上海买房，必踩坑的操作有哪些？

我们都知道，楼市全面普涨的时代早已过去，当下是结构分化行情。而在这样的行情下，买房其实更考验我们的选板块，选产品的能力。

因为已经不是买什么都能涨的情况了，这时候，如果在买房的专业度上面没有提高，是很容易踩坑的。踩了坑，耽误的都是时间和资金成本，甚至万年爬不起来。

我们经常说，只要买对房，人生就已经赢了一半。这句话是非常有道理的。所以接下来和大家聊聊，买房避坑的重要性。

毕竟我常年在一线服务的过程里，经常遇见买房踩坑的情况。在这里说一个比较惋惜的例子。在2018年的时候，我有个客户朋友和红中介买了一套位于九亭地铁站附近的楼梯小区，是一套六楼顶楼复式，没有电梯，俗称老破大。

持有了六年，不仅没怎么涨，现在想卖，挂了一年多还卖不掉。

所以在这里，我想要把他们的经验都总结出来，分享给需要买房的朋友们。

01买在高点

楼市行情和股票市场一样，其实是有周期的，在之前的文章我也有提到过这一点。行情周期也有发展期，鼎盛期，衰退期和低谷期。同时，政策的调控，就好比一辆列车的行驶。

一开始的发车，我们理解为某个政策的颁布，在匀速加速的过程中，大部分人是感觉不到的；一直到高速运行之后，人们才能感受到，就好比一辆高速奔驰的列车呼啸而过；这时候才会有意识到：喔，楼市行情起来了。而后，楼市出台干预政策，就好比列车踩下刹车，但是不会立刻停下来，只是会逐渐降速，缓慢滑行进站，直至停止。

大部分人对楼市行情的感知力，都是有滞后性的。所以买点和卖点其实比大家想象中的要重要。在这趟列车中，大家要知道什么时候上车，或者下车，都非常重要。一般来说，列车发车时刻，可以理解为行情低点，才会有干预政策入场。这个点，一般就是最佳上车的时间点。

等到你真的能感受到列车在飞快运行的时候，其实已经是高点了；甚至已经踩下刹车的减速，这个不太容易被判断出来。若是这个时期才入场，就是“高位”入场，这时候买入的话，亏损是大概率的事；说不定还会进入漫长的房价下跌周期。例如2015年和2021年上车的人，这两个时间点，就是差别巨大的。有的人已经翻倍，但有的人还没回到高点。

02买错板块买房，选板块就是一件非常重要的事情。经常有客户问我，现在上海还有被低估的板块吗？我的回答是，上海楼市发展已经经历了20年，该调控的，该填坑的，该补漏的，都已经完成了，早就没有什么被低估的板块了。你所见到的所谓“洼地”板块，其实都是体现真实价格的。它之所以是“洼地”，就是因为这个板块一定有短期内无法改变的“硬伤”。

例如塘桥，被多数人称为洼地的板块，身为内环板块，为什么价格比联洋花木便宜？当然有便宜的原因：

这个板块首先原本是早期的动迁聚集地之一，那个时候缺乏规划，很多规划没有做好的话，现在会出现更大的问题，你要改造还得先拆，这得动多少工程，又有多少资金能支持呢？而且到了今时今日，老房子、老塔楼太多，产品老化，不受欢迎；配套较为一般，没有利用好内环优势。

除了两所大三甲，仁济医院和儿童医学中心之外，其他没有什么出众的地方。还有杨东板块也是一样，属于浦东内环板块，但是之所以知名度和房价均价没有联洋花木高，都是因为板块内缺乏轨交和学区配套。所以，城市的规划是非常重要的，一旦一个地方没有规划好，造成的后遗症是很多的，对于所谓的“洼地”板块，也是硬伤的真实价值体现，你哪怕低买，最终也可能是低卖的。

03买错产品

对于小白客户来说，买错产品就是最经常出现的情况。我经常碰见一类刚需的朋友，300万左右预算，都在和我纠结，是选择市区老破小，还是类似鹤沙航城这样的远郊的次新两房。

我的结论当然更偏向市区的老破小。

毕竟成熟地段，成熟板块，成熟配套，成熟交通，都是被历史和无数人验证过的。哪怕是上班通勤，也比你买在鹤沙航城这种，先步行2公里去坐公交，公交再摇30分钟才到地铁站，最后地铁转两趟，坐1小时才到公司要强得多。

产品是基于板块的前提来看的。单从产品角度上分析，次新肯定优于老房子，但在有限的预算里，要选择能级最高的板块+能级最高的产品。

成熟板块里的房子，哪怕一套老破小，背后也有种种成熟资源在和房子“捆绑销售”；但是如果同样都是在郊区，那房子一定是越新越好，配套一定是越多越好。最后再说一下产品错配的情况。例如同样是1000万的预算，全上海区域随便选。

黄浦、静安、闵行、普陀、浦东都可以买，嘉定、松江、甚至崇明金山都可以买。但是这个预算，如果买在郊区，它一定是错配的。因为郊区本就面向预算不足的客户，才会牺牲地段和配套去买郊区。这总价这么高的客户，既然哪里都可以买，为什么一定要买在远离市区配套的，人迹罕至的地方呢？

所以错配选择，是非常需要注意的，它很有可能导致你的房子非常难卖。剩下的话题，我们下一篇继续来聊聊。