上海豪宅分化！陆家嘴顶豪卖出近40万/平方米单价，第二梯队豪宅却正在降价成交

本文来源：时代财经 作者：钟黛

上海二手房行情分化，甚至，顶级豪宅和豪宅之间也迎来命运的分野。

五月，一套高端住宅成交均价近40万元/平方米的消息振奋上海中介圈。时代财经自中介处获悉，该套房源为中粮海景壹号的390平方米的5房户型，成交总价为1.52亿元，折合单价为39万元/平方米。

中粮海景壹号为浦东陆家嘴滨江的标杆项目，临近汤臣一品。项目由5栋超高层住宅公寓组成。其中，1、2号楼直线距离黄浦江仅约100米，可以无遮挡直面一线江景和对岸的外滩万国建筑群。本次成交的房源即位于小区2号楼的15楼。

该小区上次引发关注源于2022年3月三盛宏业董事长陈建铭的房子被法拍。该套法拍房成交总价为1.779亿元，面积为592.8平方米，折合单价约30万元/平方米。

在链家网，中粮海景壹号的上一笔成交记录则是在2020年。“这两年，小区一直有个位数房源挂牌。”带看该小区的链家中介对时代财经表示。

本次成交房源的挂牌总价为1.68亿元，最终买家砍价1600万元成交。成交周期仅有半个月。在中介看来，该套房源能快速成交是“缘分问题”，并不意味着上海顶级豪宅的成交周期有缩短的趋势。

“上海高端住宅的实际成交均价，比较难超过40万元/平方米，听说过的成交均价多是30多万元/平方米。”一名中介机构资深人士对时代财经表示。

近期，浦东联洋板块的顶级豪宅九间堂爆出一宗成交案例，626平方米的房子，成交总价为2.16亿元，折合单价为34.5万元/平方米。4月，陆家嘴滨江的滨江凯旋门一套低区的法拍房，以8946.2万元成交，单价约25.9万元/平方米。

高价成交的案例为中介圈注入一剂兴奋剂，却难以提振上海豪宅市场的整体信心和走势。

链家内部人士对时代财经表示，近期上海二手豪宅的挂牌量增加了，“具体数据没法透露”。“豪宅挂牌量多，一方面是出于个人对资产的处置，还有一部分是原业主想要套现、打新。”上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经分析称。

供应量增加，上海豪宅在一定程度上陷入买方市场。“出于保值需求的话，建议购买顶级豪宅。对于稍次的、第二梯队的豪宅，买方比价心理强烈，高性价比的房源优先成交，相当于变相降价了。”一名长期带看陆家嘴滨江的豪宅中介对时代财经表示。

以陆家嘴滨江为例，汤臣一品、中粮海景壹号等小区拥有一线江景，被视为第一梯队的豪宅。世茂滨江花园等小区位置稍远，被视为第二梯队的豪宅。

“高峰时期，世茂滨江花园一年卖了三四百套，以前市场差的时候，也要卖个100来套。去年，该小区只卖了20多套，急卖、挂牌价低的房源优先成交。”前述带看陆家嘴滨江的中介表示。

“目前该小区挂牌的房子比较多，和去年相比有点堆积。您如果看中哪套房子，我们最好跟房东谈价格。”一名带看世茂滨江花园的中介表示：“近期该小区低区的房源，成交均价约为11万元/平方米、12万元/平方米。高区、可以看江景的房源，成交均价在15万元/平方米左右。”

类似的故事也发生在新天地板块。“从来没见过这么多挂牌。”一名该板块的豪宅中介表示。

另一名长期带看该板块标杆豪宅项目翠湖天地的中介则称：“2月和3月，翠湖天地的成交量非常大，那时候基本没有谈价空间。现在成交量少一点。有一些业主着急卖的，房子就降价了，有谈价的空间。”

该名中介称，该小区近期成交了一套“超便宜”的一房，“业主挂牌价是2050万元，最后以1700万元成交，90平方米，折合单价不到19万元/平方米”。

上海中原地产数据显示，4月，上海豪宅（总价1500万元以上，面积140平方米以上）共成交277套，环比减少7.67%。豪宅成交量前三的板块为徐汇中心、老西门和黄浦滨江，成交量前三的小区是中海紫御豪庭、尚海湾豪庭和嘉御庭，分别成交7套，5套和5套。

“五月份豪宅的交易没那么活跃了。现在的市场心态是‘大家都不买了，我也要观望一下’。对于买房来说，现在是一个砍价入手的好时机。下半年市场可能还会再起来。”一名长期带看新天地板块的豪宅中介表示。