房产税会给地产市场带来多大影响——石家庄

作为一个想要买个二手房的人，我一直关注房产税。之前我也说了，大概率房产税会在2025年落实，所以按道理2024年二手房就会出现供给增加，当然现在已经出现了，但是我认为，现在仍然只是供应增加的阶段，想要形成降价，还需要更多的供应增加，你们懂。至于房产税会在2025年落实的问题，其他文里有分析，这里不多说了。

最近，从石家庄看就是，两个动作，第一，国家要求各地制定房产税政策，当然，一个地方一个政策，然后就是，不动产统一登记。其实在石家庄，不动产登记这个，再之前已经在进行了，就是对村证房登记。

房产税到底会出一个什么样的政策，谁也不知道，但是我们可以借鉴一下。

顺便提一件事，总有人说之前的试点是失败的，房产税无法覆盖地方财政支出。这个问题我记得之前有人算过，基本还是可以的，而且……如果房产税真的那么失败，怎么可能推广呢。

从网上找了上海和重庆的房产税政策，

免税条件

❶ 上海户籍购首套房，无论面积多大，免收房产税。非本市户籍则需要交纳。

❷新购且属于第二套及以上住房，人均60㎡建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

怎么计算

基于以上条件计算：

本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60㎡计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率（0.4%或0.6%）

重庆房产税分两种

(1)从价计征：依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。税率1.2%

(2)从租计征:按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

撸一下吧，上海的就是：超出面积*单价*70%*0.4%，注意，单价是住房市场交易价格

重庆就是，买房时候的价格*0.7*1.2%。或者，年租金*12%。

这个总结吧，简单了点，省略了一些信息，当然也是为了不搞那么复杂。反正整体看，房产税就是针对那些有3套房以上房产的人，咱们考察的也是这个税到底有多重，会不会让市场进入抛售热潮。

所以免征点忽略掉了，剩下的上面两个计算式，

然后，价格=面积*单价，那么上海的就是，当年价格*0.7*0.4%，，，对应重庆的就是，买房时候的价格*0.7*12%，，或者年租金*12%

税率不同，0.7算是折旧或者怎么理解吧，关键点是在价格，重庆按照购买时候的金额计算，上海则考虑了价格浮动。

至于那个年租金的问题，重庆基本上是把买房时候的价格*0.7=年租金*100，差不多吧，租房100年的价格和买房价格的7折差不多。中国特色，租房价格低，别想着回本。

这两个城市从房价上趋势一样，基本全国都一样，就是2017年飞升了一下。对比之下，

上海2014年房价3w，2018年4.66w，2022年5w，重庆2014年8000,2018年1.25，2022年1.1w，数据来源58同城，不准，必然的不准，不过我们也就是参考一下。这么对比一下，上海上升了66%，重庆上升了37.5%，我也不好说这个数据差异是不是两个地方房产税基数差异的原因所在，只能说，重庆似乎不那么疯狂。

那么落实到石家庄呢，石家庄2014年房价……没数据，用了2015年的，6500,，2018年1.59w，，2022年1.5w，上升了……额……130%（真是够丢人的，房价排头兵）。但是就这么看数据，也并不能确定石家庄在政策上会倾向于跟着谁走。石家庄和重庆一样会大起大落，并且这俩城市都是会落的，上海不同，只有上升。所以上海的房产绝对属于一种资产，当时石家庄不是，石家庄的房产现在 已经不能算是资产了。所以……个人感觉应该会和重庆差不多，但是我们在进行对比的时候，两种方法都算一下。

石家庄二环内，二手房，目前成交价格1w，别杠，北二环二手房就这个价格。至于购买价格，我只能回忆一下，2015年之前价格大概就是8000左右，2017年，顶峰，价格大概是1.8左右。一个两室一厅的话 ，面积大约100平或者不太到，租金大约1600

跟下来两种算法。

上海算法：

如果一个100平的住宅，第三套比如说，全套超出，那么一年房产税就是：

100*10000*0.7*0.4%=2800，

重庆算法：

对于2015年买房的人：100*8000*0.7*1.2%=6720

对于2017年买房的人：100*18000*0.7*1.2%=15120

用租金计算：1600*12*12%=2304

这个算法其实是全部都选取了最低的值，实际上重庆的税率也是分等级的，等级越高，也就是说，单价越高，税率越高，最高能够到1.2%，也就是上面算出来数据的三倍。

这个算法真的也就是参考一下，因为北二环的房子在石家庄，就是代表着最便宜的价格，非学区……

大胆预测一下石家庄，就像北二环这样的房子的房产税会在什么水平呢，个人感觉 ，三千上下。

有人可能觉得 石家庄的房产税率大概率会比上海以及重庆低，我只能说这么想太天真了。

那俩直辖市除了房地产还有其他产业，zf税收整体也ok，石家庄对于房地产的依赖还是比较严重的，所以税率也会略高。但是也不用太担心，顶多也就是略高。

如果把zf当做是一个企业，那么当土拍收入不断下降的时候，需要用房产税补上。但是房产税不能直接代替土拍，所谓的不能，其实就是不够。如果想要用房产税弥补上土拍，那税率会飙升到一个恐怖的地步，这样一来二手房，尤其是大面积二手房就会面临大规模抛售。当二手房足够便宜的时候，对新房就会产生影响，进一步影响土拍价格。恶性循环，

所以石家庄的房产税会略高，但是也不会太高。

这个略高会让租房收入变得更加鸡肋。有人可能会说把租房税和房产税都压到租客身上，我只能说，这么想太过于天真，房租是经济发展决定的，而不是购房成本决定的，如果是购房成本决定，那么房租应该比现在还要高才对。比如17年买了100平就是180w，但是租金只有一年2w，租90年才能回本。即便是现在，也要租50年。之所以租房停留在这个价格，只是因为人们只能承受这个价格。

如果一年租金在2w，那么以租金作为基数的房产税不会超过15%，至于这个15%怎么来的，参考心理学里面的价格感知限。这样一来，比试点的税率略高，但是也不至于让人接受不了。只不过这样一来，一个两室的年租金就从一年2w，变成了1.7w。好像还需要减掉租房税，我记得是4%，那就剩下1.6w。惨了点。

这个税率会造成二手房市场的狂风暴雨么？不会。影响肯定有。如果你家有五六套房，而且还有个空着的四室，常年租不出去，大概率会考虑卖掉。但是那些更受欢迎的两室或者小三室，不会有什么太大变化。

抛售狂潮不会出现，这也不符合我国一直强调房价软着陆的整体思路，但是影响，肯定是有的。本来房子闲着就要交物业费，如果还要减掉一个房产税，一年可能要亏掉大几千，那这个亏损就有点大了，如果是租出去了，那一年的租金收入又属实有点鸡肋。所以大户型二手房会首先出现，之后一些两室三室也会陆续出现。

如果说2025年房产税出现，那么这个影响，大概率会在2024-2026比较突出。

也不用觉得出了房产税，房价就会低多少，不会差太多，软着陆，整体来说还是可以实现的