如何理解房贷动态调整机制“既管冷又管热”？从“冷”到“热”往往需要较长时间

近两个月来，随着前期稳经济大盘和促进房地产市场健康发展等一系列政策效果逐步显现，部分城市的房价出现积极变化和边际好转，引发市场对房贷利率政策是否会转向的讨论。

近日，第一财经记者从有关部门了解到，去年末建立的新发放首套房贷利率政策动态调整机制，是一套在“因城施策”原则下，“既管冷、又管热”、长期有效的房地产市场调控机制。

有业内人士对第一财经记者表示，作为一项既利当前、又管长远的政策机制，新发放首套房贷利率政策动态调整机制能够有效引导市场预期，切实支持刚性住房需求，但部分观点对该项政策存在误解。一个城市的房地产市场从“冷”到“热”往往需要较长时间，购房者不必担心政策变化太快。

此前4月20日，央行货币政策司司长邹澜在央行2023年一季度金融统计数据有关情况新闻发布会上表示，下一步，央行将继续密切关注房地产金融形势变化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，会同金融部门持续抓好已出台政策落实，支持刚性和改善性住房需求。

如何理解“既管冷、又管热”

自去年以来，央行引导与各地“因城施策”共同作用下，首套住房商业性个人住房贷款利率经历了多轮下调。其中，2022年1月、5月、8月，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）先后经历3次下调，累计下行35个基点至4.3%；同年5月，央行、银保监会（现国家金融监督管理总局）发布通知，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限由相应期限LPR调整为不低于LPR减20个基点。

去年9月底，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（下称《通知》），提出符合条件（2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降）的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

在此背景下，去年四季度，有不少城市首套房贷主流利率降至“3字头”，其中既包括三四线城市，也有二线城市，前者占比更高。

央行表示，《通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。2022年12月30日，央行、银保监会宣布建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制（下称“动态机制”），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，其中价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

通俗理解，以接下来最近一次调整时点（6月）为例，若A城3～5月新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降，当地政府可在6月决定下一季度即7~9月的首套房贷利率政策，自主选择阶段性维持、下调或取消当地利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

若A城6月选择阶段性下调或取消利率下限，后续评估期内（比如9~11月）新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，则应在12月选择自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

对于其他情形即“不冷不热”的城市，以及二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

邹澜在上述发布会上表示，该机制实现了“因城施策”原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整，也就是说，可以“既管冷、又管热”。

第一财经记者了解到，所谓“管冷”，是指允许房地产市场出现偏冷趋势的城市，适当放宽首套房贷利率政策下限；“管热”则是指，房地产市场出现明显上涨趋势的城市，要恢复执行全国统一的首套房贷利率政策下限。“冷”或“热”的标准是指当地城市新建商品住房价格同比、环比连续3个月下跌或上涨。

值得注意的是，“过冷”城市调整新发放首套房贷利率下限由当地城市政府自主决定；“过冷”之后回温但达不到“过热”的城市，可不必调整，维持现状；只有出现“过热”情况时才必须恢复到全国统一下限。

据央行数据，截至2023年3月末，符合“冷”的标准，也就是可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国的下限要求低10~40个基点（即在LPR基础上下调30~60个基点）；12个城市取消了首套房贷利率下限。据记者了解，部分取消利率下限的城市，最低利率也多数维持相似水平，即在LPR基础上下调30~60个基点。

三大特征：稳定性、时效性、可预期性

最近两个月以来，随着前期稳经济大盘和促进房地产市场健康发展等一系列政策效果逐步显现，部分城市的房价出现积极变化和边际好转，引发市场对房贷利率政策是否会转向的讨论。

一些观点认为，随着部分城市房价出现同比或者环比上涨，已经不符合上述“冷”的标准，这些城市可能需要上调首套房贷利率下限，当地首套房贷利率将重新上调20~30个基点，回归到全国统一的首套房贷利率政策。还有部分网友表示，原本打算买房，但考虑到当地接下来可能因为符合“冷”的标准而下调房贷利率，要“再等一等”。

“上述观点其实是对这一政策的误读。”上述业内人士指出，动态机制有三大特征，即较强的稳定性、时效性、可预期性。

首先是稳定性。“这是因为如果一个城市此前达到‘冷’的标准，且已经下调或者取消当地首套房贷利率下限，那么只要它没有出现‘热’的情况，就可以继续保持调整后的首套房贷利率政策。”上述业内人士指出，近两个月部分城市房价出现的同比或环比上涨，不再符合“冷”的标准，但尚未变“热”，对于这种“不冷不热”的城市，并不需要调整政策，可以继续维持此前下调后的水平。

事实上，从历史数据来看，一个城市的房地产市场要从“冷”到“热”，一般都需要较长时间，购房者不必担心政策变化太快。以武汉和济宁为例，二者在2022年三季度均出现了“冷”的情况，而之前出现“热”的情况分别是在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“热”交替的时间分别长达27个季度和22个季度。

其次是时效性。“观察历史数据也可以发现，如果一个城市的房价达到‘冷’或‘热’的标准，往往意味着它的房地产市场出现了趋势性下跌或上涨的苗头，以此作为是否可以放宽首套房贷利率下限，或者必须退出支持政策的条件，这是有前瞻性和时效性的。”上述人士分析称。

以太原为例，该市房价在2015年10月达到“热”的标准后出现持续上涨，一直持续到2020年；2020年9月转“冷”后，又开始持续下跌。杭州、宁波、长沙、成都等城市也都符合上述规律。

再次是可预期性。据记者了解，去年9月出台的阶段性调整政策，带有一定试点性质，执行期限只有3个月，但动态机制是一套长期有效、机制明确的政策机制，是根据去年四季度的试点情况而建立。根据这套机制，社会公众可以按照各城市的房地产市场情况，计算出这些城市是否属于可以放宽首套房贷利率下限的城市范围，从而形成较为明确的预期，并据此决定自己的购房行为。

统计局数据显示，4月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个；同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。其中，3月~4月环比、同比均上涨的有18城，包括遵义、长沙、银川、徐州、西安、乌鲁木齐、上海、三亚、青岛、宁波、南京、南昌、济南、合肥、杭州、海口、成都、北京；环比、同比均下滑的城市有2个，分别为大连和泉州。

“总体看，新发放首套房贷利率政策动态调整机制具有良好的‘稳定性’、‘时效性’和‘可预期性’，能够有效引导市场预期，切实支持刚性住房需求，是一项既利当前、又管长远的政策机制。”上述业内人士指出，下阶段，关键是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，贯彻落实好动态调整机制，更好地支持房地产市场平稳健康发展。