合同、付款、发票、备案……为什么房子还不是我的？

审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

杨某手持购房合同、付款凭据、发票复印件、备案登记表等，一、二审法院均认为开发商应立即交付房屋。

但是，最高院却认为开发商与杨某之间不存在房屋买卖关系。

这是为何？

最高院认为，开发商与杨某签订购房合同，是为了担保340万元借款债务的履行，鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合法律规定的担保方式，应认定为非典型的担保方式；该担保应遵守“禁止流押/流质”的有关规定，杨某无权主张商铺所有权，有权通过拍卖或变卖商铺的方式确保实现其债权，但对拍卖价款不享有优先受偿权。

案例来源：最高人民法院（2013）民提字第135号民事判决书。

2007年6月27日，杨某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买53套商铺。建筑面积共计1496.97平方米，总房款340万元。

合同签订当日，杨某将340万支付至开发商的指定人员，开发商开出《销售不动产统一发票》，但该发票由开发商持有。

合同签订次日，双方至房管局为该53套商铺办理备案登记，房管局出具《商品房备案证明》。

按照合同约定，开发商应于2007年8月30日前交房，但开发商仍未交付。

杨某诉至法院，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令开发商交付商铺并支付违约金。

但是，开发商却认为，当事人双方确实签订了《商品房买卖合同》，但真实的意思表示、真实目的都是借贷，也是按借贷关系互相履行义务的。由于商铺尚未办理产权证，开发商无法为杨某办理抵押，故采取了签订《商品房买卖合同》并到房管局备案的办法，以达到类似抵押的目的。

一、二审均认为，开发商与杨某之间是房屋买卖关系。但是，最高院认为，双方是借贷关系，原因如下：

第一、双方证据均有缺陷。开发商主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨某主张其为房屋买卖关系，但又存在矛盾之处。比如：杨某未持有交付340万元后应取得的发票原件；开发商分九次打入杨某不同账户共61.1万元，杨某否认是支付的借款利息，但以商业秘密为由拒不说明款项性质。

第二、在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时的真实意思，进而对法律关系作出判断。

1、开发商真实意思是向杨某借款，借新债还旧债，杨某亦应知晓该真实意思。开发商从杨某手中得到340万元，是因为其向严某等人所借债务已到期，而开发商必须按时清偿，以避免严某等人依照借钱时双方签订的《商品房买卖合同》，以总价340万元取得商铺所有权。

2、仅凭杨某提供发票复印件，尚不能认定双方存在房屋买卖关系。

3、开发商支付利息的观点具有更高的可信度。

4、《商品房买卖合同》约定的售房方式不符合交易习惯。比如：双方在合同中没有约定单价，而是以一口价340万元交易了1496.97平方米的53套商铺，平均每平方米2271.25元，与一般房地产交易习惯不符。

最后，最高院认为，开发商与杨某之间不存在房屋买卖关系，而是借贷关系。

1、开发商从杨某处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨某签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合法律规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为，应认定为非典型的担保方式。

2、如开发商不能按时归还340万元，杨某可以通过拍卖或变卖商铺的方式确保其能够实现债权。如开发商按时归还340万元，则杨某则不能就53套商铺主张权利。

第一、今天的案例，涉及一个概念——“让与担保”。

1、简单点说，让与担保是指以财产之“让与”（转移所有权）的形式，为债务提供“担保”。

2、让与担保作为一种非典型担保，在实践中却相对普遍，引发的纠纷也不在少数。

第二、依据《最高人民法院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》第六十八条，解读如下：

1、构成让予担保，必须完成物权转移，债权人进而才享有优先受偿权。就房屋而言，根据物权公示原则，必须将房屋过户至债权人名下，才能完成物权转移；如欠缺转移登记这一形式，则仅具有担保性质，不产生担保物权的效力。

2、让与担保中，债务人不履行到期债务，分情况处理：

（1）债权人直接主张财产归其所有，人民法院不予支持。

（2）债权人请求对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

3、如果债务人履行债务后，请求返还财产（房屋），人民法院应予支持。

本案中，杨某与开发商之间签订《商品房买卖合同》，表面为房屋买卖，实际是为借贷进行担保。由于房屋未登记至杨某名下，本案实际上不构成严格意义上的让与担保，杨某不享有担保物权，进而不享有优先受偿权。

第一、从本案看，“借贷+签订房屋买卖合同”看似保险，其实债权人面临诸多风险。

（一）期房带来的风险。

1、期房在短期内根本无法办理过户登记，因此无法构成让与担保，导致债权人不享有担保物权。即使办理了网签备案，虽具有一定的公示效力，但由于未办理过户登记，物权没有转移。

2、在具备过户条件的情况下，债权人应及时要求债务人履行过户登记义务，以构成让与担保物权，从而享有优先受偿权。

（二）如果能顺利办理过户登记，债权人风险变小。但是，债务人却因此面临相关风险。

1、债权人将虽登记在名下但仅用于担保的房屋，进行销售。

2、由于存在债务履行期间，借款时和还款时的购房政策很可能大相径庭，不排除债务人赎回房屋时遭遇限购，而无法将房屋重新登记在债务人名下。

第二、结合相关案例及房地产交易实务，双方有必要就如下事项进行明确约定：

1、双方的真实意思。借贷合同中必须约定清楚，签订房屋买卖合同并办理过户的行为，仅是为借贷行为提供担保。

2、税费承担。房屋先过户至债权人名下，构成让与担保；之后，债务人按期还债，再将房屋重新过户至债务人名下。这已然涉及两次过户，由此产生的税费如何承担，有必要约定明确。

3、期房、限购等风险。双方应进行充分预估，并尽可能提出替代方案。

4、针对相关事项进行惩罚性约定。比如：开发商将签订了买卖合同的房产，再行抵押或销售；债权人将虽登记在名下但仅用于担保的房屋，进行销售。

第三、有个建议：在房屋具备登记条件时，债权人索性选择办理抵押登记，以此设立抵押权，并约定：未经抵押权人（债权人）同意，抵押人（债务人）不得转让房屋。如此一来，既可以避免前述两次交易带来的税费负担，还可以避免债务人因限购无法赎回房屋。

最后提醒：有些事情看似习以为常，其实风险多多，需要具备相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。

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