北京
合景求生欲好强！
合景能扛过去吗？
合景泰富撑住啊！
这是过去半年多来的不同时点，持有合景泰富股票的散户们的发声。
自2021年下半年以来，不断有房企被暴违约，但合景泰富一直坚持公开债兑付，保持着零违约记录。
并且，于2023年初，合景泰富还成功发行了由中债增全额担保的7亿元中票，这是“示范性房企”才有的待遇。
然而，殊途同归。
5月14日晚，合景泰富集团（01813.HK）公告称，在一笔优先票据的强制赎回日，未能按期兑付1.19亿美元本息，构成违约，并触发交叉违约，决定主动对境外债进行全面重组。
历经美元债打包展期、积极出售资产、去年零拿地、折价配股融资等一系列努力后，合景泰富熬过了2022年，但是没能熬过销售持续下滑的2023。
01
融资净流出，销售滑坡
示范性房企也没能扛住
据财联社消息，5月17日17时，合景泰富召开了离岸债券持有人电话会议，讨论成立小组进行重组谈判。在5月14日晚间发布的公告中，合景泰富表示已聘请了法律顾问，正在选聘财务顾问。
信用是房企在金融机构和资本市场发债融资的前提。从此前暴雷的民营房企身上可以看到，房企一旦宣告违约，就等于几乎丧失了新增融资的权利，如果有商票和理财，则更会一地鸡毛。
并且，推进债务重组过程艰难且漫长，即便债务重组成功，也只是获得喘息之机，仍要减债、降杠杆、出售资产或引入战投，谋求回归正常发展轨道。
这一点，在华夏幸福、富力集团、融创中国等身上就有体现。一边执行重组方案，一边要努力恢复销售，然而谈何容易。没暴雷的民企尚且销售艰难，一暴雷销售更会急转直下。
在5月14日的公告中，合景泰富解释，集团一直依赖内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务，但为保在建物业竣工，绝大部分现金被严格预售监管，致偿债持续受压。
当然这是原因之一。但最根本的还是外部“输血”和内生“造血”的双重持续下滑。
据年报数据，截至2022年底，合景泰富的有息负债合计约754亿元，其中一年到期合计约222.5亿元；而账面现金约为103.4亿元，不受限资金低至约33.6亿元，短债偿还压力明显。
同时，2022年合景泰富的筹资性现金流约为-128.3亿，流出比流入多，意味着债务处于净偿还状态，外部融资失血。
从内部造血来看，和大部分民营房企一样，自去年开始出现了大滑坡。2022年合景泰富预售额508.6亿元，同比下降51%；今年1-4月预售额同比去年（174亿）下滑14%。出险后，预计全年销售不容乐观。
02
房企没有销售，一切为零
居民收入低没信心，不敢花大钱
苦撑的不仅是合景泰富，还有多家民营房企及混合所有制企业，如中骏集团、雅居乐、宝龙地产、远洋集团、新城控股、金地集团，甚至包括碧桂园。
更多的已出险民营房企，如恒大、奥园、正荣、龙光、世茂、中梁、旭辉、花样年等，还在努力推进重组方案的落地。
而从目前的房地产市场看，4月楼市复苏进程遇阻。据克而瑞监测，4月重点30城新房成交面积环比下降27%；17个重点城市二手房成交面积环比下降17%。
5月11日央行发布的4月社融和信贷数据也印证了地产销售转弱。4月，与购房按揭贷款紧密相关的居民中长期贷款减少了1156亿元。
另外，房企间的分化在快速拉大。
销售方面看，由于民营房企暴雷持续，购房者担忧交付安全性，购房依然偏好央国企。据中指院统计，1-4月，TOP50房企中，央国企销售额、销售面积同比平均增长95%、86.2%，而民企销售额、销售面积同比平均降低14.3%、9.3%，销售显著分化。
融资方面看，同样持续分化。据财联社不完全统计，“三支箭”以来，仅有部分房企收获利好，12家房企成功发行中债增担保债券，合计规模约239亿元，部分房企迟迟未能发出；
另外，据乐居财经报道，由于八成以上的地产股处于破净状态，增发即是“割肉”，因此至今只有部分房企获得了定增红利，股权融资冷场，尚未形成真正的资金支持。
业内认为，从供给侧支持房企融资，还需要加强落地性。更为重要的是，需求端政策要发力，让房企恢复自我造血能力，才能从根本上解决民营房企持续暴雷问题，提振行业信心，推动房地产市场走向健康平稳。
而让楼市变暖，不仅仅要考虑从支持刚需和改善性购房需求的核心政策入手，也要改善居民预期，对未来收入增长有信心，才会进行大宗消费，包括买房。
面对大面积交叉违约风险，合景泰富在全力自救，近期又将上海的6个项目100%股权（涉及4幅地块）出售给中国平安，对价约7.5亿元。
“合景泰富能撑到现在，已经很不容易。但面对挤兑，房企的流动性危机是无法靠自己解决的。”一位业内人士表示。
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