拖！拖！拖！外墙脱落肇事当心最后变成你担主责！

4月初，网上一则“长沙一小学外墙瓷砖大面积脱落致4学生受伤送医，其中1人仍在ICU抢救”的消息受到广泛关注。

忧心之余在百度输入“外墙脱落”，各种触目惊心的外墙脱落肇事事故报道映入眼帘，隔三差五就发生一次。如今，外墙脱落肇事致人死亡伤残就和交通事故一样普遍。年年谈年年时有发生，即便引起一时高度关注，但一到落实维护、检测、维修就变得拖沓，各方打太极，落实维修又最终不了了之。

外墙脱落造成人身财产损害究竟由谁担责？

一般外墙脱落造成人身财产损害由谁担责，具体可以分为以下几种情况：

第一种情况：保修期内，工程质量缺陷

根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定，在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位可向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第二种情况：过了保修期

如果超过保修期，发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，建筑所有权人和管理人应该承担赔偿责任，也就是说如果建筑物归单位所有，则由单位承担责任；如果建筑物是商品房，则应由业主和小区物业部门承担责任。

但值得关注的是，以上任一情况下一旦发生外墙脱落事故而忽视拖延导致再次发生事故有可能会发生追究责任的转移。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条规定，如因保修不及时造成新的人身、财产损害，则由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

根据《民法典》第一千二百五十三条的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

建筑物、构筑物或者其他设施的所有人、管理人、使用人，应当对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物进行合理的管理、维护，避免给他人造成损害。若住宅楼出现外立面脱落现象，物业单位和业主应尽早进行维修，以免造成他人损害。

外墙脱落由谁来负责维修？钱谁出？

一般外墙脱落由谁出钱维修，具体又可以分为以下几种情况：

第一种情况：

房屋外墙质保期一般为五年，如果外墙在质保期内出现脱落，维修费用应由开发商承担，而开发商一般可以向外墙的承建商要求赔偿和维修。

第二种情况：

如果过了质保期，出现外墙脱落，比较小范围的情况，应从物业费中拨出资金维修；如果外墙脱落较多、需要大面积维修，到达了公共维修资金的启动标准的，物业公司可以经过业主大会同意后，申请使用公共维修资金维修。

因为启动维修基金流程较为繁琐，时间较久，部分紧急情况下物业可以绕过业主大会同意直接启动维修基金。

《住宅专项维修资金管理办法》规定，紧急情况下，发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以绕过业主表决或业主大会表决，直接申请使用，紧急情况一般包括：楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

第三种情况：

如果小区没有物业，小区业主也没有缴纳维修基金，那么外墙瓷砖脱落应由全体业主负责维修，小区业主可请专业团队维修处理，维修费用由全体业主分担。

外墙维护与维修建议

外墙脱落如果发生在质保期内，排除不可抗力因素外，多为质量缺陷，一旦发生脱落迹象，应尽快进行全面检查维修，避免发生大面积脱落造成事故。

外墙脱落如果是因为日久老化原因，则应定期进行检查维修，不同区位不同的房屋位置外墙老化程度也不同，例如，常年被大风吹的外立面更易老化，潮湿的外立面也更易空鼓脱落，因此一旦这些地方出现脱落老化迹象，就应每年定期组织进行检查维修。

物业单位有责任对外墙进行定期排查及时发现问题。如果物业单位尽到了自己的建筑外立面安全管理及提醒责任，业主不同意进行维修的，那造成的损失就应由业主来承担。

小区业主也要清楚的认识到，外墙部分属于公共建筑部位，一旦发生脱落造成人身财产损失，自己也需要共同承担法律赔偿责任（保修期外墙质量缺陷除外）。因此，防患于未然，将危险扼杀在摇篮中才是上策。越早发现问题，越早解决，外墙脱落隐患才能降低甚至杜绝。

假如您买的商品房外墙在保修期内，那么一定要及时地关注推动外墙维修，越往后拖延越容易将法律责任转移到自己身上。

假如您的房屋外墙已过了保修期，及时督促物业检查维修也能避免产生由自身过错导致拖延造成的责任划定。

总之，外墙脱落隐患，任何一方的拖延、无视都只会导致更多的赔偿责任。

外墙空鼓脱落——找鲁班公司
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