土拍大火之后，长沙楼市的遗珠何在？

NO.1丨壹

熔断的背后，长沙楼市走向何方

没有意外，2023的首次土拍火了。

4宗土地熔断，最高楼面价突破10000元/ m²，市府地块楼面价突破9000元/ m²，洋湖地块楼面价接近8000/元 m²。

2023长沙首次土拍4宗熔断地块示意图

已经可以确定，下半年，长沙又将增加几个单价2万+的楼盘。

毋庸置疑，对翘首以盼的改善人群来说，这些地块都是上乘之选。

但于此同时，另一组数据更值得关注。

据长沙统计局数据，2022年，长沙市常住人口增量达到18.13万人。这一数据超过了合肥、杭州、武汉，在目前公布的省会中位列第一。

2022省会常住人口，图片来源于网络

强省会战略下，叠加逐步宽松的购房政策，能够预见，未来的几年，地市州人口还将不断向长沙聚集。

主城核心区房价持续攀升，新增人口不断落户。

二者叠加下，似乎留给新长沙人置业的选择空间愈发减少。

当三环外、甚至长沙县的项目都不断刷新区域高价，我们不妨思考一些关于楼市的宏观命题：

当三环外、甚至长沙县的项目都开始涨价，长沙楼市，还有没有如金星北一样的绝对洼地？

或者目标更远一点，还有没有哪个板块，有潜力成为下一个梅溪湖、洋湖？

甚至说，有没有可能出现一个区域，在兼具发展潜力的同时还能打造更多高品质住区？

如果仔细梳理长沙版图的发展历程，细观未来产业投资的方向，再分析土地的供应情况后，这些问题，都指向了同一个答案——

大泽湖。

NO.2丨贰

为什么是大泽湖？

为什么是大泽湖？

我们首先需要从历史这面镜子里找答案。

梳理一下长沙各大新板块发展必备要素，可以轻易的找到几个共同点：

1、要有产业支撑

2、交通要便利，对接产业中心，有地铁最好

3、必须要有软性配套，教育尤其重要

4、价格要低，至少初期房价要低，才能虹吸城市新增人口

5、生态宜居算是加分项

老长沙扩张至今的城市版图里，能称得上正经新区的，无非梅溪湖、洋湖，最多加上一个势头正猛的大王山。

这三个区位，除了房价走势节节升高之外，发展的路径也极其相似。

临近产业集中区，初期低房价吸引产业人口，再大举引入教育、商业等配套，最终吸引力和房价不断攀升。

再看大泽湖，这里到底有多方便？一切主观说辞都不如客观数据更有说服力。

直接看交通距离感：

从大泽湖的原点湿地公园出发，开车经潇湘北路前往滨江金融中心北中心，不过20分钟路程。

从另一条轴线——金星北路通往市府，也不过25分钟路程。

再加上正在兴建的香炉洲大桥（预计年底通车），未来去河东通往五一广场，和大王山的距离相差无几。

香炉洲大桥建设实拍图

但打通大泽湖任督二脉的应该是4号线北延线，近期的2023年全市交通运输工作暨重点工作调度会议中，已明确将加快启动4号线北延线首开段建设。

地铁拉通后，从星月北路到福元大桥西不过5站，到五一广场13站，一下子将大泽湖送到了长沙的城市前沿。

4号线北延线站点，仅供参考

除此之外，片区本身的地理条件还聚集了两大腾飞要素。

一、背靠望城强劲的产业腹地

2022年，望城全年完成地区生产总值1080亿元，同比增长5%；规模以上工业增加值增长8%，固定资产投资增长8%。

尤其产业数据增长强劲，望城市场主体总量突破 14.1 万户，市场主体总量增长15%，企业数量增长18.7%，其中全区高新技术企业增至444家，增长40.1%。

不夸张地说，望城并入长沙第六区后，已经是长沙产业发展新的增长极。

而大泽湖，刚好位于望城区与内五区交汇的腹地。

如果承接新增产业人口，即靠近产业，也靠近主城，是一处两相宜的选择。

二、一线滨水，坐拥城市湿地公园

更吸引人的还有环境。

作为望城重点打造的滨水新城核芯区，大泽湖南接月亮岛，北通斑马湖，在一江两岸的滨水版图里，还是处女地。

滨水新城鸟瞰图，仅供参考

在月亮岛之后，沿着湘江北去的水道，天然的江景+水岸就是最大的想象力附加值。

在江岸之外，城市里湿地公园的标签也羡煞旁人。

洋湖至今仍是不少人心中的宜居圣地，节假日的松雅湖也总是聚满了人。

一大片天然湿地公园，不用过多渲染就是宜居的金字招牌。

NO.3丨叁

基建+配套+产业，全方位升级

这样的硬核天赋，自然让大泽湖成为了望城发展的焦点，入选长沙十大重点片区是自然而然的事情。

望城甚至提出了“省会新地标、湘江未来城”这种重磅级口号作为片区理想。

但其实很多人还是没有意识到，大泽湖的巨变已经开始了。

其中最关键的一环，是来自国家队的支持——欧美同学会海归小镇。

海归小镇展示中心实拍图，图源于望城融媒

作为中部地区首个海归小镇，大泽湖·海归小镇共铺排建设基础设施及配套项目37个，总投资约151亿元。

包括海归学院、研发平台、国际学校、国际医院等一系列配套。

它的顺利落地，和大泽湖打造以数字经济、生物经济总部为主，科创孵化为辅的智慧总部区的宏图大志密不可分。

海归小镇效果图，仅供参考

对大泽湖来说，海归小镇带来不仅仅是片区界面的革新，更是对产业人才的深度吸引、对配套招商重要保证。

所幸，这样高能级的项目进展是喜人的。

当下，大泽湖水体交互工程、南塘路、展示中心等三个项目已完成建设；

大泽湖近自然湿地公园已完成观景平台、营地及114亩树岛区建设，年底完成一期启动区建设；

大泽湖湿地公园实拍图

海归人才学校——湖南第一师范湘江学校确保年底建成；

湖南第一师范湘江学校效果图，仅供参考

研发中心一期预已完成首开楼栋主体钢结构封顶，年底实现交付使用。

海归小镇研发中心实拍图

此外，片区整体还有大规模的路网和长沙市第四医院滨水院区等城市服务配套也在持续推进中。

长沙市四医院滨水院区实景图

有了产业做基础，剩下的就是留住人了。

熟悉长沙楼市的都知道，论置业几大因素，说教育是其中的扛把子也不豪为过。

成交量和价格居高不下的八方小区和钰龙天下就是最好的例证。

不论是梅溪湖还是洋湖，基建落地后的第一时间，大量教育资源的导入都是必走的一步棋。

对大泽湖来说，目前已汇集了湖南第一师范湘江学校（在建）、雅江学校（规划）、明德美琪学校、麓山国际望城实验学校、长沙医学院、湖南工业大学月亮岛校区等教育资源。

虽然暂时还没有大量名校品牌入驻，但今年的一个重要政策无疑将加速这一进程：

望城融城后，教育并轨正式实施。

今年开始，望城区的初中学校也将分配到内五主城区优质高中指标生的名额，这意味着望城区的初中毕业生以后同样以指标生身份进入主城区优质高中。

这在众多家长的心中，无疑会完成对望城价值的重构。

发现了吗？

悄然间，大泽湖已经完成了基建（路网、地铁）+配套（教育）+产业（海归小镇）的全方位升级。

不单是硬核的基建配套，整个片区的软性配套都在快速拉升。

NO.4丨肆

克制的顶层设计，着眼平衡未来

但大泽湖的野心不止于此。

纵观大泽湖近些年的出地情况，可以发现是相当克制的。

尤其对比月亮岛和金星北曾经大规模拍地的盛况，大泽湖土地出让的速度要慢很多。

大泽湖片区效果图，仅供参考

这意味着从一开始，属于大泽湖的顶层设计就没有和房地产开发绑定起来。

虽然这么做片区成长的速度会要慢一些，但能够尽可能的规避其他板块留下遗憾。

看看金星北，为什么现在还被称为睡城？

因为产业和配套的空缺，让大量住宅空有居住职能，却无法成为真正留住人才的终极住所。

再看看梅溪湖和月亮岛，大量的地产开发带来的高速发展下，地块容积率和规划难免一改再改。

板块成型后，有时甚至会觉得，相比当初对它的期望，略显失落。

由此推及总结全国各个新区发展的经验，新区发展最难的阶段，就是如何平衡地产开发和招商引资的占比。

既需要卖地提供资金，又不能只着眼于卖地牺牲未来。

目前来看，大泽湖做得不错。

它并不想成为一个纯粹依靠房地产驱动的新板块，而是从一开始就在追求产业、住宅、公共服务的平衡。

大泽湖片区用地布局规划图，图源于望城融媒体

这给片区未来的活力，带来了坚实的倚靠。

另一个角度看，坚持放缓出地，使得到目前为止，整个大泽湖还留有大量余力。

不论是一线临江还是滨湖地块，未来都是板块爆发的基石。

比如大泽湖核芯要冲的海归小镇板块，今年预计集中展示20宗地块，在保持未来的合理供地规模前提下，根据需求逐步推向市场。

其中1-6号地块分布在海归国际社区附近，金星大道两侧，5宗住宅用地，1宗商业用地。

2023大泽湖集中展示1-6号地块示意图，仅供参考

从地块信息来看，这里将是未来的居住集中区，住宅限高80米，低密小高层为主。

临近的腾飞路未来直通香炉洲大桥，金星北路连通滨江以中交总部基地、永通汽车城为产业旗帜，恒大时代广场是现成的商业聚集地。

周边还规划有2所小学1所中学，邻近教育的便捷，想必能成为未来的核心卖点。

7-12号地块则分布在临湖区域，1宗纯住用地，2宗商住混合用地，1宗纯商用地。

2023 大 泽湖 集中展示 7-12号 地块示意图，仅供参考

可以确定，临湖区域将是未来大泽湖的商业中心，甚至直接决定片区的商业高度。

尤其是8号地块，整个片区容积率最高的土地，一线直面湿地公园，限高达到180米。

中交总部基地对面的9号地块则是片区限高之最——250米。有望成为又一座总部级写字楼。

13-20号地块集中在片区产业腹地，邻近月亮岛，还有稀缺的滨水资源，包含1宗纯住用地，1宗商住用地，6宗纯商用地。

2023 大 泽湖 集中展示 13-20号 地块示意图，仅供参考

海归小镇研发中心、康佳总部、湘江涂料总部、湖南工商大学（月亮岛校区）、湖南第一师范湘江学校、滨水新城医院等重磅配套都在周边。

大批商业用地聚集后，大泽湖未来的产业能级或许会在此迸发出新高度。

看得出来，当片区把更多的目光聚集在产业、交通、教育、生态等资源配比上，长沙更多的产业人口未来还将持续涌入。

如今的大泽湖，需要的只是用时间拉长周期，等待蜕变的到来。

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