一个让你提前利用未来现金流的工具

Paul哥的小白购房课（二）贷款资格篇

买房必须利用贷款杠杆。如果没有利用贷款杠杆，等自己认为攒够钱了才去买房的话，就很可能发现，房价早就涨上去了。

贷款其实就是一个可以利用未来现金流的工具。帮助我们解决当前购买大宗商品而资金不足的问题。

试想想：要买一套100万的房子，一下子拿出30万和100万，这能是一个概念吗？

所以，想要利用贷款，就得了解贷款。或者说，就得了解清楚自己所在城市的信贷政策，因为这个信贷政策决定着我们利用贷款杠杆的细则。

是的，贷款和购房一样，都是有信贷政策要求的。

在这里我们继续以深圳为例，整理一下相关的贷款政策。

深圳现行的信贷政策，是以贷款资格和住宅性质作为评估贷款的依据的。

一、贷款资格

〖家庭为单位〗

名下无房：

1.在全国范围内，既没有公积金贷款记录，也没有商业贷款记录，无论是普通住宅还是非普通住宅，一律可贷款七成；

2.在全国范围内，有过公积金贷款记录或商业贷款记录，普通住宅可贷款五成，非普通住宅可贷款六成。（有2笔或以上未结清记录，不予贷款）

名下已有一套住房：

普通住宅可贷款七成，非普通住宅可贷款八成。

名下已有两套或以上住房：

不予贷款

〖个人为单位〗

名下无房：

1.在全国范围内，既没有公积金贷款记录，也没有商业贷款记录，无论是普通住宅还是非普通住宅，一律可贷款七成；

2.在全国范围内，有过公积金贷款记录或商业贷款记录，普通住宅可贷款五成，非普通住宅可贷款六成（有一笔或以上未结清记录，不予贷款）

名下已有一套住房：

普通住宅可贷款七成，非普通住宅可贷款八成。

名下已有两套或以上住房：

不予贷款

二、住宅性质

贷款政策对住宅区分为：普通住宅和非普通住宅，具体界定标准如下：

1.房子所在小区的容积率小于1.0；

2.房子的建筑面积大于144㎡，或套内大于120㎡；

3.过户登记价大于750万。

以上任意一项达标，即视为非普通住宅，否则为普通住宅。

三、贷款限制

光了解信贷政策是不够的，因为除了信贷政策外，银行自身也有贷款要求。

都听说过吧，银行给住宅最长不超过30年的贷款年限。但这不意味着所有住宅的贷款都一样。因为银行还会根据土地使用年限和贷款人年龄做评估，最后再以两者之间的孰低者，作为最终贷款的依据。

一、土地使用年限：

贷款的年限<剩余的土地使用年限

简单理解：住宅的土地使用年限为70年。那么，一套41年楼龄的二手房，银行给予的最长贷款年限就不会超过30年。

二、贷款年龄限制

贷款人年龄+贷款年限<70

简单理解：银行对贷款人的年龄有要求，如果贷款人已经50岁，则银行给予最长的贷款年限不会超过20年。（不同银行间的限制会有所差异）

2023年，全国有部分城市对贷款人的年龄限制有所放宽，有80岁的，甚至还有90岁的，对于这部分数据，这里就先不作参考了。

看到这里，对于自己是否有贷款资格，能获得多少贷款支持，大致可以取得多长的贷款年限，读者们都应该比较清晰了吧？