上海
今年的良好开局预示着中国经济进入稳步复苏阶段，办公楼市场也逐渐明朗。但结构性压力给市场带来的阵痛非短期内能够抚平，各城市办公楼市场的复苏之路依旧艰难，需求端表现对市场走势起到决定性作用。
继2022年仲量联行首次以20家头部上市企业的财报数据作为切入点之后，今年我们将研究范围扩大至8个细分领域，共计75家头部上市企业，统计了横跨3年周期的近2,000份数据。
我们发现，截至2022年75家头部上市企业的员工总数共计312万人，年租赁成本总额达607亿元，对办公楼的需求面积超过3,000万平方米，相当于北京、上海、广州这三大一线城市的全部甲级办公物业，头部企业的不动产发展趋势对中国办公楼市场影响深刻。
指标释义：
使用权资产：承租人在租赁期内使用租赁资产的权利，体现了企业在租物业的总成本。不包括短期租赁和低价值资产租赁，同时土地使用权除外。互联网企业的使用权资产除包括办公楼/楼宇以外，还包括数据中心、电脑及其他运营设备等。其他行业的使用权资产仅包括办公楼、厂房等房屋及建筑物。
租赁成本：企业经营性租赁当年支付的租金费用可以体现在使用权资产折旧费用上。不含利息费用、短期租赁费用及土地使用权折旧。
· 头部企业持续构筑人才“蓄水池”，突显不动产管理重要性
从企业的人才战略来看，除保险行业以外，其他各细分行业的头部上市企业均连续两年保持员工总数正增长。其中，新兴金融和半导体行业的头部企业在2022年的员工增速明显高于2021年，生物医药类头部企业近两年的员工增速基本持平。
·75家头部上市企业去年租赁成本总额达607亿，保持双位数增长
从经营性租赁的年化成本来看，员工规模庞大的保险行业及互联网行业年租赁成本相对高昂，总额超过百亿人民币。新兴金融、互联网及生物医药行业的同比增幅最高。转化为人均租赁成本，该数据不仅与各行业在实际办公楼租赁交易中的承付力基本一致，也代表了企业是否更愿意以租赁的方式为员工支付办公空间。例如，新兴金融、互联网和证券行业在办公空间的花费上最为慷慨，人均支出达到3-4万元/人/年，基本上是各城市甲级办公楼市场的主力需求。
·“锁定风险”还是“追求利润”，不同行业给出了不同答案
持有和租赁是企业在面对不同的发展时期和业务模式下，获取不动产空间的两种方式。从资产增幅的角度来看，互联网和计算机软件类企业在租赁资产和持有资产的投入上可谓齐头并进，过去两年的资产增幅均超过70%。证券、新兴金融、计算机硬件和半导体行业的租赁资产增幅均超过持有资产，而生物医药类企业则在持有资产的投入上持续加码。
如何解读持有和租赁资产的变化？>>
· 保险行业处于深度修复期，头部企业持续减员提质
2022年，五家头部险企共计流失员工近2.4万人，主要集中在营销业务领域，管理和技术类人员的比例却有所上升。人力清虚、产能提升成为保险行业转型高质量发展下各企业调整的主要方向。鉴于保险行业人员密集型的属性不变，我们预计保险行业在办公楼市场需求中的重要地位不会改变。
· 头部券商企业的租赁成本管理受到拖累，流程监管将趋于严格
2022年证券行业受市场波动影响整体业绩表现有所下滑，十家头部上市券商全年营业收入合计2,896.6亿元，同比减少22.04%，但其年租金成本总额达45.9亿元，同比上升9.7%，租赁成本占营收比例均明显提高。预计券商企业对于办公楼租赁方面的成本把控和流程监管将更加严格，租赁选择上保持谨慎。
十家头部券商年报具体分析，下载完整版了解更多>>
· 互联网企业的战略布局调整影响其不动产策略发展趋势
2022年，在两家头部企业的领涨下，十大互联网企业员工总数同比增长了3%。另外八家企业员工人数虽有所减少，但降幅均在10%以内。同时，行业整体租赁支付能力稳定增长，很多头部企业在转型期早已将不动产管理理念纳入到企业战略的顶层设计，从企业对不动产租赁及持有的比例便可见一斑。
睿见观察小组观点：头部企业的不动产相关支出巨大且持续增长，复盘其在房地产经营性租赁方面的核心数据是把握中国办公楼市场变化和趋势的必修功课。从纷杂的年报数据中抽丝剥茧，我们发现头部企业依旧在积极铸造人才“蓄水池”、稳步扩张不动产规模，是中国办公楼市场的中流砥柱。随着经济活力的持续恢复，我们预计这些趋势必将转化为办公需求逐步释放。冬去春来，2023年中国办公楼市场筑底蓄势、复苏可期。
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