年报快评 | 万科泊寓：规模和效率保持行业领先优势

日前，万科发布了2022年度报告，面对外部环境冲击、地产行业下行等影响，万科的经营服务业务体现出了较强的韧性，2022年全口径收入达到512.6亿元，同比增长 23.1%。

其中，长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，数据显示，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房 21.5 万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。

规模位居行业第一，

发力轻资产输出

泊寓作为万科旗下的长租公寓品牌，是早期进入租赁行业的房企系代表之一，成立至今，规模稳居集中式公寓榜首。

截至2022年底，泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，同比提升3.07，累计开业16.66万间，同比提升4.45%，报告期内，新获取房间 1.77 万间，净新增开业 0.71 万间。

2019年以来，泊寓在规模扩张上始终十分谨慎，以平稳发展为主，然而，尽管其规模扩张的增速持续放缓，泊寓在行业内的规模领先优势依旧显著。

根据克而瑞租售监测数据，万科泊寓稳居中国住房租赁企业开业规模和管理规模的双榜首位。

图：2017-2022年泊寓开业规模及增速

数据来源：万科集团年报

泊寓规模扩张的方式也逐渐从重资产、中资产转向轻资产。

作为较早进入长租公寓行业的房企，万科泊寓从产品的前期策划到产品设计，到建造、后续运营，已经建立了自己的前策+EPC或EPC+O等各种方式，产品开发运营能力的提升让其在投拓方式上也更灵活。

以前大部分是以重资产和中资产来获取新的房源，随着产品能力的提升，泊寓近两年大部分项目获取是轻资产的方式。

万科总裁祝九胜表示，2023年泊寓大概要获取2万间以上的新房源，且绝大部分都是轻资产。

#02.

聚焦一二线核心城市，

在多地占据市场领先地位

泊寓在布局上主要以一二线城市为核心，向热点城市拓进，发展至今已经分布全国34个城市，开业门店超400+。

其中，开业数量在北京、深 圳、广州、成都、武汉等 26 个城市排名前三。

图：泊寓在深圳门店布局情况

数据来源：泊寓官网

以深圳为例，目前泊寓已布局深圳九大区域，门店150+家，已开业房源7.7万套/间，规模远超同行业其他企业。

根据克而瑞租售监测数据，截至2022年底，泊寓位居深圳集中式公寓开业规模榜第一位，市场占有率高达40%。

表：2022年深圳住房租赁企业开业规模

数据来源：CRIC城市租售系统

#03.

运营效率稳中提升，

预计今年实现报表盈利

规模增速放缓后，泊寓将更多的精力放在内功的修炼上，近几年营业收入和运营效率不断提升。

根据万科业绩报，2022年租赁住宅业务实现营业收入 32.4 亿元，同比增长 12.1%。在运营效率方面，泊寓全年出租率93.3%，其中下半年出租率逐步恢复爬升，年底提升至 95.6%；客户续租率 60%，较2021年提升2 个百分点；前台GOP利润率87.5%，收缴率为98.8%；线上平台注册人数270万，同比提升42%；自有渠道获客占比超80%，同比提升11个百分点。

图：万科泊寓2022年运营成效

盈利难一直是困扰长租公寓发展的难题，但近两年，已有企业开始宣布实现整体盈利，或是单店实现盈利，长租公寓的盈利难题逐渐破解。

而作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓由于此前万村项目的影响，给租赁业务带来了亏损，盈利推迟。但随着租赁业务前期投入已经基本完成，以及运营效率的提升，也将进入收获期。

万科总裁祝九胜在今年业绩会上提到，2023年泊寓要实现报表盈利的目标，并且这个目标是在成本法下的盈利，这意味着没有重新估值。

#04.

积极推动保租房筹建运营，

计划开展公募REITs

在“房住不炒”“租售并举”“扩大保障性租赁住房供给”等一系列政策利好下，越来越多的市场化长租公寓纳入保障性租赁住房体系。

万科泊寓也积极响应国家纳保政策，多渠道、多方式参与保障性租赁住房建设与运营，在北京、天津、深圳、厦门等14个城市纳保66个项目，涉及房源5.89万间，是目前市场化长租公寓运营商中纳保量最多的。

此外，泊寓还有很多项目正在推进纳保中。

据悉，泊寓还与深圳人才安居集团、成都交子集团、济南城发等十余家重点国资国企签署了租赁住房战略合作协议，共同推动保障性租赁住房建设。

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  案例：万科泊寓北京顺义区保障性租赁住房

  
  

2022 年 11 月，北京顺义万科泊寓 28街区项目落地实施，该项目积极对接毕业大学生住房保障试点工作，配备共享休闲区、书吧阅读区、共享会客区、休闲娱乐区四大功能区，充分满足青年群体对房屋功能性和舒适性的生活需求。

北京顺义万科泊寓28街区项目

从中央及地方保租房政策来看，保租房租金实行政府指导价，要低于市场化租赁住房，年度涨幅不超过5%。

这意味着，“微利可持续”的健康发展模式将成为保租房常态，对企业的运营管理能力也提出更高的要求。

虽然当下有各种优惠政策，可以在短期内弥补低租金带来的损失，但企业要想实现长期良好运营，最终还是要靠自身的运营管理能力。

纵观整个长租公寓市场，目前实现盈利的也仅有寥寥几家，保租房能够申报公募REITs则是“纳保”的一个重要吸引力。

长租公寓运营的本质是资产管理与投资逻辑，投资首要考虑的是未来这个项目是否可以交易和退出，保租房公募REITs为住房租赁运营商提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高流动性，进一步释放业务价值。

祝九胜表示，万科泊寓已经从已纳保的项目中挑选出十几个符合发行条件的，目前正在发改委沟通，现在就是发行时间的问题，要尽可能溢价发行，既保证新进来的投资人对分派率满意，也要保证老股东满意。

无论是公募REITs来交易资产，还是通过私募基金的方式来交易，它会为集团贡献一些利润，也做一些正向的贡献，更重要的是给整个BU很强的信心。

当前正是保租房REITs发行的重要窗口期，万科泊寓要把握时机，尽快完成保租房REITs的发行。

除此之外，盘活存量资产是近期政策发力点，也是未来发展长租房市场的重要方式。

今年1月17日，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”，基金规模高达100亿元，这意味着万科在存量资产盘活方面再度扩围。

#05.

小结

从行业起步期到快速成长期，万科泊寓坚持在长租房领域扎实深耕十余年，并凭借先发优势与综合运营管理能力持续扩张，在规模和效率上保持行业领先优势。

比较遗憾的是泊寓目前还没实现盈利，但万科总裁祝九胜表示，泊寓今年要实现成本法下的会计报表盈利，让我们一起期待吧！

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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