不需要替万柳少爷们担心

“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？”

隐贵不爱露富，但事关他们的蛛丝马迹，都会被放大。

上一次，是因为少年运球视频和背后那一幅4.2亿的画；这一次是因为京东拍卖上，一则中国信达的不良债权转让。

转让的，正是万柳书院开发商——北京赫华恒瑞房地产开发有限公司46.95亿元的债权，抵押物是万柳书院里的75套住宅。

消息开始疯传，“顶级豪宅万柳书院，暴雷了，‘万柳少爷’的房，要被抵押拍卖了”。

但事情已经曝出一周了，迄今为止并没有出现万柳书院住户维权的信息。

是业主不急？还是确实没有被误伤的业主？

宣传已经售罄多年的万柳

现实还有这么多未售？

债权挂牌转让事件爆出后，坊间第一反应是：万柳书院居然还有75套房未售？

毕竟公开市场可查到的说法都是：万柳书院于2015年1月7日首度入市，销售均价为14.5万元/㎡。不到一周时间，万柳书院再度开盘，均价就整体上涨1万元至15.5万元/㎡，不久后即售罄。

这里就要解释一下了，顶豪放出的“售罄”消息，只是开发商愿意拿出来卖的房源售罄了，而不代表所有房源都售罄了。

毕竟，有些顶豪是用来囤的，不是用来卖的 。

地产资深老炮表示：顶豪的真正身份，从来都不是房产，而是资产。开发商往往会留下一部分优质房源，作为固定资产，在日后需要融资时再变现，或者当抵押物，以备不时之需，“北京东四环旁边的某顶豪项目，也是这样的操盘思路”。

套到万柳书院身上，万柳书院目前的开发商是北京赫华恒瑞房地产开发有限公司，它最初的股东为中赫集团有限公司、中赫置地有限公司、苏州好景房地产开发有限公司，三家公司此前分别持有赫华恒瑞98%、1%、1%股权。

2019年4月22日，上述三个原股东全部退出，转由中国信达旗下的中国金谷国际信托有限责任公司全资入股。

捋一下时间线，背后的逻辑其实是：在2019年的时候，中赫集团把万柳书院的项目公司，抵押给了信达，以换取流动资金。

因为2019年正是中赫集团急缺钱的时候——2018年，中赫进军文旅领域，并作为主投资方，拿下2022年北京冬奥会配套项目，也就是位于张家口崇礼区的太子城冰雪小镇，项目总投资预计超200亿元。

当时，中赫集团借走的债权本金为37.5亿元。初略计算，则这75套豪宅当时的估价，平均每套售价为5000万。以其平均250平方一套的面积来算，均价为20万元/㎡。

75套房中14套已签约

富人要被割韭菜了？

万柳书院的定价，决定了它面向的客群，都是非富即贵。

也因此，当拍卖事件曝出后，有人发现，75套房源在北京住建委网站上，有14套显示已签约。

大家吃瓜心起：高价购买的房子要因为开发商还不起钱而被拍卖了？富人要被割韭菜了？

首先，不需要替他们心急，债权转让与产权转让，是完全不同的概念，债权转让代表中赫需要还钱的对象变更，而不代表房子马上会被拍卖，且这宗债权到期日为2025年3月，还有两年时间。

其次，地产壹线咨询律师后确认：《民法典》第406条规定了带抵押转让的新规则，有抵押的不动产也可以办理转移登记手续，原抵押权继续有效。

即有抵押的房子是可以网签的。

甚至，在可“带押过户的城市”，只要征得债权人和新购房人同意，还可以二次交易。

当然，律师建议最好还是不要买这类房产，这道理富人一定也懂。

在与多位地产老炮交流后，大家又大胆祭出了另一种想法：有没有可能，这签约的14套，其实还在中赫手中？

2017年上半年，北京楼市进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限时代”。

当年北京市批下的最高预售价，为8月时取得预售制的中骏天宸，单价13.5万元/㎡。

而后，北京的新房预售价就仿佛有了“隐形天花板”，一直到了2022年，才有恒基·天汇以13.9万元/㎡再刷新高。

虽然早已经取得预售证的万柳书院，并不受到这几年的批价限制，但在一众“限价房”里，万柳书院的成交，势必还是会拉高整个区域，甚至整个城市的成交价曲线，不可能再复刻一周涨一万的高光，只能保持原有预售价出售。

但如果内部先认购买下，后续再当做“二手房”出售，就属于个人行为，不受“新房成交价格限制”。在“已无可售房源”的顶豪光环加持下，能获得更大的收益空间。

只可惜，中赫或许还没有熬到转手，就又赶着打包融资了——

据《地产营销人》公众号的统计，2018年万柳书院一共成交了15套，均价15.9万元/㎡。其中，有14套都是在12月成交的。

这个密集度，不免有些集中。且更为巧合的是，数字也是14套。