厦门土拍144家房企争抢3宗地，“马甲”重现江湖

上半年最热土拍的宝座上，厦门把北京挤了下去。

144家房企报名参加土拍，88家房企摇号争抢一块地，房企参拍数量创近年纪录，厦门在昨日完成了今年首场土地出让，土拍市场很久没有这么热闹过了。

今年以来，民企开发商开始在各地土拍中显现，龙湖、滨江持续攻城略地，万科、金地的身影也逐渐频繁，碧桂园也重启拿地，4月底在杭州耗资28亿竞得滨江区地块，溢价率高达11.88%。

中指研究院认为厦门土拍参与企业数量如此之高，说明了房企投资信心有所修复。

144家房企确实颇为罕见，即使是北京今年的首轮土拍，也就42家报名。一家央企开发商的中层对《凤凰WEEKLY地产》分析：“这样的数量，肯定是有‘马甲’的。”

最惹人注意的是被88家企业围猎的五缘湾地块，摇中它的是名不见经传的“杭州运川”，业内很多人质疑这家公司是十强房企金地的“马甲”。

就在同天的南京土拍上，金地10.66亿摘得南京栖霞区宅地，溢价率7.03%。再往前的4月19日，金地在东莞、上海两地同时耗资62亿拿到三宗地块，其中东莞地块刷新了板块楼面价新高。

这家市场下行时逆势向前冲的房企，近期在各地强力补仓，去年拿地大幅下降后，金地不得不在土地市场更加努力，才能配得上继续前行的野心。

88抢一的推手

厦门5月10日举行的本年首次土拍，一共出让2宗住宅用地，共144家房企参拍，2宗触顶，1宗底价成交，总成交额101.45亿元。

2宗触顶地块均在岛内，分别是五缘湾片区地块和湖里体育公园地块。据中指研究院测算，五缘湾地块住宅限价7.2万元/平方米，起始房地价差高达2.67万元/平方米，同时地块位于岛内，周边配套成熟，且靠近地铁站，未来项目去化预期相对较好。再加上五缘湾地块本身体量小，总建面仅4.9万平方米，起拍价22.1亿元，拿地总价门槛较低，成为全场争夺的焦点。

88家企业报名参加五缘湾片区地块竞拍，能叫得上的房企就有本地的建发、国贸、联发、厦门住宅，外地龙头有华润、保利、中海、招商、金茂等，开拍后10多分钟、竞价24轮后就触顶，随即88家房企一起进入摇号环节。据流出的现场图片显示，摇号箱里的黄色小球都快放不下了。

“五缘湾地块那块地流速特别好，是厦门岛内很热的板块，倒挂至少有万把块，进入到摇号环节是情理之中。”一名熟悉厦门市场的业内人士对《凤凰WEEKLY地产》说。

“88家房企进场摇号反映出当前市场稳步复苏，房企补仓情绪回升，对于质优地块的迫切性较高。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪称。

最终，杭州运川企业管理咨询有限公司（下称“杭州运川”）运气爆棚，成为1/88，摇中五缘湾地块，成交价24.75亿，楼面价约5.05万元/平方米，溢价12%。

同在岛内的体育公园地块，位置也很优越，周边配套完善，且套均面积限制在90平方米，进一步下拉岛内刚需总价门槛。只不过地块本身建面达13.06万平方米，是规划1300套左右的大盘，起拍价56.8亿元，起拍门槛高了不少。

34家房企参与体育公园地块拍卖，由招商摇号获取，成交溢价率12.2%，住宅限价也是7.2万元/平方米。

底价成交的是厦门岛外的翔安彭厝地块，地段位于非核心区，且利润空间有限，市场认可度相对较低，由厦门本地国企国贸兜底。

“岛内、岛外市场分化仍在，叠加厦门土地端供应相对稀缺，核心区域或板块的土地竞争仍较激烈。”中指研究院分析师孟新增说。

三块地最终平均溢价率达10.39%，相比2022年有明显的升温。据统计，2022年厦门市土地出让的平均溢价率为4.27%，比2021年的16.76%大幅下滑。

事实上，在2022年首轮土拍有土地流拍后，厦门就开始调高限价，给企业留有一定的利润空间。不过，去年许多民企开发商还没有缓过劲来，厦门以国企低溢价率兜底为主。

今年首次土拍，厦门再放松规则，3宗地块均取消了“定配建”，采用“定品质、限房价、限地价+摇号”的方式进行。

另外，厦门对“马甲”的容忍，在一定程度上助推了此次土拍的热度。

“幸运儿”杭州运川目前由三个自然人持股，但它有一个历史股东。工商资料显示，杭州运川于2021年3月成立，2021年12月“杭州金地自在城房地产发展有限公司”（下称“杭州金地”）认缴出资10万元，持股100%。2022年11月24日，杭州金地退出，11月30日，杭州运川注册资本增加到4亿，张樟宝等三名自然人共持股100%。这样的关联，使外界不禁怀疑杭州运川是金地的“马甲”公司。

《凤凰WEEKLY地产》就此向金地方面求证，仅得到回应称：“一切以上市公司公告为准。”

不过还有报道称，杭州运川被闽南的一只家族基金持有，曾参与过厦门保利联发锦上项目的开发。

“地产公司用‘马甲’曾经很混乱过，在浙江、江苏尤其多，后来都不允许了，并没有说市场不好就放松，像北京今年明确同一企业和它控股的各个公司不得参加同一宗地拍卖，深圳、东莞现在也还是非常严的。”上述央企开发商的中层说，“厦门确实一直不走寻常路。”

“厦门对‘马甲’管得一直很松，以前的规则也不是封顶摇号。这次80多家抢一块地，未来可能会做出一定的限制。”一家TOP10房企厦门公司的员工说。

厦门上一次因“马甲”引发业内关注还是在2020年的4月，当时疑似中骏的“马甲”公司103亿勇夺厦门地王。“马甲”重现江湖，对当前的市场来说，不算坏消息。

非国资开始活跃

今年一季度的拿地排行榜中，还是央国企当道，民企里仅滨江、龙湖保持高速拿地。以上海首轮土拍为例，参拍的50余家企业中虽然有近20家民企，但19宗地块中14块被国企和地方国资竞得。

进入4月，还需要规模以持续运营的民企开始出手了。

4月底的杭州第三批土拍中，据克而瑞地产研究中心统计，12宗地块中，有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%，平均溢价率8.5%。

其中，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地，通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，也是4月杭州土拍最高地块。碧桂园副总裁程光煜介绍，从去年下半年到4月底，碧桂园已参与过北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地的公开土拍。

按照碧桂园今年年初的介绍，他们计划通过新增土储布局的调整，用3-5年时间，将一二线和三四线的货值比例提升至50：50。

就在厦门、南京土拍结束后的第二天，即5月11日，成都土拍也有多家民企出手，郫都地块竞得者邦泰、高新地块竞得者兴唐地产都是本地民企开发商，万科拿到了武侯地块。兴唐地产和万科拿下的地块，均触顶摇号、溢价成交。

万科上一次在成都公开拿地还是2021年的6月，今年前4个月的成都房企销售榜里，成都万科掉至14位。

中指研究院数据显示，截至4月21日，22城成交地块达地价上限的占比为48%，合肥、成都、杭州、上海触顶成交地块占比均超六成，且北京、杭州、成都等多地出现数十家房企参拍同一地块的现象。

“万科、龙湖、碧桂园都在出手，我觉得这些非国资房企基本算渡过难关了。”上述央企开发商中层感叹。

规模房企的补仓压力

这些开发商里，多数是万科、金地这种在去年拿地大幅下降的企业。万科2022年拿地金额减少80%，金地同比下降7成，他们虽然稳居TOP10身位，但如果不抓紧补仓，年底的销售额排名或许就悬了。

据金地2022年度报告显示，公司计划2023年竣工面积1295万平方米，同比2022年的竣工面积减少8.7%。今年各地市场还没出现明显的价格回升，还在促销走量，这么看来，金地今年的销售额很有可能继续下滑。

“金地今年内部的销售目标同比去年跌幅在20%以上，因为去年几乎没有拿地，今年如果不拿地就只能消耗库存了。”一名金地的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》透露，“最近买地都是没办法的事情，要保持业务连续。”

而且虽然金地的销售额排名在去年上升了，但其实金地的成绩并不漂亮。因资产减值近50亿，金地在去年增收不增利：营收1202.08亿元，同比增长21.14%；归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，同比下降35.09%。

金地今年内部经营工作会上，其董事长凌克称：“房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。” 房地产行业波谲云诡、不进则退，凌克所说，印证了金地目前对于拿地的急切心理。

不仅如此，金地还在提高周转率，试图用今年拿到的地贡献到今年的销售额。近日金地2022年度业绩会上，凌克称要聚焦需求支撑强劲、销售周期短的项目，要能够实现快开盘、快销售和快回款。

据同花顺数据，2022年权益销售TOP10房企中，存货周转率排第一的就是金地，其二是龙湖。

今年的5月4日，金地在东莞拍得的松山湖地块取得备案名——松山湖御府，距离其4月19日封顶价竞得地块仅十余天。项目起止年限为2023年5月1日至2025年12月1日，建设周期也比较短。

金地在过去许多年里，多次欲冲规模，又退了回去，是少数以稳健著称的非国资控股的房企。

这一次，金地又想冲一把。

今年，1959年出生的金地凌克64岁，早已过了常规的交棒年龄。金地是如今TOP10房企里少有的管理层团队以“60”后为主的房企，最年轻的是1979年生人。可以想见，金地即将面临的是管理层延续的问题。

这一次，金地战果如何？或许这是凌克一份重要的成绩单。