深圳楼市：置换改善在深圳的难度是越来越大了吗？

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会员提问：五哥，你好，置换改善在深圳的难度是越来越大了，对此有什么看法和建议么？

五哥：你好，造成这种现象一方面是房源不足，另一方面是价格问题。特别是学区房，基本没什么挂盘，挂盘的要么是学位被占用，所需的置换成本变高，不仅买不回原来的房子，要买的房源的房东也变得惜售。这就导致了短期内置换的购买力不行。但长期来看，深圳供不应求的大方向会使得买家妥协，改善性产品不像刚需房数量那么多，只会卖一套少一套，后期的成交量也会有所下滑。对于现在想要买房的朋友们来说，建议不要事事追求极致。若是一直追求完美，所耗费的时间，以及变化的价格会远超出你的预算。对于购房者来说，最好是把握当下，抓住机会，能等到心仪的房源自然是最好，等不到也不要强求，赶紧去核心片区寻找替代产品。

会员提问：五哥，你好，名下有套自住房，预算1000万，想今年下半年买房，看到坂田街道被纳入深圳“都市核心区，想请问坂田是否具有投资价值呢？在坂田地区有没有合适的推荐呢？

五哥：你好，坂田地区由于华为总部的存在，一直是深圳地区比较热门的板块，而坂田街道被纳入深圳“都市核心区”，进一步带动该区的基础设施发展，未来将会有较大的发展潜力。首坂田现在正处于补涨区间，整体板块素质还是不错的，尤其是深圳都市核心区将坂田划入之后，补涨潜力将进一步释放。而且下坪垃圾填埋场今年可能很快就会关闭，对坂田楼市算得上是一个比较大的利好。不过坂田价格相较于其他片区没有太大的优势，即使补涨可能也补不了太多，整体楼盘的素质比较高，片区基础配套完善，学区也算不错，推荐长期投资+自住。另外华为外迁也是一个比较大的影响因素，对整个坂田来说是购买力流失，现在投资只能说可以稍微跑赢大盘，论成长性还是深圳西部更强。

会员提问：五哥，你好，为什么这两年宝中碧海涨的很多？前海自贸区会直接利好宝中？宝中现在还值得上车吗？

五哥：你好，前海自贸区是深圳规划的高端自贸区，随着该区的建设与自贸区的不断完善，该区未来必然会有绝佳的发展前景。但是前海自贸区存在的一大问题就是整体的商品房数量较少，存在较为严重的住宅稀缺问题，未来随着人口的大量涌入，必将会加剧这一现象。前海自贸区的老前海的商品房质量比较一般，前海北受制于学位和小区品质，前海南受制于交通条件。但是目前的前海片区并不是发展潜力最大的地区。目前发展潜力最大的地区主要是宝安地区，产业聚集度高，学区房较为完善。短期来看，学区房的价值较大，但是长期来看，还是中心城区的价格较高。

会员提问：五哥，你好，龙华区的积分入学政策对于入学者来说有什么影响？对哪些家庭的利好较大？深高北单片区的学区房会不会因此“房价下跌”？

五哥：你好，龙华大学区，入学积分总分值不封顶，结合志愿按照“先学位类型、后积分录取”的方式，进行录取生源，并取消单片加5分，增加了此前没有的2项积分项，“社保积分项（非深户）”和“深户或居住证”积分。更加注重城市居民“常住且更持久属性”，取消了“住房积分项（非深户）”，大概涉及十所学校左右。该项政策意图主要在于向对于深圳贡献久、贡献大的生源家庭倾斜，深高北单片区的学区房不会因此“房价下跌”，反之，在龙华大学区内，学位紧张的学区，越早提前买学位房、越早入深户、社保不断缴且缴的越久，小孩入学难度就越低。

会员提问：五哥，你好，目前想置换一套不错的二手房，未来5年内升值潜力比较大，现在指导价出台看不到成交价，请问该怎么选会比较好呢？

五哥：你好，深圳买房人的置换标准目前已经到达800-1000万，也就是说，想要买到不错的二手房，流通率更高的二手房，总价就大概在800-1000万左右。因为总价较低的楼盘，硬性条件存在一定的问题，而整体基础配套实施较好的楼盘或者带有比较优质学区房的楼盘，就算价格相对较高，但是仍然有买家愿意买入。目前，随着深圳十四五规划的提出，深圳好房子的范围基本被确定下来，基本可以分为三个梯队，即领涨地段，普涨地段和补涨地段。买房人可以抓住时机进行置换，但是需要有较好的市场敏感度和较为全面的房源。如果真的准备购买二手房，建议购买总价在1000万左右，整体比较好的楼盘。