深圳楼市：蛇口有些什么特点？

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会员提问：五哥，你好，深圳的豪宅片区中，深圳湾、香蜜湖、华侨城是一直以来比较受关注的，相对来说蛇口这个老牌豪宅片区就没那么受欢迎，请问蛇口有些什么特点？是否值得投资？

五哥：你好，蛇口片区是深圳的豪宅片区，有这些特点：1.景观资源丰富，拥有一线海景资源和大南山景观资源；2.宜居，生活配套和教育配套成熟；3.片区老化，导致生源质量下降，所以蛇口的育才教育集团有所退步，不过目前排名还是在深圳前列；4.未来发展有前景，具体体现在：蛇口科技园在建，有利于片区价值提升；邮轮产业集群带来大量就业岗位；旧改棚改有利于城市面貌改善；地下快速路在建，有利于缓解交通拥堵。

会员提问：五哥，你好，已婚，有一套房子自住，是当初结婚时双方家庭买的婚房，房子虽然小但也够住，这几年我们也有了点积蓄，有投资买房的想法，但对这方面的了解不多，请问对普通人投资买房有没有什么建议？

五哥：你好，给深圳的买房人五点建议：1.普涨不再，建议谨慎选盘。不是所有楼盘都适合投资，选错楼盘的代价是巨大的，这不是凭运气就能做好的事情；2.建议选择有优质产业区的房产，这类优质区域意味着房价上涨空间大，能购置资产就不要囤积现金在手中；3.优质产业区也有劣质产品，需要甄别；4.不建议选择公寓、商铺、小产权房；5.不建议投资西部房产，如光明等区域，这类房子价格高、产业弱，投资价值有限。

会员提问：五哥，你好，已婚，有一套房子，准备再买一套投资，但新政后买房是越来越难了，打新积分不够，二手房市场也陷入冰点，感觉即使入手了也很难找到人接手，现在是钱在手里却不知道怎么买房，这是什么原因？有没有什么建议？

五哥：你好，购买力贬值，在深圳有钱也未必能买到好房子，有这样几个原因：1.通货膨胀。货币超发，原材料价格上涨，开发商处境艰难，成本提高，售价受限，利润空间越来越小，只能通过新房减配赚钱，产品质量下降，购房人无从选择，建议尽量购买大开发商的房子；2.房价更贵。二手房参考价导致同样的预算只能买比以前更差的房子，跟新房相同价位的二手房需要更高的首付，所以多数人会去打新，调控使买房成本增加，门槛提高，不仅造成购买力分化，也使一部分资金流入大湾区，建议在深圳购买二手房尽量选择核心地段的地铁次新房。在这种情况下，给买房者这样几个建议：1.优先选择深圳；2.积分在50以上建议打新；3.积分低的可以考虑二手学区房；4.买不起深圳可以考虑深圳周边城市，如佛山、珠海等。总的来说，买房越来越难，建议在买得起的时候早做规划。

会员提问：五哥，您好，本人名下无房无贷，刚需买房，预算500万左右，但是想在深圳买房，该怎么买呢？有什么建议？

五哥：你好，在深圳，500万可以买到区间5.55-7.14万/㎡的70-90平的刚需房，在某些板块如南山、福田，甚至面积更小。但是在其他片区，像宝安的部分片区、龙华部分片区、罗湖部分片区、龙岗部分片区、光明、坪山、盐田，还是有机会可选的。怎么选要具体问题具体分析，但是一个最重要的是看清当下市场形势，根据自己实际详情况出发。无论做出怎样的选择，在深圳都要明白，能买西部就别买东部，其中优先考虑学位；尽可能靠近地铁；追求小区配套的完善；选择近市区而非远离市区山边远郊的房子；尽量不要选择新入围几率小的楼盘或片区；最后要选择适合自己的房子。

会员提问：五哥，你好，有两千万以上预算，看了香蜜湖、深圳湾的楼盘，在别墅和大平层之间犹豫，如果是出于自住体验的话，是别墅更值得选择还是大平层更好呢？

五哥：你好，中国别墅与德国别墅相比较：德国别墅处于市郊小镇，配套齐全，城市面积不大，日常自驾出行，人口密度小，生活节奏慢，适合居住；中国的市郊别墅交通生活不便，配套不完善，维护麻烦，没有居住氛围，涨幅很小，如万科天麓、天琴湾，中国的市区别墅相对更好，但价格很高，而且也是有距离的，如华侨城、香蜜湖。所以，从居住体验上来说，还是大平层比别墅更好。