深圳楼市：打新群体依然火热，如何去正确选择呢？

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会员提问：五哥，您好，我在深圳有一套房子，在老家有两套房子，目前手头有资100万左右，家庭年收入40万左右，现在想在深圳投资房产，请问关于我的资产配置有没有什么建议？我想投资的话选择什么区域比较好？

五哥：你好，投资需要明确以下几点：1.二套房需付7成首付；2.建议将三四线资产置换成一二线城市资产；3.建议在拥有500万资金后，选择600万的房子。这样一部分资金可以用作家庭备用金，月供压力不大，可以规避风险，更有保障；4.不建议抵押融资。相对500万预算来说，不仅月供和备用金没有压力，房子也有租金回报，没必要融资抵押；5.600万可选片区包括老蛇口东角头、白石洲、景田新闻路、新洲、福田保税区、宝安石岩；6.如果想选择800-1000万的房子用来投资，可以考虑科技园北区松坪山、白石洲、东角头、西丽，南山这个价位的房子多为自住产品，投资收益率一般；7.不建议选择1000-1200万的房子，需要较长时间的资金规划，风险太大。

会员提问：五哥你好，我感觉在深圳买房打新很热啊，前不久加了几个购房群，群里都在聊深圳可以打新的热门，想知道对于打新有什么建议呢？

五哥：你好，在房地产市场里，不少投资者喜欢投机炒卖，抱有侥幸心理，这背后其实有很大的风险。首先是政策风险，受政策影响，房地产市场是变化的，但终究是在可控的范围之内，投资者在分析政策时若抱有侥幸心理，是一种非常冒险的行为；其次是市场风险，目前深圳房地产市场已经过于饱和，很多限价带来套利都暗藏陷阱，投资者一旦忽略房地产市场的周期性的规律，盲目跟风，这是很危险的；最后是时间风险，现在开发商把交房的时间拉得越来越长，无论是自住者还是投资者，都需要考虑相当长时间内自身经济状况和市场未来发展情况，要冷静思考，从长远打算。

会员提问：五哥，你好，本人已婚，家庭名下有两套房子，现在有钱没有房票，计划和老婆分开，腾出房票可不可以行呢？

五哥：你好，现在深圳对于不管结婚还是离婚都是追溯3年，买房还要统计购房前历次离异时的家庭成员信息和房产情况。如今对楼市的调控，已经延伸到婚姻领域。购房资格，贷款情况，都跟婚姻状态有关。今年再次加大对婚姻情况的查处，不仅结婚追溯离婚追溯，再婚也追溯，对婚姻套利买房的打击巨大。这种方式不可行的。

会员提问：五哥您好，我是新深圳人，准备着手看房了，目前还是小白一个，想问，在深圳买房有哪些购房秘诀或者诀窍呢？

五哥：你好，深圳买房秘诀，记住以下几点。一、由于老房比较破旧，银行难以给出七成贷款，购买前要了解清楚首付比例；二、在深圳投资，房产价值和租金回报率不成比率，回报率总体较低；考虑自住的家庭可以选择双拼户型，总价低，不建议投资者入手；市区楼价看似低，一些地段不错，或是带电梯带花园，居家环境好的板块将有变化；选豪宅楼层数很重要，不同楼层的价格相差很大；景观盘由于地段、配套等因素，升值潜力未必很大，注意避坑；能形成商业热点、离住宅近、居住舒适度高的商业楼盘适合投资。

会员提问：五哥，你好，有一套住宅，现在手里有点余钱，但是再买一套住宅是不够的，身边有人投资公寓，我也想试试，但不确定公寓值不值得投资呢？公寓是有很多缺点的，买了之后真的会有收益吗？哪些人适合选择公寓？

五哥：你好，政策对公寓逐渐放宽，从长远来看，需要改变对公寓的偏见，过去认为公寓的劣势主要在于：1.产权年限只有40年，实际上现在很多公寓的产权年限与住宅没有差别；2.宜居程度低，没有阳台花园，梯户比高，实际上是否宜居要看具体产品，部分公寓的居住属性与住宅已没有太大差别，阳台、花园同样具备；3.水电成本高，管理费高，实际上差别不大，且公寓总价远低于住宅；4. 首付比例高，贷款年限短，关于这一点，很多住宅首付比例与公寓首付比例相差不大，但贷款年限确实是公寓劣势；5.交易税费高，在需求激增情况下这个劣势不会很明显。公寓适合这几类人群：1.家庭成员较多，但只有一套住宅的，可以为子女或父母就近买一套公寓；2.没有学位需求的改善群体，可以购买品质公寓；3.豪宅公寓，适合外地富豪；4.纯投资，建议选择核心就业区域的小户型。