罚案件477宗，处罚金额约4500万元；采取强制整改拆除措施36宗，合计整改拆除违建面积16880.25平方米。

即便如此，部分小区的违建整治和执法仍面临种种难题。

一些住宅小区尤其是高端住宅小区，出现加建、改建、扩建等不同形式的违建问题，考验辖区末端城管执法人员的治理水平。从管理成本的角度看，强拆不但使业主遭受物质损失，也加重行政部门的负担。

针对小区违建，广州市、深圳市等其他城市采取了何种做法，起到的效果如何，又有何借鉴之处？

2022年以来，深圳市福田区全面推进住宅小区违建信息登记报告制度，住宅小区内的物业服务企业与福田区规划土地监察局、辖区街道办签订了《违建预防合作共建协议》，推动物业服务企业参与违建治理。

该项制度要求物业服务企业在装修工程备案初审阶段，识别是否存在改建、加建等，对明显超出备案的大型装修材料，予以劝阻。同时，物业服务企业还要每日巡查，发现违建苗头，第一时间上报街道办事处，街道办在24小时内派执法人员现场核查。

该制度还制定奖惩措施。在该项工作推进过程中，不认真履职的物业服务企业，会受到行政处罚以及信用减分约束，而认真履职的物业服务企业，将给予信用加分鼓励，有的街道还对积极配合落实、实现违建“零新增”的物业小区，将颁发“违建共治先进小区”证书。

据悉，截至2022年11月21日，福田区有835个住宅小区物业服务企业均签订了《违建预防合作共建协议》，签约率达99.76%，同时，福田区规划土地监察局已累计接到物业服务企业报告涉嫌违建行为18宗，街道执法人员均第一时间查处、制止。

此外，在广州市不少区域，媒体曝光相关部门介入强拆等方式成为监督违建治理一大重要助力。2021年，南方都市报曾报道广州天河区华润天合小区低层联排住宅区存在违建加建现象，涉及违建的业主多达68户。据悉，南都报道出街当天上午，天河区副区长与多个单位有关负责人实地调研督导拆违控违工作，并召开处置工作会议。

【撰文】董志豪