欧洲地产暴雷？瑞典商业地产巨头SBB降级至垃圾级、停止派息后股价暴跌

美国商业地产危机正席卷至大西洋的另一端。

当地时间周二，瑞典最大的商业地产公司之一Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）在欧洲股市盘中暴跌超过20%，跌至2018年以来的最低水平，在过去15个交易日中有14个交易日出现下跌。今日开盘后有小幅反弹。

SBB市值已从2021年底的170多亿美元降至不到15亿美元，对其26万多名股东来说，这是一次历史性的崩盘。

SBB宣布暂停派息并取消股票发行

当地时间周一，SBB董事会召开了紧急会议。在晚上11点发布的一份声明中，SBB表示，此后的市场反应使其无法按预期条款进行普通股（D股）的配股发行，并指出该公司正寻求将派息日期推迟到明年的股东大会。SBB还表示，将不会发行价值26亿瑞典克朗（合2.6亿美元）的新D类股票。

在前一天，标普全球评级公司将SBB的信用评级下调至了垃圾级。标普警告称，如果SBB“在未来几个季度无法获得足够的资金来源，以可持续地支撑其短期财务状况”，可能会进一步下调SBB的评级。

标普表示，它不再相信SBB能够达到投资级评级的门槛。评级下调触发了该公司现有债务中每年票息递增的债券，从而增加了该公司的成本。这意味着该公司的融资成本将增加2.85亿克朗。

伴随着今年以来市场利率上升等因素，美国的商业地产市场受到了巨大的冲击。

与美国的地产公司类似，SBB必须在未来五年内对408亿美元到期的债券进行展期，其中四分之一将于2023年到期。它们被视为欧洲房地产业的“煤矿里的金丝雀”，因为这些债务大部分是短期的浮动利率债务，特别容易受到利率变动的影响。

Arctic Securities AS的分析师对SBB改善流动性状况的计划感到十分欣慰。房地产分析师 Michael Johansson 在接受彭博采访时表示：

暂停派息和取消D股发行计划这两项决定，总体上对SBB股东来说是有利的。
SBB的问题在于，派息已在年度股东大会上表决通过，所以他们唯一的选择就是暂停。

这些事态发展给SBB带来了严重的问题。在利率急剧上升和信贷息差不断膨胀的情况下，SBB正努力应对81亿美元的债务负担。这也反映了瑞典更广泛的商业地产行业所面临的问题。

SBB的CEO Ilija Batljan 曾多次向投资者保证，他将采取行动维护公司的信用状况。SBB的大部分租金收入来自北欧地区受监管的住宅物业。

不像 Johansson 那么乐观，丹麦丹斯克银行（Danske Bank）股票策略师 Molly Guggenheimer 表示：“这将是该行业面临的又一个不利因素，即使SBB的情况与瑞典同行没有直接关联。”他补充说，取消股票发行说明SBB目前缺乏进入资本市场的渠道，增加了再融资风险。

Carnegie 将SBB评级从“持有”下调至了“卖出”。该机构分析师 Fredric Cyon 表示，下行风险仍然很高，企业需要采取行动改善资产负债表：“进一步出售资产是一种选择，但我们怀疑这是否足以恢复投资者信心。”他将SBB的目标股价从13瑞典克朗下调至了7瑞典克朗。

地产危机继续蔓延

SBB的暴跌在当日重创了欧洲房地产股票，板块跌幅达3.2%，其中瑞典公司领跌：Sagax 下跌了7.8%，Balder 下跌7.6%，Wallenstam 下跌5.9%；其他欧洲地产股如 Kojamo 下跌5.3%，Aroundtown 下跌5.1%，Safestore下跌5%。这些遭受重创的股票在周三开盘后有小幅反弹。

此前，美国商业地产市场也受到了重大冲击。越来越多的华尔街分析师们开始提出，商业地产将成为美国经济的“定时炸弹”，这关系到的不仅是大小银行，还有广泛的美国经济，而一旦商业地产暴雷，紧随其后的很可能是美联储的再次QE。

事实上，瑞典住房市场的问题也不仅仅是受到海外危机的干扰。

瑞典的房价在2021年和2022年初快速上涨，但自2022年7月以来，住房成本一直处于稳步下降的轨道。瑞典的房价较2022年的峰值实际下跌了15%，成为世界上最糟糕的房地产市场之一，加剧了房地产行业面临的更广泛挑战。随着银行收紧贷款，债券市场对评级较低的发行人几乎是关闭的，可供选择的融资渠道很少。

北欧联合银行预计，瑞典今年将开工建设2.25万套住宅，不到去年开工量的一半，比2021年下降67%。据北欧联合银行称，这是瑞典2023年经济产出预计萎缩1.2%的一个主要因素，因为住宅建设下降的直接影响接近1个百分点。