市场分析丨以建邺区国土空间规划草案浅析板块未来发展重点

近日，南京市建邺区国土空间总体规划（2021-2035年）草案出炉。本期，就要点解读建邺区此份规划草案的要点及板块现行的市场情况。

建邺区整体战略定位：全面建设人民满意的社会主义现代化典范城区，奋力在“强富美高”现代化新征程中走在前列；

近期发展目标：全面建设人民满意的社会主义现代化典范城区，更高水平建成；现代化国际性城市中心、基本建成重要金融中心核心集聚区；

远期发展目标：建成具有全球影响力的世界级中央活力区和人民满意的社会主义现代化典范城市中心。规划至2035年，常住人口规模70万人。

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空间结构规划

从整体空间结构上看，建邺区分为北部老城区、中部建成区、南部潜力区、和生态科技岛。加上北部相邻的一部分鼓楼区空间，对应市场板块为河西北、河西中、河西南、江心洲。

从房地产市场端看，除城中稀缺城市中心地段外，建邺区所处板块无疑处于南京市第一梯队。从单价上看，河西中近12个月成交单价61981元/㎡，河西北近12个月成交单价57731元/㎡。体现在本次规划文件中，河西北属于北部老城区，由于低供应，成交量也在低位；河西中属于中部建成区，同为成熟城区，未来走精细化改造路线，激发板块活力。

南京各小板块近12个月典型量价情况

河西南近12个月成交单价48286元/㎡，位列全市小板块第五，目前河西主力土地供应板块即为河西南，对应文件中南部潜力区，空间规划为成片开发，梯次推进，无疑河西南是未来10年建邺区重点发展打造板块。

江心洲近12个月成交单价43333元/㎡，由于江岛与主城区需要靠过江通道相连，存在一定的地理隔断，江岛自身的配套仍待完善，体现在价格上，在建邺区内处于较低水平。在规划上，江心洲主打生态科技岛概念，城市设计遵循低碳环保原则，未来更多在文旅行业进行赋能。

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产业布局

建邺区2022年全区地区生产总值1250.59亿元，其中，第二产业增加值380.49亿元，第三产业增加值870.1亿元，第二、三产业占比分别为30.4%、69.6%。

建邺区以“金融+数字经济”为主导产业。2022年，全区金融企业营收1824.3亿元，同比增长4.6%。

目前已建成的产业载体有河西中央商务区、新城科技园等，还规划有鱼嘴CBD等。

河西中央商务区集中各类金融机构340余家、世界500强、中国500强各类企业4000余家，以金融城、金奥中心、新地中心为主要载体，发展银行、保险、证券、信托、基金等金融业态。

新城科技园主力招商企业有软件信息、建设规划设计、生物工程等，已有3600余家企业入驻，从业人员20万余人。

河西南除了鱼嘴商务区规划外，还致力于发展总部经济。鱼嘴商务区规划打造成为河西CBD旗舰区，发展金融保险业、高端商务总部，文化休闲旅游业等，重点引入世界500强企业，预计导入产业人口30万人。目前河西南阿里巴巴、小米、洋河、58等区域总部已经在建设中，预计2024-2025年陆续投入使用。

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交通规划

轨道交通

强化轨道交通支撑引领

• 过江轨道：10号线、13号线、17号线、4号线

• 城区干线：2号线、7号线、9号线

• 都市圈轨道线：S3号线

• 1条有轨电车，1条中运量公共交通（江心洲）

道路交通

构建外达内畅、结构合理、功能清晰的道路网络

鼓励形成“公交+慢行”出行模式；

推进覆盖全域、一江两岸一体化的慢行系统建设；

未来交通

近期：聚焦江心洲、建邺高新区，先行探索建设无人驾驶、新能源接驳车网络体系；

远期：聚焦河西南，高标准建设智慧化道路基础设施；

整体来看，此份规划草案对建邺区未来的发展目标和战略定位的确定都十分清晰。人口规模从七普的53万人增加到70万人，众所周知，人口对楼市的影响举足轻重，高速增长的人口不仅会对板块房价和存量产生影响，一定程度上也会倒逼产品的进化改革，如对四房的需求量或将进一步增加。此外，鱼嘴将是建邺区未来的重点规划区，此份规划中无论是人口、产业、商业的发展方向，都有重点涉及。

文/南京克而瑞分析师 刘秋怡

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