今明两年不买房，5年后谁会后悔？懂行人“两句话”说得相当明白

根据统计部门的数据显示，前4个月，全国房屋新开工面积和房地产开发投资分别下降了6.2%和21.2%，新建住宅库存同比增长了15.4%，按照统计司司长付凌晖的话说，房地产整体仍处于休整期。

不得不说，我们的实际感受更为深刻。不知道大家有没有注意到，以往总是能看到房产中介在小区里来回穿梭，一幅幅好不热闹的画面，但如今则是门可罗雀，由此可见二手房市场有多冷清。不难理解，房子看都没人看，谁还有信心涨价。所以，统计部门给的另一组数据也显示，二手房价格4月份比3月份下降城市新增了21个。现在业主卖房心里有多苦，可能只有他们自己才知道。

当下的市场确实很迷糊，新房价格没降多少，二手房又不好卖，对于有住房需求的人，比如孩子上学、子女结婚、改善等等，虽然是自住需求，但谁也不想多花钱买房，毕竟房子是一个家庭的最大宗商品，一平米多几百、几千其总价都要增加不少成本。例如一位读者向笔者倾诉了自己的苦恼，他最近看了好几套二手房，都是被大幅度降价所吸引，但越是这样，越拿不定主意，万一后面再降呢？到底买还是不买？

从现实看，读者反馈的信息具有普遍现象。那么，今明两年不买房，5年后谁会后悔？懂行人“两句话”说得相当明白。

第一，从当下楼市现状，看今明两年楼市趋势。

要弄清这个问题，重点要看清一个大基调，这就是“房住不炒”，今年以来，国家和地方优化房地产政策超250次，都是围绕这个大基调来开展工作。像发放购房补贴、提高公积金贷款上限、降低房贷利率、税费减免等等，都是在保刚需促改善，多套的投资型房产被完美地排除在外。为什么要这么做？

如果我们回看一下就明白，国家从2020年底开始对房企设置“三道红线”，紧接着2021年初又针对商业银行设置“两道红线”。虽然期间我们的楼市面对了诸多困难，但直到现在，除了一些细调微调外，基本没有动过这“三+二条红线”。研究楼市的人就应知道，之所以要毅然决然坚持这个红线，最根本的原因就是我们的家庭负债基本接近发达国家，房企普遍80%以上负债，有的甚至百分之几百，远超世界平均40%-50%的负债。说白了，对比90年代日本房地产崩盘惨烈教训，如果再不把居民杠杆和开发商杠杆降下来，那么，我们的金融系统、经济就有可能重蹈覆辙。一句话，降居民杠杆和开发商杠杆势在必行，而且需要好几年时间才能逐步达到目标。

所以，看到这里我们应该清楚，从2021年到现在，我们的市场一直处于不温不火，都是在温和地去杠杆。眼下，虽然我们一些专家天天喊要这样那样“救市”，但怎么可能因为你几句话就改变？怎么可能还未达目标就功亏一篑？所以，我们有理由相信，今明两年，楼市还会继续坚持出清杠杆风险，投资型买房仍然被排除在外，不要有什么幻想。不要看到楼市这里松点、那里支持点，都觉得国家改变初衷了，请不要有什么幻想，不可改变大原则，顶多是修修补补。既然如此，对这两年的楼市趋势就应该好看清了，即不会出现大幅波动，平稳是主基调。

第二，楼市已进入分化时代，买房要“长眼”，宁缺毋滥。

从第一点我们可以看出，这两年的楼市不会出现剧烈波动，对买房人而言，虽然没等来房价的大幅调整，购房成本减少不多，但市场也不会说涨就涨上去了，因为去杠杆的阵痛，会抑制一切骚动的心。平稳的市场，反而有利于我们冷静考虑，到底自己适不适合买房。假如你有买房卖房打算，还需弄清当下楼市特征，即楼市已进入3个分化时代。

一是，城市之间的分化。有一种现象不知道大家注意到没？即，不管楼市有多冷，总有一些城市比较抗跌，反之亦然，总有楼市优质的城市，也总有烂泥扶不上墙的城市。为什么会如此？主要就是城市的资源不一样，配套不一样，产业根基不一样，对人口吸引力自然大不相同，房价再高也有人去，房价再低也没人留。一般意义而言，一二线大城市及其部分区域核心三线城市，聚集了大量的医疗、教育、产业等资源，具有人口虹吸效应，即便全国总人口没什么增加，它们也能吸引其他城市的人才。而对于那种“双鹤”资源型城市，也称收缩型城市，则会面临房多人少的局面，现在是十座城有一座这样的城市，再过几年则可能有二座，购房人要关注自己城市的趋势变化。

二是，城市内部之间的分化。有的人说，买房只要城市选对了，就成功了大半，按你前面说的，我们尽力选择一二线城市不就得了。其实，这还不够，因为城市内部分化是很大的，经历过这几年楼市的应该深有感触，即便像上海、深圳、广州这样的一线城市，南京杭州成都等这样的新一线城市，远郊区域的房价也是不抗跌的，这两年跌20%-30%都是比较普遍的情况。原因就在于，非核心地段没有那么多的产业，没有居住人口，当投资客退去后只剩一地鸡毛，假如一个小区有那么两个投资客想抽身，挂出的价格都是非常有震撼力，一个小区的价格都下来了。所以，以后有人说在某个大城市买房了，你要问，你买在哪个区域，毕竟，龙生九子各不相同。

三是，小区之间的分化。相信每一位居住在城市的人都有发言权，隔条马路，隔道围墙，不同小区的房价都存在大不一样的情况，你小区的房子值2万/平米，而旁边小区可能要有4万/平米，都是100平米，总价能差一倍，这是啥情况？如果用两个字总结的话，就是“品质”二字，品质高价值就高，品质差价值就折损。实际上，像小区开发商是不是品牌、户型设计是不是合理、物业服务是不是优质、房龄如何，都是影响房价的关键因素。随着城市化速度放缓，城市房产的主流需求逐渐由刚需过渡到改善，品质不高，就没有人接盘，就卖不上价，未来都是如此。这也可以很好的解释这两年楼市的一种现象，老旧二手房挂牌量越来越高，而豪宅价格却在逆势中一路上扬。

看了以上的分析，我们的买房思路应该能理清了，在懂行人看来，这两年不买房不存在5年后后不后悔一说，主要还是要结合你所在的城市、地段，以及买什么样的房子，如果自己不缺房子住，所在的地段又不咋样，没有合适的好房子，那宁愿不买。当然，我们也没有必要继续坚持“买涨不买跌”的老观念，股市中有一个定律是5%定律，意味着95%以上的股民都是亏钱的，原因就在于老是“追涨杀跌”，心手不一。楼市何尝不是如此，如果我们换一种思路，即便在这两年楼市休整期，只要我们选择了好标的，何患弱市不抗跌，回暖后不一骑绝尘呢？

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